הכתבה נכתבה בשיתוף אוביטר
לטובת אותם בעלי דירות שמצויים במצב זה או לטובת אלה שיתקלו בו בעתיד, אני רוצה להציע מספר דברים שלדעתי חשוב להם לדעת על הליך פינוי מושכר.
תביעה פינוי מושכר
בשנת 2008 המחוקק הישראלי תיקן את הוראות הדין בקשר לפינוי שוכר שמפר את הסכם השכירות הפרות יסודיות, כאשר קבע לצורך כך הליך משפטי קצר, ממוקד שככל שנעשה נכון, יש בו לספק למשכיר סעד מהיר של פינוי השוכר הבעייתי מהמושכר.
הוראות הדין קובעות כי בתביעה לפינוי מושכר לא יינתן סעד כספי, כלומר, המשכיר לא יכול לתבוע את דמי השכירות שלא שולמו לו ע"י השוכר הבעייתי או לתבוע נזקים כספיים אחרים שנגרמו לו, אולם נשמרת לו הזכות לתבוע נזקים אלה בהליך משפטי נפרד.
ע"י הפרדה זו, בין עצם ההפרה היסודית להשלכות הכספיות שלה, הפכה התביעה לפינוי מושכר להליך קצר ויעיל.
הרכיב הכספי היחידי שקיים בתביעה לפינוי מושכר הוא הוצאות המשפט שנגרמו למשכיר אותם בית המשפט רשאי לפסוק לטובת המשכיר, לצד הסעד המרכזי - פינוי השוכר מהמושכר.
מתי כדאי להתחיל הליך פינוי מושכר?
השאלה מתי נכון ומומלץ למשכיר להגיש תביעה לפינוי מושכר מעניינת ומשתנה ממקרה למקרה.
כל אחד יכול להיקלע למצוקה כספית באופן שימנע ממנו לשלם התחייבות כזו או אחרת, האם אי תשלום דמי שכירות של חודש אחד מספיקים לצורך הגשת תביעה לפינוי מושכר?
אמנם התשובה היא כן, די בהפרה יסודית אחת של הסכם השכירות על מנת להביא לביטול הסכם השכירות ולפינוי המושכר.
אך לדעתי ההחלטה מתי לפעול משפטית כנגד שוכר שמפר את הסכם השכירות תלויה ביחסים של המשכיר והשוכר ובעיקר בשאלה מיהו השוכר ומה הסיבה להפרת ההסכם.
במקרה בו מדובר בהפרה יסודית חד פעמית שנגרמה בשל מצב אליו נקלע השוכר והוא פועל לתקן הפרה זו בהקדם ואכן מתקן אותה בפועל, הרי שאין סיבה לפעול נגדו משפטית ואני מניח שרוב משכירי הדירות לא יפעלו בשל כך.
ברב המוחץ של המקרים בהם אני נתקלתי, המשכיר הגיע למשרדי לאחר שהוא נתן לשוכר הזדמנות לתקן את ההפרות היסודיות והוא לא תיקן אותן או הודיע למשכיר שהוא פשוט לא מתכוון לשלם את דמי השכירות או תשלומים אחרים וכמו גם לא לפנות את הדירה בסיום תקופת השכירות.
כך שהתשובה לשאלה מתי נכון לנקוט בהליך משפטי כנגד השוכר תלויה בהגינות השוכר ובהבנה של המשכיר באם מדובר בהפרה לא מכוונות וחד פעמית או בהפרה מתמשכת שאין בכוונת השוכר לתקן ואף להמשיך בכך.
מה פרק הזמן בו ניתן להוציא שוכר מהמושכר?
פרק הזמן לפינוי שוכר מהמושכר הנו קצר באופן יחסי להליך משפטי וככל שהוא נעשה נכון הוא אחד מההליכים הקצרים ביותר בספר החוקים אם לא הקצר שבהם.
פרק הזמן לצורך קבלת פסק דין לפינוי מושכר הנו לרוב כחודשיים ממועד מסירת כתב התביעה לידי השוכר הנתבע.
אלא, שהליך פינוי המושכר לא תמיד מסתיים במועד פסק הדין לפינוי השוכר.
ככל שהשוכר מפנה את המושכר לאחר פסק הדין כנגדו, הרי שהליך פינוי המושכר הסתיים. אך לא תמיד זה המצב ופעמים רבות גם לאחר שניתן פסק דין לפינוי המושכר השוכר לא מתפנה בכוחות עצמו.
במקרה זה, בידי המשכיר לבצע את פסק הדין לפינוי מושכר בהוצאה לפועל, כלומר, לגרום לכך שהשוכר יפונה מהמושכר באופן פיזי, ע"י קבלן הוצאה לפועל מורשה ובליווי של משטרת ישראל שמלווה את פינוי השוכר.
ככל שהליך פינוי המושכר בהוצאה לפועל יבוצע בצורה מקצועית ויעילה, גם הוא ניתן לביצוע מהיר כאשר פרק הזמן לפינוי המושכר בהוצאה לפועל ממועד בו מבוצעת מסירת "אזהרה" (מסירת המסמך שמתחיל את הליך ההוצאה לפעול לשוכר) הנו כ- 30 ימים בלבד. יחד עם פרק הזמן שהמשכיר מחויב להמתין נכון להיום בין מועד פסק הדין של פינוי המושכר לתחילת תיק הוצאה לפועל לפינוי מושכר שהנו 15 ימים, פרק הזמן הכולל שניתן לפנות בו שוכר בעייתי הנו עד כשלושה וחצי חודשים מתחילת ההליך המשפטי.
*הכותב, עו"ד אלי מור, בעלים של משרד בוטיק מוביל בניסיון ובהצלחות בפינוי שוכרים כ- 20 שנה.
הכתבה באדיבות פורטל המשפט obiter.co.il
(לצורך איתור מהיר של הכתבה, חשוב להקפיד לכלול במייל את הלינק של הכתבה).
הכתבה נכתבה בשיתוף אוביטר