הכתבה נכתבה בשיתוף אוביטר
במרוצת השנים, בתי המשפט בישראל הגדירו והבהירו את תחומי האחריות של מתווכי נדל"ן. בתי המשפט נוטים לתת פרשנות רחבה לחובות האתיות המוטלות על המתווכים מכוח חוק המתווכים במקרקעין, תשנ"ו-1996. הבנת ההלכות המרכזיות חשובה לא רק למתווכים עצמם, אלא גם ללקוחות המעוניינים לדעת מה הם אמורים לקבל ומתי נפגעו זכויותיהם. בכתבה זו נסקור את עיקרי הפסיקה בנושא ואת משמעותה המעשית לכל הנוגעים בדבר.
מה קובע חוק המתווכים במקרקעין?
עד שנות ה-90 של המאה הקודמת, מקצוע התיווך לא הוסדר בחקיקה ייעודית. עו"ד יגאל מור, מומחה לדיני נדל"ן, מסביר: "עם השנים התברר שיש צורך במסגרת משפטית שתתמודד עם האתגרים הספציפיים של התחום. חוק המתווכים הגדיר לראשונה מיהו מתווך, מהם תנאי העיסוק במקצוע ומהן החובות של העוסקים בו. הוא יצר את התשתית לפסיקה המאוחרת יותר בנושא".
איך נקבעת זכאות מתווך לדמי תיווך?
סוגיה מרכזית בפסיקה נוגעת לשאלה מתי זכאי מתווך לדמי תיווך. סעיף 14(א)(3) לחוק המתווכים מתנה זאת בכך שהמתווך היה "הגורם היעיל" שהוביל לכריתת הסכם מחייב בין הצדדים. איך קובעים מיהו אותו "גורם יעיל"?
עו"ד ארז ספיר, ראש מחלקת מקרקעין ונדל"ן בחברת עורכי דין ונוטריון מור ושות', מציין: "זו אינה תשובה אחידה וכל מקרה נבחן לגופו. עם זאת, פסק דין מוסקוביץ נ' עיזבון המנוח ביר מ-1994 התווה מבחן עזר שבוחן פרמטרים כמו מידת הדמיון בין ההצעה המקורית של המתווך לבין העסקה הסופית, סמיכות הזמנים, עוצמת פעולות המתווך ועוד אינדיקציות. זה נותן קווים מנחים, אבל לא קובע הלכה נוקשה. עדיין יש מקום לשיקול דעת וגמישות משפטית".
יתרה מכך, גם כשהמתווך הוכיח שהיה "גורם יעיל", הוא לא יקבל דמי תיווך בלי חוזה תיווך כתוב, כנדרש בסעיף 9(א) לחוק. כאן הפסיקה עדיין לא אחידה - חלק מפסקי הדין דורשים עמידה מדויקת בדרישות הצורניות, ואחרים נוקטים גישה גמישה יותר כלפי המתווכים.
"פסק הדין העדכני שאנו מכירים: מזרחי נ' מרקוביץ משנת 2018 כנראה משקף את המצב כיום", אומר עו"ד ספיר "ככלל נדרש חוזה כתוב עם כל הפרטים שנדרשים בחוק, יחד עם זאת, אף חוזה חסר עשוי להתקבל ולחייב את הצדדים בתשלום שכר טרחתו של המתווך, אם המתווך מצליח להוכיח זכאותו בדרכים אחרות. ככלל - ללא הסכם תיווך בכתב, המתווך לא יהיה זכאי לדמי תיווך. זו נקודה חשובה גם ללקוחות - כדאי לוודא שנחתם חוזה תיווך במקרה של מחלוקת עתידית".
מהן חובות ההגינות, הזהירות והגילוי של מתווכים?
ס' 8(א) לחוק המתווכים מחייב מתווכים לפעול בהגינות, במיומנות ובזהירות כלפי לקוחותיהם, ולמסור להם כל מידע מהותי על הנכס. בתי המשפט מפרשים חובות אלו בהרחבה. למשל, נפסק שמתווך צריך לברר באופן אקטיבי מיהם בעלי הנכס ולהנפיק נסח טאבו, ולא להסתמך על כך שעורכי הדין יבדקו.
הפרת חובות אלו גוררת סנקציות משמעתיות מצד הוועדה המשמעתית של מתווכי המקרקעין, שעשויות להגיע עד כדי השעיה וביטול רישיון.
שאלה אותנו הדסה מירושלים: "האם זה אומר שהמתווך שטיפל בעסקת הנדל"ן שלי היה אמור לגלות לי על דירה שנמכרת על ידי בן דודו ולא עשה זאת? נראה שיש לי עילה לתביעה על הפרת החובות שלו?." התשובה לכך בהירה מאוד, משיב עו"ד ספיר, ככלל, מתווך מחויב לגלות ללקוח על כל עניין אישי שיש לו בנכס או בעסקה. אם המתווך לא גילה לך על קרבת המשפחה שלו למוכר הדירה, הדבר עשוי להוות הפרה של חובת הגילוי וניגוד עניינים. מומלץ להתייעץ עם עורך דין המתמחה בתחום לגבי נסיבות המקרה הספציפיות ואפשרויות התביעה.
חובת הגילוי כשיש למתווך עניין אישי
ס' 10 לחוק אוסר על תיווך כשיש למתווך עניין אישי בנכס או בעסקה, אלא אם גילה זאת ללקוח וקיבל אישורו בכתב. למשל, אם מדובר בנכס בבעלות קרוב משפחה של המתווך. נפסק בעניין תוגלילי נכסים נ' טסלר כי חובת הגילוי נובעת מיחסי האמון המיוחדים בין המתווך ללקוח, וחורגת מעבר לחובות הרגילות בין צדדים לחוזה רגיל. בתי המשפט נוטים לפרש אותה בהרחבה. גם הפרתה עלולה להוביל לענישה משמעתית של המתווך.
"מעבר לחובות הקבועות בחוק, יש גם ציפייה כללית שמתווך ינהג בהגינות ובתום לב כלפי הלקוח ויעדיף את האינטרסים של הלקוח על פני האינטרס האישי, שלא יפעל בניגוד אינטרסים לאינטרס של הלקוח", מוסיף עו"ד יגאל מור. "זו אחת הסיבות שחשוב כל כך שללקוחות תהיה מודעות לזכויותיהם ולדרישות החלות על המתווכים".
שאלנו את עו"ד ספיר, הלכה למעשה: כיצד משפיעה הפסיקה על עבודת מתווכי הנדל"ן?
ההלכות שנקבעו בפסקי הדין התקדימיים מחייבות את המתווכים לאמץ סטנדרט גבוה של אתיקה מקצועית, הכולל בין היתר:
- בדיקה יסודית של מצב הזכויות בנכס ומסירת מידע מלא עליו ללקוחות.
- גילוי מוקדם על כל ניגוד עניינים אפשרי.
- הימנעות מהטעיה, מהשפעה לא הוגנת ומלחצים מניפולטיביים.
- שמירה על כספי הלקוחות והעברתם במועד.
- תיעוד מסודר של ההתקשרות החוזית ושל שלבי העסקה.
מתווכים המפרים סטנדרטים אלה חשופים לא רק לתביעות כספיות, אלא גם לעיצומים מקצועיים חמורים. ההשלכות המעשיות של הפסיקה מורגשות היטב "בשטח", ומחייבות את העוסקים במקצוע לנהוג בזהירות ובהקפדה יתרה על כללי האתיקה.
שאלנו את עו"ד מור האם צפויה הרחבה נוספת של אחריות המתווכים?
תיקון חקיקה מוצע - לאור החשיבות הרבה של התחום והצורך בהגנה מתמדת על ציבור הצרכנים, מקודם לאחרונה תיקון לחוק המתווכים במקרקעין, שמטרתו להרחיב ולהבהיר עוד יותר את חובות ההגינות, הזהירות והגילוי החלות על המתווכים.
טיוטת התקנות, אשר מוסיפה לחוק פרק העוסק באתיקה מקצועית של מתווכים, קובעת הוראות ספציפיות וברורות יותר בשורה של סוגיות הנוגעות לאחריותם המקצועית. נראה כי התיקון עולה בקנה אחד עם המגמה הרווחת בפסיקה של הרחבת אחריות המתווכים, מתוך רצון לספק הגנה רחבה ככל הניתן ללקוחות הנזקקים לשירותיהם.
שאלנו את עו"ד מור, האם התיקון לחוק יגרום לייקור מחירי שירותי התיווך בגלל העלויות הנוספות שיושתו על המתווכים?
בשלב זה קשה לצפות את ההשפעה המדויקת של התיקון על מחירי התיווך, שיפור השירות והגברת השקיפות והאמון גם עשויים להגביר את התחרות ולהפחית מחירים בטווח הארוך. בכל מקרה התועלת בהגנת הצרכן חשובה מאוד.
בין החידושים העיקריים בטיוטת התקנות:
- חיזוק חובות הגילוי כלפי הלקוח על מאפייני הנכס, מצבו התכנוני והמשפטי, עניין אישי של המתווך וכדומה.
- הגבלות על גבייה של תשלומים מלבד דמי תיווך, כדי למנוע ניצול של הלקוח.
- חובת הסבר ותרגום ללקוח שאינו דובר את שפת המתווך, כדי לוודא הבנה.
- דרישה למסור ללקוח מסמכים שונים שעליהם חתם והעתקים מהצעות שהתקבלו.
- איסור על הערמת קשיים על קשר ישיר בין הצדדים, כדי למנוע מניפולציות.
- הנחיות לתיעוד ושקיפות כשמייצגים יותר מצד אחד בעסקה, כדי להימנע מניגוד עניינים.
- חובת פרסום היות המפרסם מתווך, כדי למנוע הטעיה של הציבור.
האחריות של מתווכי נדל"ן במבט צופה פני עתיד
בשורה התחתונה, הפסיקה שנסקרה לעיל מלמדת על נכונות גוברת של בתי המשפט להטיל על מתווכי נדל"ן אחריות מורחבת ולדרוש מהם סטנדרט אתי ומקצועי גבוה במיוחד. הכרת ההלכות המרכזיות בתחום היא בבחינת "חובה" לכל מתווך המבקש להימנע מהסתבכות משפטית ומשמעתית.
באותה מידה, גם לקוחות המתקשרים עם מתווך מן הראוי שיכירו את זכויותיהם ואת הנורמות המצופות מהגורם המקצועי איתו הם מתקשרים. כך יוכלו לעמוד על כך שההתקשרות מתנהלת בצורה הוגנת ותקינה, ולזהות מוקדם ככל האפשר מצבים של הפרת חובות או ניצול לרעה.
התיקון המוצע לחוק המתווכים במקרקעין צפוי להמשיך ולחזק מגמה זו, תוך הרחבה משמעותית של החובות האתיות והמקצועיות של מתווכי נדל"ן. יהיה מעניין לעקוב אחר השפעתו על הפרקטיקה בשטח ועל האופן שבו יפרשו אותו בתי המשפט.
מתווך ששם את האינטרסים של הלקוח במרכז ונוהג על פי כללי הרגולציה והפסיקה המחמירים, לא רק שיימנע מתביעות וקנסות, אלא גם ייהנה ממוניטין חיובי ומאמון רב יותר מצד ציבור הצרכנים. בסופו של דבר, הקפדה על אתיקה והגינות היא גם בגדר אינטרס של המקצוע כולו. במציאות משפטית וצרכנית משתנה, עשויים להיות אלה דווקא המתווכים שיפנימו ביתר שאת את החובות המוטלות עליהם, שימצאו את עצמם ברי-קיימא ורלוונטיים לאורך זמן.
**המחלקה למקרקעין תכנון ובניה במשרד עו״ד ונוטריון מור ושות׳ הינה מחלקה עתירת ניסיון בעסקאות נדל״ן ובהליכי תכנון ובניה. ליווי משפטי מקצועי הוא הערך שמוביל את המשרד בעסקאות מקרקעין ובהליכי תכנון ובניה, וזאת כדי להביא הן לתוצאה הרצויה והיעילה ביותר ללקוח.**
לייעוץ משפטי בענייני מקרקעין, צלצלו עכשיו 02-595-3322
או שלחו הודעת וואטסאפ למספר: 050-441-0434
הכתבה באדיבות פורטל המשפט obiter.co.il
(לצורך איתור מהיר של הכתבה, חשוב להקפיד לכלול במייל את הלינק של הכתבה).
הכתבה נכתבה בשיתוף אוביטר