השקעות נדל"ן בצרפת: באילו ערים כדאי לרכוש נכס להשקעה?

השקעות נדל"ן בצרפת הפכו רווחיות ואטרקטיבית ביותר עבור קונים זרים. אם לשוק הנדל"ן הצרפתי יש כל כך הרבה רוח במפרשים, זה בגלל שבצרפת קיים משטר מיסים נוח מאוד עבור נכסי נדל"ן המיועדים לשכירות.

מכיוון שאין חובה להיות בעל אזרחות צרפתית כדי להשקיע בצרפת, גם הישראלים יכולים להשקיע ולרכוש כל סוג של נדל"ן בצרפת, בין אם זו דירה למגורים ובין אם זה שטח למטרות מסחר ונופש.

מיסוי משקיעים זרים שאינם מתגוררים בצרפת

עבור אנשים השוהים מחוץ לצרפת חלה חובת מס מוגבלת על פי קוד המס הכללי: הם יחויבו במס על הכנסותיהם ממקורות צרפתיים. דוגמא: פנייה לגירעון בקרקעות אפשרית עבור משקיעים זרים. גירעונות קרקע הנובעים מהוצאות שאינן ריבית הלוואות ניתנים לניכוי מההכנסה הכוללת עד לתקרה שנתית של 10,700 אירו. לשם כך יש להשכיר את הדירה למשך 3 שנים. 

החלק בגירעון הנובע מריבית על הלוואות או העולה על 10,700 אירו מותר להפחתה מההכנסות של השנים הבאות. בתוך יישום מערכת גירעון קרקעות זו, משקיעים זרים יכולים לרכוש בתי מגורים יוקרתיים באזורים גיאוגרפיים מבוקשים ביותר במחיר הנמוך ממחיר השוק לנוכח עבודות שיפוץ בנכס. אכן, ביצוע עבודות שיפוץ יקרות יותר מהכנסות משכר דירה, יוצרים גירעון בקרקע, ולכן הם משלמים מס מועט או לא משלמים מס כלל על הכנסות משכר דירה.

לפניה ישירה אל משרד עו"ד אביטבול ושות', לחץ/י כאן

ארבע הערים העיקריות בהן כדאי להשקיע בצרפת

1. נאנט
   נאנט שומרת על מקום מיוחס בדירוג הערים שבהן ניתן להשקיע. על הדוכן במשך כמה שנים, עיר הדוכסים רשמה את כניסתה לראש הרשימה בשנת 2019, ונותרה בראש גם בשנה חדשה זו.
    
   "הבירה הירוקה האירופית", היא בעיקר עיר עם איכות חיים שאי אפשר להכחיש, במיוחד בזכות מיקומה האידיאלי בצרפת: קרוב לבירה ולאוקיאנוס. קיומה של היסטוריה עשירה, מורשת תרבותית יוצאת דופן והיותה עיר סטודנטים, הופכת את נאנט לעיר שמבוקשת יותר ויותר על ידי משקיעים, במיוחד בגלל פרויקטים גדולים לפיתוח עירוני שהופכים אותה לעיר מתפתחת.
    
   המגמה המתמדת של ירידה במחירי הדירות למ"ר, יחד עם תשואת שכירות ממוצעת של כ-5%, יצרה דינמיקה מקומית שנותרה חיובית מאוד. נוסף על גידול זה, מעניין לנתח את זמני המכירה של נכסים: פחות מחודש למכירת נכס. שוק הנדל"ן של נאנט נוח להשקעה בשכירות, ואפשר לבצע אופטימיזציה של השקעה זו בשיקול דעת באמצעות מנופי מס מסוימים כגון חוקPINEL , אך גם עם משטר הגירעון בקרקעות וחוק מלרו.
    
   איפה להשקיע?
   מרכז העיר נאנט, מהווה שכונה מועדפת עבור מנהלים צעירים וסטודנטים המחפשים אנרגיה של רחובות תוססים, הוא מגזר לקידום. עם שפע של מסעדות, ברים ומקומות תרבותיים, זהו אזור מועדף להשקעה בנכסים להשכרה. אל תצפו למחיר של פחות מ -4,500 אירו למ"ר עבור שטח קטן חדש.
    
   אם אתם מחפשים מחירים נמוכים יותר, תוכלו להתרחק לחלוטין ממרכז העיר למחוזות סן-פליקס או האוטס-פאב. לאזורים אלו יש יתרון בכך שהם נהנים מאוד מזמינות גבוהה של תחבורה ציבורית, כאשר הם נמצאים גם ליד מרכזי הסטודנטים. באזורים אלו המחירים נעים בין 3,500 אירו עד 4,000 אירו למ"ר, לרווחיות צפויה של מעל 5%.
    
   דוגמא: דירת 2 חדרים מוארת ושמורה בגודל של 58 מ"ר עם מרפסת עולה 135,000 אירו קרי 2,300 יורו למ"ר.
2. רן
   בדומה לאחותה הגדולה נאנט, רן היא הכוכבת העולה בדירוג של 10 הערים שבהן יש להשקיע.
    
   פחות מ-1.5 שעות נסיעה מפריז, המיקום אסטרטגי בין חופים ואתרי תיירות סמליים (מון סן מישל, סן מאלו וכו'). העיתון L'Express הצרפתי המפורסם הצביע עליה כ"ראשונה בערים הצרפתיות בה טוב לחיות" ובמקום השני בדירוג המקומות שבהם טוב לעבוד.
    
   זהו גם אחד מאתרי המחקר והפיתוח העיקריים (מחקר ופיתוח) באירופה, בעיקר בתחומי המזון, המזון הביולוגי והבריאות. לכן לרן יש מספר רב של קמפוסים אוניברסיטאיים, בתי ספר עסקיים והשכלה גבוהה. בקיצור, הזדמנות אמיתית למשקיעים ליהנות ממעמד של חברת השכרה מרוהטת שאינה מקצועית (LMNP).
    
   איפה להשקיע?
   רובע "בולייה" הוא המחוז המועדף לרכישת נדל"ן על משטחים קטנים המיועדים לסטודנטים (המייצגים יותר משליש מאוכלוסיית מחוז זה). עסקאות מתבצעות בממוצע על בסיס מינימום של 3,000 אירו למ"ר. באזור זה מובטחת תשואת שכירות של מעל 5%.
    
   דוגמא: דירת 3 חדרים בגודל 70 מ"ר ששופצה לחלוטין עם 2 מרפסות עולה 245,000 אירו קרי 3.500 למ"ר.
3. טולוז
   האנרגיה של שוק הנדל"ן בטולוז לא נחלשת. בירת אירופה של תעשיית החלל והאווירונאוטיקה, העיר הצרפתית הרביעית מבחינת אוכלוסייה מתפתחת כל הזמן.
    
   לא פחות מ -60,000 איש הצטרפו לעיר טולוז בעשר השנים האחרונות, והמגמה הדמוגרפית הזו לא נגמרת. מדובר בעיר סטודנטים פר אקסלנס עם מחירים סבירים, בשילוב שיעורי הלוואה נמוכים, כך שמבינים בקלות כי מדובר בהזדמנות השקעה אטרקטיבית בהחלט.
    
   ההשקעה כדאית על אחת כמה וכמה מכיוון שהעיר עדיין נמצאת תחת תחולת חוק ה-PINEL, ולכן בהחלט ניתן לבצע השקעה בשכירות חדשה ותוך כדי ליהנות מהפחתת מס.
    
   איפה להשקיע?
   כדי לבצע השקעה בשכירות בביטחון ובעיניים עצומות, בחרו באזורים פופולריים, החל מהמרכז ההיסטורי, מחוזות הכרמלית או סנט אטיין וסביב הקפיטול. אלה המחוזות היקרים ביותר בטולוז, שם המחירים מגיעים ל -5,000 אירו למ"ר ותשואות השכירות נעות בין 3% ל -3.5%.
    
   דוגמא: דירת 2 חדרים בשטח 48 מ"ר במצב טוב עם גינה וחניה אווירית עולה כ-145,000 יורו, קרי כ-3,000 למ"ר.
4. פריז
   צריך לציין כי השקעה בפריז היא בחירה חיונית למשקיעים המעוניינים בתשואה גבוהה לשכירות ובשוק נדל"ן דינמי. בירת צרפת, אחת הערים היפות בעולם ממוקמת בלב אירופה ובעלת מיקום גיאוגרפי אסטרטגי. זוהי עיר שידועה ברחבי העולם בזכות הדינמיות הכלכלית שלה ועושרה התרבותי. זו גם אחת מערי הסטודנטים הראשונות בעולם. בגלל היתרונות הרבים האלו, פריז היא השקעת השכירות הטובה ביותר האפשרית בצרפת.

עורכת דין ונוטריון דבבורה אביטבול עלתה מצרפת, מומחית לדין הצרפתי ולמשפט בינלאומי פרטי, מנהלת את פורום דיני צרפת ודרכון צרפתי באתר עורכי הדין LawGuide. משרדי אביטבול ושות' ממוקמים בירושלים ובפריז. ניתן לפנות אליה בדוא"ל:
[email protected].

הכתבה באדיבות אתר עורכי הדין למשפט בינלאומי LawGuide.

*לתשומת ליבך, המידע בעמוד זה אינו מהווה יעוץ מכל סוג או המלצה לנקיטת הליך או אי נקיטת הליך. כל המסתמך על המידע עושה זאת על אחריותו בלבד. נכונות המידע עלולה להשתנות מעת לעת.