הכתבה נכתבה בשיתוף אוביטר
רוכשי דירות חדשות מוצאים את עצמם שטים במים סוערים כאשר עיכובים במסירת דירות הופכים לתרחיש נפוץ לאור האיסור על העסקת פלסטינאים ואיסור לפתוח אתרי בנייה בערים מסוימות. מדריך זה נועד להאיר את הדרך שבה רוכשים יכולים לנהל עיכובים אלה בצורה יעילה, תוך הבטחת מוכנותם להתמודד עם ההיבטים המשפטיים, הפיננסיים והחוזיים של רכישת דירה חדשה בתוך המורכבויות של המלחמה שעודנה מתרחשת ועתידה להתפתח מהחזית הצפונית. מהבנת האתגרים הנוכחיים בשוק הנדל"ן ועד לבחינת הפוטנציאל לפעולה משפטית נגד קבלנים.
הבנת האתגרים הנוכחיים בתחום הנדל"ן בצל המלחמה לא רק גרמה לשיבושים מידיים אלא גם השאירה השפעה מתמשכת על שוק הנדל"ן. מחסור חמור בעובדי בניין שהגיעו מהשטחים ומעזה, יחד עם אתרי בנייה שפועלים באופן חלקי או סגורים לחלוטין מאז ה07.10.23 הפכו לנורמה החדשה.
יזמים מוצאים את עצמם במצב קשה, נאבקים לקדם פרויקטים בתוך קשיים כאלה. עבור קונים שמחכים בקוצר רוח לבתים החדשים שלהם ונותרים בחוסר וודאות ואולי גם חוסר קורת גג, אתגרים אלה מתבטאים באיחורים במסירת דירות, ביטולים פוטנציאליים של עסקאות ואווירה כללית של חוסר ודאות. הבנת המכשולים הללו היא הצעד הראשון בניווט במסע המורכב של רכישת דירה בזמן מלחמה. הלחימה כעת ואולי גם התרחבותה למלחמה כוללת מחייבת בחינה זהירה של הסכם הקבלן ושל סעיף 5א לחוק המכר (דירות), תשל"ג - 1973 (להלן: "החוק").
סעיף 5א לחוק עוסק בסוגיית תשלום פיצויים לרוכש דירה בגין עיכוב במסירת החזקה, וקובע כי מקום בו עיכוב במסירת הדירה נגרם עקב נסיבות שאינן בשליטת המוכר והן בגדר של כוח עליון, אזי הוראות הסעיף לא יחולו והרוכש לא יהיה זכאי לפיצוי בגין העיכוב. לאור הקשיים והמגבלות שהוטלו על הענף, רוכשים רבים עומדים בסיטואציה של חוסר וודאות באשר למועד קבלת החזקה.
בפסיקה בצוק איתן נפסק בלא מעט פסקי דין שעל הקבלן להוכיח כיצד המצב גרם בפועל לעיכוב במסירת הדירות ועליו לספק נתונים עובדתיים שיאפשרו לבית המשפט לבחון זאת. כמו כן חשוב לוודא שהחוזה מתייחס באופן מפורש למצבים של מלחמה או פעולות צבאיות, ומפרט את ההשלכות על מסירת הדירה, לרבות תאריכים ועלויות נלוות.
בהתחשב בתדירות הפעילות הצבאית המשפיעה על הכלכלה, חלק מהקבלנים כוללים סעיפים כאלה מראש. רוכשים פוטנציאליים חייבים לדרוש את הכללת סעיפים אלה, ולבקש הבהרה לגבי התנאים שבהם ניתן לדחות את החזקה והזכאות לפיצוי בגין איחורים במסירה, ובכך להגן על האינטרסים שלהם בזמנים לא ודאיים אלה שכן חתימות שמתרחשות מאז פרוץ המלחמה ניתן יותר לדעת היכן הדברים עומדים. אני אישית כעו"ד נדל"ן ממליצה ללקוחות שלי טרם הרכישה לגשת מספר פעמים לאתר בנייה ולראות האם יש פועלים בעת הזו והאם הבנייה מתקדמת. אם אין בנייה, ואין פועלים בשלב זה אזי אני ממליצה ללקוחות שלי שלא להתקדם לרכישה כי יתכן ויהיו עיכובים מאוד משמעותיים.
ההתמודדות עם עיכובים במועד תחילת הבנייה כאשר קבלן מודיע על עיכוב במועד תחילת הבנייה, חשוב לא למהר להסיק מסקנות לגבי מועד המסירה הסופי של הדירה. בשלב הראשוני, אין צורך בפעולה מיידית, אך חשוב לעקוב אחר משך העיכוב ביחס למועד המסירה המוסכם. יש להעריך את הפוטנציאל לעיכוב ממושך שמשפיע על מועד קבלת החזקה. אם החוזה מפרט על אבני דרך בבנייה הקשורות לתשלומים, רוכשים יכולים לנצל זאת כדי לנהל משא ומתן על פיצוי או תנאי תשלום מתוקנים כדי להפחית את ההשפעות הפיננסיות. גישה אסטרטגית זו מאפשרת לרוכשים לנהל עיכובים בצורה יזומה, תוך מזעור שיבושים פוטנציאליים בתכניותיהם.
הסיכויים לנקיטת צעדים משפטיים נגד קבלנים
האפשרות לנקוט בצעדים משפטיים נגד קבלנים בגין עיכובים בבנייה שנגרמו עקב מלחמה אינה פשוטה. היא תלויה במידה רבה בנסיבותיו הספציפיות של הקונה ובתנאים המפורטים בחוזה הרכישה עליו חתמו הצדדים. בהתחשב בהיסטוריה של מדינת ישראל של מלחמות ומבצעים צבאיים תכופים, קבלנים אינם יכולים להשתמש בקלות בתירוץ של מלחמה כדי להצדיק עיכובים במסירה עליהם להוכיח שנקטו בכל המאמצים בכדי לצמצם את הנזקים.
בפסיקה במבצעים קודמים ניתן לראות שתסריטים כאלה הם צפויים למרבה הצער במדינת ישראל, מה שמקשה על קבלנים לטעון להתנער לחלוטין מאחריות על סמך סעיף "כוח עליון" הקשור למלחמה או למבצעים צבאיים. רוכשים אשר שוקלים לנקוט בצעדים משפטיים חייבים להעריך את ההשפעה של העיכוב על מצבם ולהתייעץ עם עורכי דין המתמחים בנדל"ן ובדיני חוזים כדי לבחון את האפשרויות שלהם תוך בחינה מדוקדקת של ההסכם והנסיבות האם האתר חזר לעבודה או לא, האם נעשו מאמצים מצד הקבלן למזער נזקים או לא.
השפעת המלחמה על מחירי הדירות
השלכות המלחמה חורגות מעבר לעיכובים בבנייה, והן משפיעות באופן ניכר על מחירי הדירות. בחלק מהחוזים, מחיר הדירה קבוע, ומגן על הקונים מפני תנודות בעלויות הבנייה ומחירי החומרים. עם זאת, כאשר מחירי הדירות קשורים למדדי תשומות בנייה או משתנים אחרים, הקונים עלולים להתמודד עם עליות מחירים ככל שהמלחמה משפיעה על מדדים אלה. כדי להקטין הפסדים פוטנציאליים.
אסטרטגיה חלופית להימנעות מעליות מחירים כוללת ביצוע תשלומים מראש לקבלן, אם כי הדבר מגדיל את החשיפה של הקונה לסיכוני הפרויקט אלא אם קיים ליווי בנקאי בפרויקט. או מראש לנהל מו"מ על כך בטרם החתימה ושלא תהא הצמדה למדד תשומות הבנייה.
סיכום
רכישת דירה חדשה בזמן מלחמה מציבה אתגרים ייחודיים, החל מעיכובים בבנייה ועד לעליות פוטנציאליות במחירי הדירות ועליית מדדים. הבנת שוק הנדל"ן, סקירה זהירה ומשא ומתן על חוזי רכישה ונקיטת יוזמה בהתמודדות עם עיכובים הם צעדים מכריעים עבור רוכשים. בעוד שקיים סיכוי לתביעה משפטית נגד קבלנים, הדבר תלוי בנסיבות ספציפיות ובתנאי החוזה. התייעצות עם עו"ד נדל"ן יכולה לספק הנחיות קריטיות בזמנים לא ודאיים אלה. על ידי נקיטת פעולות מושכלות ואסטרטגיות, רוכשי דירות חדשות יכולים לנווט טוב יותר במורכבויות של רכישת דירה בצל המלחמה ולהגן על השקעותיהם.
הכתבה באדיבות פורטל המשפט obiter.co.il
(לצורך איתור מהיר של הכתבה, חשוב להקפיד לכלול במייל את הלינק של הכתבה).
הכתבה נכתבה בשיתוף אוביטר