הכתבה נכתבה בשיתוף אוביטר
שוק הנדל"ן הגיע אל מלחמת "חרבות ברזל" כשהוא במשבר עמוק. הקרבות, ההרוגים, המילואים ופינוי התושבים מבתיהם, רק הגביר את עומק השבר. עו"ד (חשבונאי) רועי עזרא, המתמחה במיסוי מקרקעין ומכהן כיו"ר (משותף) ועדת מיסוי מקרקעין במחוז מרכז של לשכת עורכי הדין בשנים האחרונות, מסביר על הקשר בין מצב הרוח הלאומי להתחלות בנייה.
"המלחמה הנוכחית, שהחלה עם הטבח של ה-7 באוקטובר", אומר עו"ד עזרא, "היא שונה ממלחמות וממבצעים קודמים, ויש תחושה שהיא הרבה יותר מפחידה, הן מבחינת הלך הרוח הלאומי והן בהיבט ההשפעה שלה על הכלכלה שלנו. במבצעים קודמים, למשל בשומר החומות, הייתה האטה במשק אבל אנשים עבדו והכלכלה זרמה. למעשה, בכל הסבבים והמצעים, העם המשיך לעבוד. ואילו פה זה לא המצב. אנחנו רואים מגמה של פחד של ממש אצל אנשים כי נכנסו אלינו לבתים. אנשים השתתקו והפסיקו לעבוד, הפסיקו לקנות".
האם מצב הרוח הלאומי הוא זה שמשפיע על מחירי שוק הדיור?
עו"ד עזרא: "עניין של רכישת נכסים, בכלל רכישה ושוק שעובד, הוא חלק ממצב רוח. כשיש מצב רוח ויש לך יכולת להתפתח ורצון להתפתח ולהתקדם אז אתה קונה. כשאתה מרגיש שדברים צריכים להסתדר אז אתה עוצר וממתין. צריך לפלח את הארץ לשניים: יש את תושבי הצפון והדרום והם חיים מציאות אחרת מזו שחיים תושבי המרכז".
אבל גם בת"א, במרכז, בשפלה יש אזעקות, המציאות היא עדיין שונה?
עו"ד עזרא: "כן בהחלט. יש לי חברים בשלומי, לדוגמא, שם אנשים נעקרו מבתיהם. תושבי שלומי גם חוששים שיש מנהרות מתחת לבתים שלהם כמו בעוטף, דבר זה יכול להוביל לקריסת שוק הנדל"ן באותם אזורים, ומדובר לא רק פגיעה זמנית אלא על פגיעה צופת פני עתיד".
בשבועות האחרונים אנו עדים לניסיון המחוקק להביא גלגל הצלה לשוק הדיור. לאחרונה פורסמה טיוטת תיקון חוק מיסוי מקרקעין שבמסגרתה הציעו לקבע את מס הרכישה לאותה רמה שהוא היום, החל משנת 2025. מנגד, בוחנים עכשיו במשרד האוצר הצעה להוריד את מס הרכישה עד סוף 2024, בגלל עליות המדד ב-2023.
לדברי עו"ד עזרא, הסתירה בהתנהלות הממשלה מוכיחה כי אין צורך להתייחס אליה. "מצד אחד", הוא אומר, "יש טיוטת חוק שמדברת על קיבוע שיעורי מס הרכישה לדירה נוספת החל משנת 2025 מכיוון שיש הוראת שעה שמקבעת את שיעורי מס אלו וכעת, מבקשים להפוך זאת לשיעור מס גבוה באופן קבוע.
"לטעמי", הוא מוסיף, "צריך פשוט שמשרד האוצר, וזה אפילו לא רשות המסים, אלא הכלכלנים באוצר, יקבע מדיניות סדורה, גם לעניין מס הרכישה וגם לעניין מס השבח. במישור מס השבחה שאומרים לפי הצעת החוק הנוכחית – תקנה כשמס השבח זול אבל החל משנת 2026 אנחנו הולכים להגדיל את מס השבח לשיעור של 25% וזאת במקום שיעורי מס השבח הנמוכים שקיימים היום.
יש כ"כ הרבה מסים והיטלים, האם כדאי לקנות בשנת 2024 דירה או לחכות?
עו"ד עזרא: "קודם כל חייבים לתכנן מס לפני שקונים כי יש לכך השלכות רחבות. דבר שני, המזומן הוא המלך. מי שיש לו מזומן, הון עצמי הכוונה, אז בהחלט כדאי לקנות ואף ניתן להשיג מחירים טובים כי זה גם שוק של הזדמנויות. לצד זאת שהשוק קשה, הוא שוק של הזדמנויות ולכן למי שיש הון עצמי לקנות שיקנה. אבל בכל מקרה יש לתכנן את מס הרכישה ואת מס השבח העתידי ככל שהנכס יימכר".
האם לאור המסים כדאי לרכוש דירות להשקעה?
עו"ד עזרא: "כאן יש שתי בעיות ואני מדבר מבחינת מיסוי. מבחינת הרכישה, יש כאן רכישה של דירה, כשאת הדירה הזו, אם הקבלן נותן הטבות לקונה, אז בעצם הטבות אלו מפחיתות את שווי הדירה. כלומר, כל השוק יורד באופן אוטומטי מבחינת שוויים ובטח באותו הפרויקט של הקבל. הדבר הנוסף, בנוגע לרכישת 4 דירות, יש פה סיכון פירותי במכירתן כך,. שאם היום אנחנו אמורים לשלם 25 אחוז מס שבח במכירת 4 דירות מגורים אלה, ככל ודירות אלו יהיו בידי המוכר מעל 5 דירות או שדירות אלו יימכרו בסמוך לאחר רכישתן (או עם קבלת מפתח) אזי המס שישולם במכירתן יכול להגיע עד ל-50% כפי מס של משכורת ועוד סיכון של תשלומי מע"מ. לכן, לא בטוח שהשוק הזה כרגע משתלם למשקיעים".
הכתבה באדיבות פורטל המשפט obiter.co.il
(לצורך איתור מהיר של הכתבה, חשוב להקפיד לכלול במייל את הלינק של הכתבה).
הכתבה נכתבה בשיתוף אוביטר