מאד טרנדי לדבר עכשיו על ההתאוששות בשוק הנדל"ן בישראל, ואין זה פלא; מנתוני הלמ"ס שפורסמו ב 15.5.24 עולה כי המשק הישראלי הסתגל כנראה לשגרת המלחמה שנכפתה עליו. מחירי הדירות עלו ב 1.1% בפברואר-מרץ השנה לעומת אשתקד והמגמה ממשיכה. היקף העסקאות במרץ השנה גדול ב 19% לעומת השנה שעברה, ומכירות הקבלנים רשמו גידול חד של 34% בהשוואה למרץ 2023.
על פי הלמ"ס בעשור האחרון, להוציא שתי תקופות ב-2018 ובמחצית השנייה של 23, מחירי הנדל"ן בישראל לא מפסיקים לעלות. ספוילר: הם עוד ימשיכו, גם אם אנחנו לא מפסיקים לתהות 'לאן זה עוד יכול להגיע'. זה יכול וזה יגיע.
גם הציבור הישראלי כבר מודע להלך הרוח. בסקר שערכה לאחרונה קבוצת בל וניתח הפרופסור קמיל פוקס ז"ל, עולה כי יותר מ- 64% מהציבור הישראלי חושבים שמחירי הנדל"ן יעלו אחרי המלחמה.
דומה שהצעירים פסימיים או מפוכחים יותר מהאוכלוסייה הבוגרת. 38% בגילאי 21-30 סבורים שמחירי הנדל"ן יעלו משמעותית, לעומת 25% מבני ה-51+, וכשליש מהאוכלוסייה בטווח הגילאים שבין 31-51 סבור שמחירי הנדל"ן יעלו משמעותית אחרי המלחמה. בשורה התחתונה שיעור הצופים עלייה במחירי הנדל"ן (מתונה או משמעותית) גבוה בצורה מובהקת משיעור הצופים ירידה במחירי הנדל"ן - 64% לעומת 26%.
כל זה קורה כשענף הבנייה רושם בימים אלו את המשבר החמור בתולדותיו, אחרי רצף של מהלומות מכיוונים מנוגדים. זה התחיל עם ריביות שעלו דרמטית ועצרו את הטרנזאקציות בשוק עד למצב של קפאון סטאטי. אנשים ישבו על הגדר, בתקווה שאולי הפעם, בזכות עליית הריבית, מחירי הדירות בישראל יתחילו סופסוף לרדת, אבל איכשהו גם כאן התקוות התבדו.
המלחמה החלה, וההשלכות שלה על שוק הנדל"ן החבוט ממילא, החלו להשפיע;
החודשים הראשונים של הלחימה יצרו מצב של עצירה גם ברשויות המקומיות. מכרזים התעכבו, היתרים נדחו – וכל הבירוקרטיה הזאת, שגם כך איטית ומורכבת מדי בישראל, קיבלה תירוץ טוב להתעכב עוד קצת.
החות'ים גרמו לשינוי מסלולי התובלה, זמן האספקה התארך ועלויות התובלה האמירו. גם החרם הטורקי על ייצוא חומרי בנייה לישראל כבר נותן את אותותיו וכל אלה מובילים להתייקרות דרמטית במחירי חומרי הבנייה. נחשו לאן זה עתיד להתגלגל בסוף.
ומכל אלה, הדרמה המשמעותית ביותר נוגעת למחסור האקוטי בידיים עובדות. מסירות מתעכבות, פרויקטים לא מתחילים, הכל בהמתנה מתוחה ורק הריביות ממשיכות לתפוח. תוכניות עסקיות קורסות מול המציאות, נשיא התאחדות הקבלנים זועק על כל במה אפשרית ש"אין פועלים לעבוד איתם" ומה עם המדינה?
במקום להתגייס לסייע לשוק הנדל"ן (הקטליזטור האמיתי של המשק) ולתת מענה מהיר לכוח האדם החסר, לזרז תהליכים בירוקרטיים, להפשיר קרקעות לבניה, מתנמנמת בעצלתיים כאילו אין מלחמה, כאילו העצירה הזו לא תתפוצץ לנו בפרצוף עוד כמה חודשים בזינוק מחירים מטאורי. כי בשורה התחתונה – אין פתרון. אחדים מאתרי בניה עומדים שוממים, אחרים עובדים במתכונת מצומצמת... אנחנו בהילוך נמוך, נמוך מדי.
ובינתיים, היזמים והקבלנים נאנקים תחת הנטל. תשכחו מתדמית הקבלן העשיר שסופר מזומנים שרצה לכם בראש. היזם הישראלי של 2024 נמצא בבעיה לא פשוטה ונוטל על עצמו סיכונים אדירים. בעולמות של ריבית גבוהה שאין לה שום כוונה לרדת בקרוב, הם נאלצים להחזיר לבנקים סכומי עתק. שוו בנפשכם מציאות לפיה במקום לשלם 2% על 100 מיליון כמו בתוכנית העסקית, משלמים 8% על 100 מיליון, והמצב הכלכלי הטרגי של הנוגעים בדבר, יתבהר לכם במלוא עוצמתו.
כדי להמשיך בעשייה הם יוצאים עם מבצעים חסרי תקדים ללקוחות הקצה ומייצרים עסקאות עם רווחיות נמוכה מדי, רק כדי להשאיר את הראש מעל המים, כדי לא להפסיק לעבוד. וכשאין די מכירות, כששולי הרווח נדרסים בגסות, כשאין מספיק עובדים והריביות מהבנקים חונקות - כל התוכניות העסקיות קורסות מול המציאות, ויהיו גם כאלה שיאלצו להניח את המפתחות.
ועל רקע הדברים האלה המשקיעים נכנסים לתמונה. במרץ 24 רכישות המשקיעים גדלו ב 22% לעומת מרץ אשתקד ו 12% בהשוואה לחודש הקודם. משקל המשקיעים בסך העסקאות עמד על 15.8% והנתון הזה צפוי להמשיך ולעלות.
כי כשהבנקים משתוללים והמדינה נעלמת מהתמונה, נוצר פער לתוכו נכנסים המשקיעים. ירצו אם לאו הם מצליחים לייצב את המצב, לספק פתרון חיוני ליזמים ולשמש מכונת ההנשמה של המשק הישראלי. במעין שיתוף פעולה של כורח המציאות, יותר ויותר עסקאות נרקמות בין יזמים לקהילות משקיעים, שמסוגלות לייצר היקף מכירות גדול בזמן קצר ולתת לקבלנים תזרים לנשימה. אנחנו חיים את זה ביום יום העסקי שלנו. "אני היחיד באזור שלי שמצליח לעשות 4,000 מכירות בחודש, וזה בזכותכם" אמר לי לאחרונה אחד היזמים שעובד איתנו, והוא לא היחיד.
שוק הנדל"ן בישראל ימשיך לקלוט לתוכו משקיעים ישראלים, רק כי אין לו ברירה אחרת וככל שהנתון הזה ילך ויגדל כך יעלו גם מחירי הדירות בישראל. המצב העגמומי אליו נכנסו הקבלנים הוא בדיוק ההזדמנות שלה חיכו המשקיעים, שמזהים את המגמה המסתמנת. ב2024 חלה ירידה של 9% בהתחלות הבניה לעומת השנה שעברה, וכל זה מצטרף לכל הפערים שצברנו במשך השנים ולמרות שעם ישראל צריך דירות והרבה מהן.
ועוד עניין – לביקוש הקשיח של השוק המקומי מצטרף עכשיו קהל נכבד של יהודים, שהאנטישמיות שצפה בכל כיעורה ברחבי הגלובוס, גרמה להם לרצות להגיע לגור כאן בהקדם האפשרי. הפער בין הביקושים להיצע ממשיך להעמיק, ועכשיו - כשהענף לא מספק דירות בהיקף מספיק והביקושים מבעבעים מתחת לפני השטח - תחשבו מה עומד להיות מחיר דירה בישראל בעוד 5 שנים מעכשיו, נניח.
הכותבת הינה יזמית נדל"ן, הבעלים והמייסדת של קבוצת בל יזמות והשקעות נדל"ן, המנהלת את מועדון המשקיעים Bell Club הכולל 1,600 משפחות משקיעי נדל"ן