הכתבה נכתבה בשיתוף אוביטר
כולנו יודעים שבמקרים מסוימים ייתכן ונחויב בהיטל השבחה. אולם, מה זה אומר בדיוק? למי משלמים, מהו הסכום והאם ניתן לערער על כך? האם יש מי שפטור מתשלום ההיטל וכיצד מקבלים את הפטור הנכסף? כל השאלות הבוערות בנושא היטל השבחה והתשובות עליהן במאמר שהכנו.
מהו היטל השבחה?
היטל השבחה הוא מס המוטל על בעל נכס כאשר הרשות המקומית שבשטחה הוא נמצא אישרה תוכנית, הקלה או היתר לשימוש חורג המביאים לעליית ערכו. הרשות המקומית היא הגובה את ההיטל מבעל הנכס (או בעל הזכויות, לדוגמה: חוכר לדורות) וזאת לאחר שהוועדה המקומית של אותה הרשות אישרה את התכנית שתביא לעליית ערכו. אנחנו למעשה משלמים עבור עליית ערכו של הנכס.
לרוב, עולה ערך הנכס כאשר הוועדה המקומית של הרשות המקומית אישרה תב"ע חדשה (אישור תוכנית בניין עיר) המעניקה זכויות בנייה נוספות בנכס או שינוי של ייעוד הקרקע. במקרים נוספים ייגבה היטל השבחה כשהרשות מאפשרת בנייה שלא בהתאם לתנאים שאושרו בתוכנית המקורית. למשל הקלה, כשהיא מאשרת לבניין להוסיף מעלית נוספת או מרפסות לדירות שבו. אפשרות נוספת לעליית ערך הקרקע הוא שימוש חורג. כלומר, היתר המתקבל מהרשות לשימוש בנכס שאינו בהתאם לייעוד המקורי שלו, לדוגמה: משרד שקיבל היתר זמני לשימוש חורג כחנות.
לאחר אישור התכנית, כל בעל זכויות בתחום התכנית יחויב בהיטל השבחה בעת המימוש. ישנם שני סוגי מימוש, מימוש במכירה, המהווה מימוש מלא של הנכס ואיתו חיוב מלא של היטל ההשבחה, והסוג השני הינו מימוש בהיתר, כלומר בקשה של בעל הנכס למימוש זכויות הבניה ע"י בנייתן בפועל. מימוש זה ייתכן ויהיה מלא או חלקי, שכן אם ירצה למשל לממש רק חצי מהזכויות שנוספו לו ע"י אותה תכנית משביחה, ישלפ רק על החלק הממומש, והחיוב על יתר הזכויות יוכל להמתין למועד מימוש בעתיד.
למי הוא משולם?
אף שרבים סבורים כי היטל ההשבחה משולם לרשות המסים, לא כך הדבר. היטל ההשבחה משולם לרשות המקומית.
מתי משולם היטל השבחה?
ברוב המקרים משולם היטל ההשבחה במועד מכירת הנכס או מימוש הזכויות בדרך של בקשה להיתר, אף שהוא מחושב לפי הערכים למועד בו אושרה התוכנית שהובילה לעליית ערכו.
האם ניתן לקבל פטור מתשלום היטל השבחה?
כן, במקרים מסוימים יינתן פטור מהיטל ההשבחה.
פטור מהיטל השבחה יינתן במידה והקרקע נמצאת בשכונת שיקום או באזור שיקום (אזורי שיקום בישראל הם העיר העתיקה בצפת, שכונת נחלאות בירושלים ושכונת כפר שלם בתל אביב). בנוסף יינתן פטור במידה וההשבחה היא באזור שהוכרז על ידי הממשלה כפטור מחובת תשלום. גם מוסדות ציבוריים ללא מטרות רווח (כגון מוסדות חינוכיים, תרבותיים, מוסדות סעד, בריאות או ספורט) נהנה בעליהם מפטור מתשלום ההיטל. כך גם השבחת קרקע המיועדת לשמש כדרך ציבורית פטורה מהתשלום.
הנחיות החוק מאפשרות גם לבעלי דירות הזכאים לסיוע של משרד הבינוי והשיכון לפטור מתשלום ההיטל. גם מי שזקוק להוספת שטחי שירות לשם התאמות נגישות פטור מתשלום ההיטל. בנוסף, מי שההשבחה מיועדת לבניית מרחב מוגן נהנה מפטור בתשלום ההיטל.
הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה רשאית לפטור בעל קרקע מתשלום ההיטל במלואו או בחלקו בעקבות הקלה או התרת שימוש חורג שנובע מהמצב הפיזי של הנכס.
כאשר מדובר בהשבחה הנובעת מתמ"א 38 (כלומר חיזוק מבנים מפני רעידות אדמה) קיים כבר פטור חלקי מתשלום מלוא ההיטל, כך שהוא עומד על 5% בלבד משיעור ההשבחה ולא על מחצית הסכום.
כיצד מקבלים פטור?
חלק מהפטורים ניתנים באופן אוטומטי, אך יש לפנות לוועדה המקומית לברר אם אכן כך הדבר. במידת הצורך ניתן להגיש בקשה לפטור מהיטל ההשבחה מהוועדה המקומית. מרבית הבקשות לקבלת פטור נוגעות לבעלי נכס המשביחים את הקרקע באמצעות מרחב מוגן או כאשר מדובר בבנייה או הרחבה של דירה למגורים בשטח כולל של עד 140 מ"ר.
לאחרונה (מרץ 2023) ניתנה החלטה בוועדת ערר, שהרחיבה פטור זה לזכויות לדירה עד 140 מ"ר ועוד 12 מ"ר ממ"ד ועוד 20 מ"ר מחסן. כלומר הפטור יחול על דירה בשטח של עד 152 מ"ר מתוחם 12 מ"ר לממ"ד ובנוסף עוד 20 מ"ר מחסן צמוד או לא צמוד לדירה. לגבי מרפסת פתוחה, ניתן לקבל פטור רק כחלק מ-140 מ"ר וככל והזכויות עוברת שטח זה, ישולם היטל השבחה על ההפרש שמעל הפטור. לפטור זה מספר תנאים, בין היתר חובה על מגורים של בעל הנכס או קרוב ממדרגה ראשונה לגור בנכס לתקופה של 4 שנים מיום אישור התכנית וכיוצ"ב.
את הבקשה לקבלת פטור מתשלום היטל השבח יש להגיש לוועדה המקומית בתוך 45 יום מועד קבלת השומה.
מהו סכום היטל ההשבחה?
לרוב, סכום היטל ההשבחה יהיה מחצית משווי ההשבחה. את השומה עורכת הרשות המקומית, וניתן לערער על גובה השומה שהיא קבעה ואפילו על עצם החוב כלפיה.
האם ניתן לערער על גובה היטל ההשבחה?
ניתן לערער הן על גובה ההיטל והן על עצם קיומו.
מומלץ להיות עם יד על הדופק ולפנות מיידית לשמאי מקרקעין לבדיקת כדאיות לערעור, שכן הזכות לערעור פוקעת לאחר 45 יום, מיום קבלת השומה ע"י הנישום (בעל הנכס). אוכל לומר על משרדי, שיש לנו 100% הצלחה בביטול או הפחתת היטל השבחה בתיקים בהם המלצנו ללקוח לערער על השומה.
קיימים 2 מסלולים לערעור. הראשון הינו דרך מינוי שמאי מכריע, הממונה ע"י מועצת השמאים, שהינו גוף של משרד המשפטים. השמאי המכריע יפסוק בין שומת הוועדה לבין שומה שהוכנה ע"י שמאי מקרקעין מטעם הנישום העורר. הליך זה נחשב למהיר יותר ביחס למסלול השני, וכאשר המחלוקת הינה על גובה ההיטל בלבד, מסלול זה יכול להיות אידיאלי.
לאחר פניה למועצת השמאים, יודיע יו"ר מועצת שמאי המקרקעין על זהות השמאי שמינה בתוך 15 יום. לאחר המינוי ישנם 21 יום לשמאי מטעם העורר להגיש את השומה והטענות מטעמו, לרוב לאחר 30 יום נוספים יערך דיון בנוכחות הצדדים. בתוך 60 יום מהדיון, יודיע השמאי המכריע לצדדים על הכרעתו ואת גובה ההשבחה שקבע.שני הצדדים יכולים לערער על החלטת השמאי המכריע. שכר טרחתו של השמאי המכריע ישולם על ידי שני הצדדים באופן שווה, אלא אם יחליט השמאי המכריע לחייב צד אחד במלוא הסכום.
המסלול השני הינו פניה לוועדת ערר, מומלץ לאחר התייעצות עם שמאי מקרקעין. מסלול זה יכול להיות אידיאלי במידה והערעור הינו על עצם החיוב ולא על גובה החיוב. לרוב מסלול זה לוקח זמן רב יותר מהמסלול הראשון.
הגשת הערר אינה מעכבת את מתן ההיתר, אלא אם בעל הנכס נתן ערובה לתשלום סכום ההיטל השנוי במחלוקת. הן השמאי המכריע והן וועדת הערר, יכולים לקבל את הערר או לדחות אותו, באופן חלקי או באופן מלא.
במסגרת הדיון בערר, יכולה ועדת הערר לפנות ליו"ר מועצת שמאי המקרקעין ולבקש מינוי לשמאי מייעץ, שיגיש בפניה חוות דעת בנוגע לערר. שכר הטרחה לשמאי ישולם על ידי שני הצדדים באופן שווא. לאחר קבלת חוות הדעת של השמאי יוכלו הצדדים לטעון בפני הוועדה ולאחר מכן תינתן ההחלטה. על החלטה זו ניתן לערער לבית המשפט לעניינים מנהלים בתוך 45 יום מהמועד שניתנה.
הכתבה באדיבות פורטל המשפט obiter.co.il
(לצורך איתור מהיר של הכתבה, חשוב להקפיד לכלול במייל את הלינק של הכתבה).
הכתבה נכתבה בשיתוף אוביטר