השקעות נדל"ן: משבר הקורונה כמנוף להזדמנויות עסקיות חדשות

לפני כחודשיים תחזית של סגר כללי ומאות אלפי מפוטרים הייתה לא מציאותית. המשקיעים בשוק המקרקעין עומדים כיום בפני קבלת החלטות בתנאי אי ודאות. סביבה עתירת סיכונים מהווה הזדמנות לרכישות חדשות והכנסת מוצרים חדשים בתנאים טובים המנצלים את ההססנות הקיימת בשוק, אולם דורשת הכרת אבני יסוד בשוק הנדל"ן במדינת ישראל. 

מגפות העבר והשפעתן על הכלכלה
העולם בכלל ושוק הנדל"ן בפרט מצויים במשבר. בכל משבר צצות להן הזדמנויות פז. במשברי העבר, דוגמת שפעת החזירים בשנת 2009 הכריז ארגון הבריאות העולמי על המחלה כמגיפה. ההערכות היו שבין 10-20% מאוכלוסיית העולם נדבקה במחלה - כמיליארד בני אדם, וכחצי מיליון מתו כתוצאה מסיבוכי המחלה. העולם היה כמרקחה.

כשנה לאחר התפרצות המגפה, המועצה האירופית פרסמה את מסקנותיה, לפיהן נוצרה בהלה בלתי מוצדקת שהובילה לבזבוז כספי ציבור. יש לציין כי בעת מגפת שפעת החזירים, מי שידע לנצל את הפחד ששרר בציבור, הפך את המשבר להזדמנות.

לפניה אל משרד עו"ד מורן גור ממשרד עו"ד רייסמן-גור ושות' לחץ/י כאן

ערכם של נכסי נדל"ן נפגע בתקופת האינתיפאדה הראשונה והשנייה
בתקופה הפרה-היסטורית האדם לא ידע מגפות. הסיבה המרכזית הייתה בידודן של קבוצות, משפחות ושבטים אשר מנע הדבקה גלובאלית. בתקופת האינתיפאדה הראשונה והשנייה צומצמה התנועה החופשית בישראל ונסגרו עסקים. בתקופה זו נפגעו נכסי הנדל"ן המסחרי (חנויות, מרכזים מסחריים) ובאופן מתון גם נכסי נדל"ן למגורים.

בעוד ערכם של נכסי הנדל"ן המסחרי פחת בעשרות אחוזים ולעתים עד כדי מחצית מערכם, והמשיך לדשדש עוד שנים רבות, פחת ערכם של נכסי המגורים בשיעורים מתונים של 5%-15% לערך באזורים השונים וחזר לעלות באופן מהיר בסיום התקופה. 

פעולות מוצעות לצורך ייצוב שוק העבודה והנדל"ן
לצורך ייצוב השוק על הממשלה לפעול במרץ בין היתר על ידי הפחתת ריבית, מתן הלוואות בתנאים מצוינים וריאליים להחזר, מתן הקלות מיסוי בשחרור כספים כלואים כמו דיבידנדים של חברות, כספי פיצויים, שינוי סדרי עדיפויות עידוד ורכישות מתעשיות מקומיות. 

ממש לאחרונה פרסם שר האוצר בשידור חי את תכנית "ההבראה" של הממשלה למשק. עם כל הכבוד הסדר זה אינו מספיק. מתן תשלום בן ששת אלפים עד שמונת אלפים שקלים לעסק עצמאי הינו כקליפת השום. דווקא הכספים שמנותבים לעובדים שהוצאו לחל"ת ראוי וישולמו לעצמאים ומנגד העצמאים יתחייבו להעסיק את השכירים.  

נדמיין תרחיש שאדם משקה ענף מכלל העץ השלם, ודאי שהעץ ינבול ואיתו הענף, המטרה להתמקד בשורשי העץ ובכך הענף יצמח וישגשג, נכון להיום אין בתכנית הפעולה כדי לרפא את השוק במישור הכלכלי. 

בנוסף בטווח הקצר הממשלה צריכה להעניק הטבות קונקרטיות במיוחד לעסקים קטנים ובינוניים הנמצאים בקבוצת סיכון משמעותית תוך שמירה על המגזר היצרני במעגל העבודה וזאת מכיוון שכניסתו למעגל האבטלה תקשה עליו לעמוד בתשלומי המשכנתא. נוטלי משכנתאות שיאלצו "להחזיר את המפתח לבנק" עלולים ליצור משבר מתמשך ולגרום להידרדרות פיננסית במדרון חלקלק.

השקעות נדל"ן בתקופות משבר ומיתון דורשות הבנה עמוקה בתחום
מצד שני, תקופה של משבר ומיתון יכולה גם להעניק למשקיעים שלל הזדמנויות עסקיות. כאן נבדלים המשקיעים "אוהבי הסיכון" מאלו "שונאי הסיכון". השקעה במהלך תקופה זו, למרות ההזדמנות העסקית שיש בה, דורשת ידע והבנה עמוקה של שוק המקרקעין ולכן ראוי להתייעץ עם בעלי מקצוע בתחום טרם נקיטת מהלך שכזה. 

ממש לאחרונה התקיים כנס ראשון מסוגו בשילוב אפליקציות מתקדמות עם מומחים במשק הישראלי בשם "אבני דרך במציאות הנדל"נית החדשה" בהנחיית עו"ד מורן גור, בין המשתתפים בכנס יו"ר לשכת שמאי המקרקעין בישראל, מנכ"ל איגוד הבנקים, יו"ר איגוד האדריכלים, כולם הציגו כיווני עבודה מעניינים הפותחים צוהר להזדמנויות. 

יו"ר לשכת השמאים, חיים מסילתי המליץ למשקיע הסביר להיזהר ולהיות ערני בתקופה זו שכן לא כל מה שנחזה להיות אטרקטיבי בהכרח כזה. עוד טען שצריך לקחת בחשבון שעסקה שלא נבדקת כהלכה יכולה בעצם להתגלות בסופו של דבר כעסקה כושלת. 

הסתייעות באנשי מקצוע מנוסים תגדיל את הסיכויים להצלחת ההשקעה
עו"ד גור מסר כי חייבים לדעת לנתב תוך כדי תנועה ואמר שמה שנחזה היום לא בהכרח מה שיהיה מחר, ההישענות על אנשי מקצוע מלומדים שיודעים לקרוא את המפה נכון ולהתוות בזמן אמת אבני דרך לאיתור וגיבוש עסקה אטרקטיבית - היא המפתח להצלחה.  

לשיטתנו לציבור נוטלי המשכנתאות מוצע לפעול כבר כעת עם הופעתם של אותות משבר ראשונים וזאת באמצעות פנייה לבנקים, שכן הבנקים לא בהכרח יוזמים את תוואי רשת הביטחון בהיותם מערכת אשראי שיש לה אינטרסים. במסגרת אותו כנס נדל"ן, התייחס מנכ"ל איגוד הבנקים לתרחישי דחיית המשכנתא ואמר: "יש הסכמה מוחלטת גם של מנהלי נותני אשראי בישראל כי זו בעצם פעולה שהבנק יוזם אותה, אז בעצם הבנק אומר אם אתם מתקשים, בואו אליי, אני אעזור לכם לדחות למשך שלושה חודשים 4 חודשים, אז לגבי הנושא הספציפי הזה, אנחנו לא נפגע בכך לא נפגע בלקוח.." בהתייחסו לדירוג האשראי. 

בנוסף מוצע לצמצם את ההוצאות שאינן הכרחיות עד לחלוף תקופת חוסר הוודאות. לשוכרי הנכסים המסחריים מוצע להתאים את תשלומי השכירות במשורה תוך ידיעה שגם השוכרים וגם המשכירים מצויים בקבוצת סיכון כלכלית.

גם במישור השכירויות עולות שאלות רבות דוגמת האם המגיפה מהווה פורס מז'ור (כוח עליון) שבעטיו ניתן לבטל חוזים ללא הפרה. ההמלצה שלנו הינה להגיע להבנות מבעוד מועד עם בעלי העסקים שבעצמם מצויים במשבר בעת הנוכחית.

צמצום השקעות באפיקי השקעה מסוכנים בעת משבר כלכלי
כמו כן מוצע לציבור למזער סיכון באפיקי השקעה עתירי סיכון דוגמת מניות, כדי שבמקרה של קריסה כלכלית, לא ייפגעו יכולות ההחזר הנוגעות לשוק הנדל"ן. 

ככל שלא נראה צעדים ממשיים מצד ממשלת ישראל, אנו צופים ירידה בערכי הנדל"ן המסחרי וירידה זמנית שתתייצב מהר של שוק הנדל"ן למגורים. יובהר ששוק הנדל"ן אינו סגמנט בודד במערכה ובוודאי שעל גורמי הממשל ומתווי המדיניות בבנק ישראל לתת פתרון מקיף גם לרכיבים רבים אחרים.

בניית מערך צוותי חירום מומחים עשויה לסייע ביציאה מהמשבר הנוכחי
אולם, דומה כי ככל ותוקם ממשלה אשר תדע לבנות מערך נכון של צוותי חירום כל אחד על פי תחום התמחותו, מדינת ישראל תצליח לפסוח מעל המשוכה הכלכלית הנלווית למגפת הקורונה. מי שידע לנצל את המשבר ויראה בו הזדמנות עסקית ומנוף לצמיחה ייצא מחוזק יותר בעתיד הרחוק. 

לעמדנו צוות החירום חייב לגעת גם במישור התכנוני ולפתוח את צוואר הבקבוק שנוצר על פי חוק התכנון והבניה. מתברר, כי כבר כיום קיימת מערכת שליטה מרחוק להליכי תכנון שלא באמת מנוצלת באופן מיטבי, על כך אדריכלית עדנה מור בכנס "אבני הדרך במציאות הנדל"נית החדשה": "..היום יש תשתית ברורה ומסודרת של כל הנושא של הרישוי המקוון. הבעיה היחידה היא שאנחנו כרגע למשל מעלים תכנים דוגמת מסמכים, תכניות, קבצים והרובוט שבתוך הרישוי המקוון אכן בודק את כל המסמכים הללו אבל אין כרגע, למעשה בני אנוש שבודקים בצד השני.."

מכאן שגם הרגולטור, שקידם בשנת 2016 את תיקון הבקשות להיתר מרחוק הידועות כ"תיקון 101 לחוק התכנון והבניה" בהחלט מחויב לאכוף ולממש את אמצעי השליטה מרחוק על מנת לייעל הליכים ולקדם בקשות שיזורזו לכדי פרויקטים בפועל. 

סיכום
הזדמנויות קיימות תמיד, יש לאתרן ולהתייעץ עם המומחים המתאימים בתחום, ביניהם עורכי הדין, שמאים ואדריכלים ולוודא כי בדרך רשת הביטחון אכן מתוחה היטב במישור הבנקאי - ובכך להיות ערוכים לכל תרחיש. נזכור את האמרה המפורסמת של יוהאן אוגוסט סטרינדבר: "הכול עלול לקרות, הכול אפשרי ומתקבל על הדעת, הזמן והחלל אינם קיימים. על פיסת מציאות קלושה טווה הדמיון דוגמאות חדשות", מי שידע להיערך מהר ולהגיב בזמן אמת - יצליח. 

* לתשומת ליבך, המידע בעמוד זה אינו מהווה יעוץ מכל סוג או המלצה לנקיטת הליך או אי נקיטת הליך. כל המסתמך על המידע עושה זאת על אחריותו בלבד. נכונות המידע עלולה להשתנות מעת לעת.