פרויקט תמ"א 38 דורש הסכמה של כל בעלי הדירות, היינו 100% מבעלי הדירות. לא פחות. הסכמת בעלי הדירות לפרויקט באה לידי ביטוי בחתימתם על הסכם התמ"א, אשר מסדיר את תנאי ההתקשרות, התחייבויות היזם, התמורות לבעלים, ערבויות, לוחות זמנים ועוד נתונים ופרטים רבים ומהותיים.
לפניה ישירה אל עורך הדין דן הלפרט לחץ/י כאן.
על מנת לקדם את תחום ההתחדשות העירונית, הקל המחוקק על בעלי הדירות החפצים בפרויקט וקבע, כי לצורך הוצאתו אל הפועל של פרויקט תמ"א 38/1 (חיזוק) ניתן להסתפק בחתימת רוב של 67% מבעלי הדירות (שלהם צמודים לפחות 67% חלקים ברכוש המשותף) ואילו לגבי פרויקטים של תמ"א 38/2 (הריסה ובניה) נקבע כי הרוב הדרוש הוא 80%.
משמע, המחוקק קבע, כי בהינתן הרוב הנ"ל ניתן יהיה לכפות את הפרויקט על המתנגדים וזאת ככל שיתברר כי סירובם של המתנגדים לחתום על הסכם התמ"א הוא סירוב בלתי סביר.
כמעט בכל פרויקט יקום מי מבעלי הדירות (אחד או יותר) ויצא כנגד הפרויקט. סיבות ההתנגדות רבות ומגוונות. חלקן לגיטימיות. חלקן בלתי לגיטימיות ולעיתים אף סחטניות.
בלית ברירה, כאשר בעלי דירה עומדים על סירובם ואינם מוכנים לחתום על הסכם התמ"א, נאלץ רוב בעלי הדירות החפץ בקיום הפרויקט לעתור בתביעה כנגד הסרבן.
התמודדות עם בעלי דירות שמסרבים להליך תמ"א 38
ההליך מתנהל בפני המפקח על רישום המקרקעין אשר בוחן את טענות ההתנגדות גופן וקובע בסוף ההליך האם מוצדק לכפות את הפרויקט על המתנגד. כידוע, דירות מגורים רבות רשומות של שם מדינת ישראל (קרן קיימת לישראל/ רשות הפיתוח) ומנוהלות על ידי רשות מקרקעי ישראל.
מה הדין כאשר מדינת ישראל בכובעה כבעלת דירה היא המתנגדת לפרויקט תמ"א 38? היתכן שמדינת ישראל אשר בידה האחת ייסדה את תמ"א 38 על מנת לגרום לחיזוקם של מבני המגורים והתאמתם לתקן רעידות אדמה, היא שתסכל פרויקטים של תמ"א 38?
מקרה מסוג זה נדון לאחרונה בפני המפקחת על רישום המקרקעין בתל אביב במסגרת תביעה שהגישו בעלי דירות בבית המשותף ברחוב המעיין 34 בגבעתיים. הבניין כולל 12 דירות. בעלי הדירות בבניין התקשרו באוקטובר 2013 עם יזם לצורך ביצוע פרויקט תמ"א 38 מסוג הריסה ובניה. 11 בעלי דירות חתמו על ההסכם. במרץ 2015 ניתן היתר בניה לפרויקט. בעלי זכות חכירה בדירה ה-12 סירבו לחתום ומנעו בכך את ביצוע הפרויקט.
בעלי דירות בבניין ביקשו לחייב סרבנים לחתום על הסכם תמ"א
משכך, עתרו בעלי הדירות התומכים בפרויקט למפקחת על המקרקעין בבקשה כי תורה לבעלי הדירה המתנגדים לחתום על ההסכם כדי שיהיה ניתן להוציא לפועל את הפרויקט.
במהלך בירור התביעה התברר, כי זכות הבעלות בדירה המתנגדת רשומה בנסח הטאבו על שם קרן קיימת לישראל וכי זכויות החכירה של המתנגדים כלל אינן רשומות בטאבו (הוצג אישור כי אכן קיימות זכויות חכירה ואף קיים הסכם חכירה שתוקפו עד לשנת 2068, אולם בפועל לא נרשמו זכויות החכירה בטאבו).
תוך כדי ניהול ההליך, הסירו החוכרים את התנגדותם והביעו את הסכמתם לפרויקט.
רשות מקרקעי ישראל סירבה לחתום על הסכם התמ"א
אלא, שאז נתחוור כי קרן קיימת לישראל שהינה כאמור בעלת זכויות הבעלות בדירה, מסרבת לחתום על הסכם התמ"א. כמי שמנהלת את המקרקעין, טענה רשות מקרקעי ישראל בפני המפקחת על המקרקעין, כי היא מתנגדת לחתום על כל מסמך שיטיל עליה חיובים ולכן לא תחתום על הסכם התמ"א.
לאחר בחינת טענות הצדדים מצאה המפקחת על המקרקעין לתמצת את הסוגייה העומדת לפתחה וציינה, כי למעשה רשות מקרקעי ישראל נותרה יחידה בסירובה לחתום על הסכם התמ"א, שעה שאף בעלי הזכויות האובליגטורים (החוכרים מטעמה) נתנו את הסכמתם לביצוע הפרויקט.
נקבע, כי גם על פי הוראות החוק חוכרים לדורות מוגדרים בחוק כ'בעלי דירה' ומורשים לכאורה לחתום על הסכם התמ"א, אולם בענייננו, החוכרים כאמור אינם רשומים בטאבו כחוכרים ולכן אינם רשאים לחתום על ההסכם, אלא יש להידרש לחתימת רשות מקרקעי ישראל. עוד הוחלט, כי סירובה של רשות מקרקעי ישראל לחתום על הסכם התמ"א גורם ל-11 מתוך 12 בעלי הדירות ולמעשה לכל בעלי הזכויות (בהינתן הסכמת החוכרים), עוגמת נפש ניכרת ושיהוי בביצוע פרויקט תמ"א 38.
סירוב רשות מקרקעי ישראל מונע את מימוש הפרויקט
עוד קבעה המפקחת, כי סירובה של רשות מקרקעי ישראל לחתום על הסכם התמ"א ונספחיו, מביא לכך שללא כפיית הסכמה לא ניתן יהיה לקבל ליווי בנקאי לפרויקט. יתרה מזאת, לא ניתן יהיה לבצע את רישום הזכויות בדירות החדשות על שם החברה היזמית (ובכך להקנות לה את רווחי הפרויקט) והפרויקט כולו לא יוכל להתממש.
נפסק, כי במקרים שבהם 'המדינה' היא צד לתביעה שעניינה חיזוק או הריסת בית והקמתו מחדש, אגב היערכות מפני רעידות אדמה, יש לרשות מקרקעי ישראל תפקיד ומעמד מיוחד. מעמד זה נובע מכך שהרשות היא שמופקדת על ניהול מקרקעי ישראל ופועלת תוך איזון ראוי בין צורכי שימור לצורכי פיתוח, ובין שיווק קרקע לשמירה על עתודות קרקע לצורכי ציבור.
הובהר, כי במסגרת תפקידיה פועלת רשות מקרקעי ישראל בראש ובראשונה כגוף ציבורי וכפופה לעקרונות המשפט הציבורי שכוללים בין היתר סבירות, פעולה משיקולים ענייניים, והיעדר אפליה. בהיותה רשות ציבורית, חלות על הרשות חובות משפטיות נוספות החלות על גופים מסוג זה, לרבות חובות מוגברות של הגינות ותום לב והיא אינה פועלת למען עצמה, אלא פועלת כנאמן הציבור.
המפקחת חייבה את רשות מקרקעי ישראל להצטרף לפרויקט
בהמשך הוחלט כי הרשות כבעלת הזכויות הרשומה שמתפקדת כזרועה של המדינה וכנאמן הציבור מחויבת להצטרף לפרויקט יחד עם יתר בעלי הדירות, ולפעול לחיזוק הדירות בבית המשותף. זאת בהיעדר פגיעה מהותית שתיגרם לה מהמהלך, ולנוכח היעדרו של טעם ממשי להתנגד לפרויקט התמ"א.
עמדה פוזיטיבית זאת מתיישבת עם הטעמים שהביאו לחקיקת חוק החיזוק, ולקידום מדיניות החיזוק בידי ממשלת ישראל.
כל עמדה שלילית והתנגדות עקרונית להצטרף לתוכנית החיזוק, בהיעדר טעמים ענייניים, בוודאי במקום שהמדינה היא בעלת הזכויות הקניינית היחידה, מעמידה את יתר בעלי הדירות במצב בעייתי. במצב כזה בעלי הדירות יישארו חסרי אונים, תוך שהם נגררים לאורך שנים, בניסיון לגרום לחיזוק בניין המגורים, ובמצב שהם לכודים בין צדדים יריבים ובין רשות- בעלת זכויות שאינה נכונה לחתום פוזיטיבית על המסמכים הנדרשים.
סוף דבר ולאחר שקילת מכלול השיקולים, מצאה המפקחת לקבל את התביעה ולהורות לרשות מקרקעי ישראל לחתום על הסכם התמ"א וככל שלא תחתום הוסמך בא כוחם של בעלי הדירות לחתום במקומה.
עורך הדין דן הלפרט עוסק במקרקעין ובהתחדשות עירונית, מלווה מאות פרויקטים של תמ"א 38 ופינוי בינוי, סגן יו"ר ועדת התחדשות עירונית הארצית של לשכת עורכי הדין ובעל משרד עורכי דין ונוטריון. הכתבה באדיבות אתר עורכי דין LawGuide.