הכתבה נכתבה בשיתוף אוביטר
ישנן כיום כ-35,000 נחלות חקלאיות. זאת כאשר כל נחלה מורכבת משטחים חקלאיים וחלקת מגורים ששטחה הממוצע כ-2.5 דונם. הסוגיות המשפטיות במגזר החקלאי שונות במהותן מעסקאות במגזר העירוני בפרמטרים רבים. לכן, בבחירת הגורם שילווה את ההליכים השונים, חשוב לבחור במי שמכיר את התחום ונוהלי המינהל מקרוב. עו"ד צביקה גלזר, מומחה למושבים, הורשת נחלות מקרקעין וצוואות מסביר מה הדגשים שאליהם צריך להתייחס במכר נחלה.
לדברי עו"ד צביקה גלזר יש הבדל מהותי בין עסקת נדל"ן של דירה או בית במגזר הפרטי לבין מכירה של נחלה. "במכירה של דירה או בית החוקים פשוטים", הוא אומר, "אך בנושא של נחלות המצב הוא שונה. יש לנו מספר פרמטרים שצריך להסתכל עליהם. ראשית, מי המוכר? האם יש לו בכלל זכות למכור? במצב רגיל של מכירה של יורשים יש בדר"כ צו צוואה או צו ירושה, בנושא נחלות יש כללי הורשה ייחודיים. יכול להיות, למשל, מצב מקרה שבו יש אישה שנייה ולה יש חצי מהזכויות, ולמנוח יש צוואה לטובתה ולטובת הילדים מהנישואים הראשונים, אך לפי כללי המנהל, מה שכוב בהסכמי המשבצת, בני בת הזוג הנוכחית הם היורישם – ונשאלת השאלה האם במקרה הזה האישה היא המוכרת? הילדים הם המוכרים? מי האדם שניצב מולנו? האם כל היורשים מסכימים למכירה?".
עו"ד גלזר מציג כדוגמא מקרה בו היה סכסוך בין יורשים לגבי נחלה מסוימת ובמסגרת הסכם פשרה נקבע שאחד הילדים ימשיך לגור עד מותו בנחלה. "מבחינת המנהל הדבר הזה לא ישים", הוא אומר. "המדינה מתייחסת לכך שהקרקע שייכת למנהל, ופס"ד שכזה, הם כנראה לא יסכימו לו, אפילו שזה עבר אישור של ביהמ"ש".
מה מותר לעשות בנחלה ומה מותר לבנות בנחלה?
עו"ד גלזר: "זו בהחלט סוגיה חשובה שצריך לקחת בחשבון בעת עסקה למכירת נחלה. אנחנו חוזרים לכך שהאדמה של המנהל ולא ניתן לבנות מה שרוצים. בעבר היה לי מקרה שבו האב שהיה בסכסוך עם הבן, פרסם הודעה ביד 2 למכירת הנחלה ב-17 מיליון שקל וציין כי המכיר נקבע בהתאם לכך שמותר להקים שם 10 יחידות דיור/צימרים, אך זה לא נכון. יש דברים שמותר ויש מה שאסור להקים במקום. אנשים נכנסים לעסקאות האלו מבלי לדעת את הנהלים".
עו"ד גלזר מדגיש עוד, כי יש צורך לבדוק את הדברים ובסופו של דבר לא ניתן להקים מה שרוצים בנחלה ועל כן יש צורך מיוחד במקרים אלו לליווי משפטי מומחה לתחום. "יש", הוא מוסיף, "גם את נושא דמי הרכישה – זהו תשלום למנהל שמחויבים לשלם כאשר מבצעים עסקת מכירה. מי שמחויב בכך, לרוב, זה המוכר. גם כאן, נתקלתי במקרים שבהם בא אלי לקוח שהיה מעוניין לתת הצעה בכינוס נכסים, אני קורא את ההסכם ורואה שכתוב שדמי ההסכמה – שזה גם תשלום למנהל – יחולו כפי הנדרש על המוכר, אך דמי הרכישה יחולו על הקונה – הסכום הזה במקרה הזה עמד על 3 מיליון שקל. אם אתה לא יודע שצריך להסתכל על זה, התוצאה תהיה הליכים משפטיים בהמשך הדרך".
מה זה עסקת נטו במכירת נחלה?
עו"ד גלזר: "בעקרון במכירה רגילה, עסקת ברוטו, יש דמי רכישה למנהל, דמי הסכמה, מס שבח והיטל השבחה. לפעמים, יש גם נושא של דמי שימוש, אם עשיתי שימוש לא חוקי בנחלה ישולם למנהל סכום מסוים. עסקת נטו אומרת, תלוי בסיטואציה, ואומרת רק המסים, חוץ מדמי השימוש, יחולו על הקונה ויש עסקה שאומרת שגם דמי השימוש יחולו על הקונה. ואם קונה נכנס לעסקה שכזו עליו להיות ערוך ולהבין את המשמעות – כי המסים על נחלה הם פחות או יותר 50 אחוז, הרוב הולך למנהל. לכן, בסיטואציה כזו, אם אדם פונה לעסקת נטו – בסיטואציה כזו הוא חייב לקחת שמאי מראש כי ההבדלים הם של מיליוני שקלים".
"במרבית הנחלות", מבהיר עו"ד צביקה גלזר, "בעליהם ממשיכים לגור בהם ובהמשך מורישים לילדים שלהם. ברגע שיש עסקה, חייב עורך דין מיוחד לתחום הנחלות. עורך דין שמתמחה במקרקעין, לא ידע לתת את התשובות ולבחון את כל הסוגיות שעולה. מי שלא מכיר את הדקויות, את הנהלים של המנהל, לא יספק את השירות הטוב ללקוח והוא גם עלול לספוג תביעה על רשלנות מקצועית".
הכתבה באדיבות פורטל המשפט obiter.co.il
(לצורך איתור מהיר של הכתבה, חשוב להקפיד לכלול במייל את הלינק של הכתבה).
הכתבה נכתבה בשיתוף אוביטר