הכתבה נכתבה בשיתוף אוביטר
מיזמי התחדשות עירונית תפסו תאוצה משמעותית בשנים האחרונות, ולפי כל ההערכות המלחמה שנכפתה עלינו צפויה רק להעצים מגמה זו. האם מדובר בהבנת הצורך בממ"ד או במיגון מבנים או שמא שחרור רגולטורי מצד הרשויות והמדינה? לדברי עו"ד עומר עידו, מומחה להתחדשות עירונית ומי שמלווה דיירים בפרויקטים של פינוי בינוי ותמ"א 38, מדובר ככל הנראה בשילוב של מספר גורמים, אבל השינוי כבר נראה באופק.
לדברי עו"ד עידו, פרויקטים של התחדשות עירונית התקשו לצאת לדרך בשנים האחרונות, מסיבות שונות, בין בשל רגולציה ובין בשל דיירים סרבנים, אך נראה כי כעת הפקק מתחיל להשתחרר. "הליכים של התחדשות עירונית נועדו תחילה לצורך מיגון של מבנים ועל מנת להגן עלינו מפני רעידות אדמה, כמו גם הצורך בבניית ממ"דים שיגנו מפני טילים", מסביר עו"ד עידו. "למרות זאת, בשנים האחרונות הפך כל התחום של התחדשות עירונית למשהו עסקי יותר, כולם ניסו להשיא לעצמם את התשואה ואת מה שיקבלו, גם הקבלנים ומאידך גם הדיירים שביקשו עוד ועוד בלי סוף.צריך להבין, זה מה שפספסו בהתחלה. זה פרויקט, שלהשקפתי הוא יותר חברתי מעסקי. ברמה של הבניין, זה משהו חברתי. דיירים מסתכלים כמה השכן קיבל ואם היו אילוצי תכנון ושכן קיבל שדרוג לקומה למעלה אז גם בעל הדירה השנייה רצה גם. כך זה נמשך עוד ועוד".
אז מה השתנה?
עו"ד עידו: "עכשיו, בעקבות המלחמה, אנשים הרגישו והבינו את הצורך בפרויקטים, בפירוש הרבה יותר מבעבר. הצורך הפך מוחשי.להרגשתי הם שמו בצד את הקנוניות שאפיינה את הפרויקטים האלו הצידה לטובת הרעיון העיקרי של הגנה. והתוצאה נראית בשטח כי אני רואה שיש פרויקטים שיותר מתקדמים היום".
מה החשיבות של עורך דין המלווה דיירים בפרויקט של התחדשות עירונית?
עו"ד עידו: "אל מול היזם, הקבלן וסוללת אנשי המקצוע שמלווים אותם, ישנה חשיבות גדולה לעורך דין מטעם הדיירים שילווה אותם וידאג לאינטרסים שלהם. יש פרויקטים של 30-40 וגם מאה דיירים ואי אפשר להתמודד עם 100 דעות. לכן, הדרך לבחירת עורך דין מטעם הדיירים עוברת דרך מינוי נציגות מהבניין, שזה מעין ועד נבחר אבל כזה שתפקידו הוא רק לטובת הפרויקט של התחדשות עירונית. הנציגות בוחרת עורך דין וצריך לבחור עורך דיןהמתמחה ומייצג דיירים בהתחדשות עירונית. זה קריטי שלעורך הדין תהיה התמחות בנושא התחדשות עירונית ולא מספיק התמחות במקרקעין, למשל. להיות עורך דין המלווה דיירים בהתחדשות עירונית זהיותר מעורך דין שבודק חוזים ומעיר הערות. יש כאן מכלול של היבטים שיש לתת עליהם את הדעת".
האם יש יתרון בבחירת משרד גדול לייצוג הדיירים?
עו"ד עידו: "מנקודת המבט הלא אובייקטיבית שלי כמשרד בוטיק, אין יתרון במשרד גדול אובפירמה גדולה. הדיירים זקוקים למי שילווה אותם באופן צמוד ויהיה זמין עבורם, מה שמשרד גדול יתקשה לספק לאורך דין. לדוגמא, בפרויקט שמתנהל כיום בת"א פנו אלי דיירים של בניינים שייצג אותם אחד מעוה"ד הידועים בארץ. הוא עשה מצגת יפה ושיווק את עצמו אבל בפועל הוא מינה במקומו עורך דין זוטר מהמשרד. מאז, כבר התחלפו 4 עורכי דין זוטרים במהלך 3 השנים שהם מיוצגים על ידו. הדיירים נותרו בלא מענה אבל עם הרבה תסכול. הם פנו אלי והבינו מיד את היתרון של משרד בוטיק, משרד קטן. שאכפת לו. לכולם יש את הטלפון שלי, אני זמין לכולם גם בוואטסאפותמיד ימצאו אצלי אוזן קשבת".
אז למעשה עורך דין המלווה דיירים הוא גם פסיכולוג...
עו"ד עידו: "הוא הכל מהכל. למשל, יש לי פרויקט שאני מלווה עם 5 יורשים שמחזיקים בדירה אחת- אח אחד על פניו התנגד לפרויקט והאחים לא ידעו מה לעשות, אמרתי שאפגוש אותו. הקשבתי לו קודם כל, ישבתי אצלו כמעט 3 שעות בבית. הוא היה צריך שיקשיבו לו ובסופו של דבר הוא רצה את הפרויקט".
עו"ד עידו מתייחס גם לבירוקרטיה, בפרט של הרשויות המקומיות, שלא פעם תורמות לכך שפרויקטים אינם מקודמים. "העיר", הוא אומר,"צריכה לתת מענה לתושבים ולא רק לבנות עוד ועוד.יש ערים שלא סתם תוקעים, שהייתה תנופה אדירה אבל פתאום לא היו מספיק תשתיות – גני ילדים, חניות וכו'. היום חושבים על תוכניות רוחביות יותר, גם על השטחים הציבורים והתשתיות – פיתוח חוץ, כבישים, בתי ספר ועוד.אני מסכים שפשוט צריך לעשות את זה יותר חכם".
הכתבה באדיבות פורטל המשפט obiter.co.il
(לצורך איתור מהיר של הכתבה, חשוב להקפיד לכלול במייל את הלינק של הכתבה).
הכתבה נכתבה בשיתוף אוביטר