כל הזמן מדברים על בועת הנדל”ן בישראל, ומחירי הדירות רק הולכים ועולים. אני מודאג לגבי העתיד של ילדיי. האם ייתכן שהם לעולם לא יוכלו להרשות לעצמם לרכוש דירה בעזרת משכורת ממוצעת?
“להערכתי, בעוד 20־30 שנה מהיום, מחירי הנדל”ן בישראל יהיו נמוכים יותר מאשר הם היום. אפשר להסכים איתי על זה ואפשר גם לא, אבל לפי הנתונים שאני רואה, זאת המגמה שאני צופה בעתיד. אין ספק שכיום בועת הנדל”ן בישראל היא קיצונית. אם בעולם המערבי אדם צריך בממוצע 70־100 משכורות בשביל לקנות בית, ופה בישראל האזרח צריך כמעט כפול מכך, אז מדובר בבועת נדל”ן. אחד הגורמים לכך קשור בהיצע וביקוש. כיום אין מספיק התחלות בנייה בארץ, ולכן כל הזמן יש יותר ביקוש מאשר היצע. בשוק פתוח, כאשר יש יותר ביקוש מאשר היצע, המחירים עולים. נוסף על כך, בישראל קיימת כיום כלכלת ירושות: לפני שניים־שלושה דורות, היה הרבה יותר קל לקנות בית כי מחירי הנדל”ן לא היו מחירי בועה.
כעת, סבא וסבתא שלנו שהם בני אותו דור הולכים לעולמם ומורישים את הדירות שלהם לדורות הבאים. על דירות שעוברות בירושה אין מיסוי, וגם הגורם הזה מוביל לעליית המחירים שאנו רואים בשנים האחרונות. למרות זאת, יגיע הרגע שבו מחירי הנדל”ן יהיו כל כך גבוהים שהם פשוט יהיו לא סבירים, ולאזרחי המדינה לא תהיה את היכולת המינימלית לקנות בית בישראל. אז, אני מאמין שהממשלה שתכהן באותו זמן תצטרך לקבל החלטה שתשנה את כללי המשחק. כאשר הפער במחירים יהיה גדול מדי ואנשים לא יוכלו לקנות בתים, המדינה תעשה רפורמה, תודיע כי תושבים עד גיל מסוים שרוכשים בית לא צריכים לשלם מסים או לחלופין תעניק הנחות במיסוי על הקרקע, ואז מחירי הדירות יחזרו לגובהם ההגיוני”.
לפני עשור אני ואשתי קנינו שתי דירות להשקעה באזור הפריפריה. בשנים הראשונות ההשקעה הייתה טובה, הדירות הושכרו באופן קבוע והרווחנו תשואה נאה, אך בשלוש השנים האחרונות התחילו לא מעט בעיות עם השכרת הדירה. אין שוכרים, גם אלה שיש הם בעייתיים, נאלצנו כבר להגיע לבתי משפט על מנת להוציא שוכרים מהדירה, וכרגע אנחנו מרגישים שיש יותר בעיות מאשר רווחים. מצד שני, אנו חוששים למכור את הדירות ולהשקיע בתיקי מניות סולידיים. מה עלינו לעשות?
“הבעיה שאתה מתאר היא בעיה שהולכת וגדלה בשנים האחרונות, מאז שנכנסו לשוק הנדל”ן בארץ פרויקטים שמציעים דירות זולות באזורי פריפריה, כמו למשל התוכנית מחיר למשתכן. אנשים רבים שזכו במחיר למשתכן לא רוצים לגור בדירה שבה זכו, והם משכירים אותה. כך נוצר מצב שהדירות הישנות והקטנות יותר בפריפריה מתקשות למצוא שוכרים, פרופיל השוכרים הוא בעייתי, ומקור השקעה שהיה בעבר טוב הופך להיות נכס שדורש לא מעט התעסקות וכאב ראש, ומעט תשואה.
אם הרווחים שלכם משתי הדירות הללו נמוכים ומביאים אתכם לתשואות של בין 1% ל־3%, אז תיקי השקעות סולידיים ארוכי טווח בשוק ההון הם אופציה עדיפה בשבילכם. בתיק השקעות כזה אתם יכולים להגיע ל־5%־7% תשואה, ואין שום סיבה לחשוש מפני האופציה הזאת. בתי השקעות הם ארגונים פיננסיים, ממש כמו הבנק, שקיבלו רישיון מהמדינה לנהל כספים של אנשים. הכסף שלכם אינו עובר לבית ההשקעות, אלא נשאר בבנק, ואתם משלמים דמי ניהול לבית ההשקעות שינהל לכם את הכסף. בבית השקעות ישבו איתכם לפגישה, יבינו את הצרכים שלכם, ובהתאם לכך ישקיעו את הכספים שלכם במסלולים שונים: באיגרות חוב של המדינה, במדדים של המניות הגדולות בשוק ועוד.
האפשרות של השקעה סולידית כזו עדיפה בהרבה מהמצב שבו אתם נמצאים כרגע, שבו אתם למעשה זורקים כסף לפח. אתם מתמודדים עם לא מעט דאגות ולא מגיעים לתשואות גבוהות. אם כל ההתעסקות הזאת בדירה ובשוכרים הייתה מביאה לכם תשואה מובטחת של 6% בשנה עם פרופיל שוכרים טוב, אז כמובן שהיה עדיף להישאר עם הדירות. אבל אם התשואה שלכם אינה ודאית ומביאה לכם לא מעט צרות, אז ההשקעה הנוכחית שלכם גרועה”.
מתוך תוכניתו של אלון גל, כל יום שישי ב-8:00 ב־103FM