עסקים בתקופת הקורונה: האם בעל עסק פטור מתשלום דמי שכירות בשל המשבר?

לאחר הכרזת ארגון הבריאות העולמי על מחלת הקורונה כעל מגפה עולמית, החליטה הממשלה בישראל להטיל הגבלות על הציבור ואף פרסמה תקנות לשעת חירום כדי לתת להן תוקף חוקי מחייב.
 
במסגרת המגבלות שהוטלו על הסקטור העסקי נאסרה פתיחת חנויות, כמו גם כל פעילות מסחרית ועסקית שאינה חיונית. נוסף על כך, נאסרה התקהלות והוטלו הנחיות לבידוד ביתי תוך צמצום משמעותי של התנועה ברחובות.

 האם יש לשלם דמי שכירות עבור התקופה שבה העסק הושבת מפעילות?
צמצום הפעילות העסקית עד כדי ביטולה הכמעט מוחלט עורר תהיות בקרב בעלי עסקים רבים בכל הקשור לחובתם לשלם דמי שכירות לבעלי הנכסים. על כן נשאלת השאלה האם במצב של השבתת העסק, בעליו יצטרך לשלם את דמי השכירות למשכיר או שמא יוכל לבטל את התשלומים עבור התקופה שבמהלכה העסק הושבת מפעילות.
 
חשוב לציין כי רבים מבעלי העסקים כפופים לחוזי שכירות ארוכי טווח אשר לרוב אינם כוללים התייחסות למקרה של מגיפה עולמית שמביאה לסגירת העסק ולאובדן הכנסות חסר תקדים. כמו כן, כבר בתחילת המשבר שוכרים רבים מצאו את עצמם בעמדת נחיתות אל מול בעלי הנכסים מאחר שכמעט כל חוזה שכירות כולל ערבויות להבטחת הוראות החוזה והתחייבויות השוכר כלפי המשכיר.

לפניה ישירה אל עורך הדין אוראל הרשקוביץ לחץ/י כאן

כל הסכם כפוף לחובת תום הלב הכללית בקיום חוזים
לפני הכל חשוב לציין כי כל חוזה כפוף לחובת תום הלב הכללית בקיום חוזים. לכן לפני פנייה לערכאות משפטיות רצוי כי הצדדים לחוזה שכירות עסקית יגיעו ביניהם להסכמות ולהבנות משותפות. 

כך, הצדדים יוכלו לחסוך עלויות שכרוכות בניהול הליכים משפטיים ואף לשמור על מערכת היחסים ביניהם גם לאחר סיום המשבר. במקרה שבו הצדדים הצליחו להגיע להסכמות בכל הקשור להפחתת דמי השכירות או לביטולם, רצוי לתעדן בכתב וזאת כדי שיהיו בידי הצדדים הוכחות במקרה של סכסוך משפטי.

טענת סיכול חוזה כפתרון אפשרי עבור בעלי עסקים
סעיף 18 לחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה), מאפשר לפטור את הצדדים מההתחייבות החוזית ללא תשלום פיצויים לצד הנפגע. הסעיף חל במצבים שבהם התרחש אירוע שלא ניתן היה לחזותו מראש, ואשר בגינו קיום החוזה הוא בלתי אפשרי או שונה באופן יסודי מהמוסכם בחוזה.

הסעיף יכול להוות מקור הגנה אפשרי נגד תשלום דמי השכירות בכפוף לכך שהפעילות העסקית הושבתה באופן מוחלט. בנסיבות מסוימות ובכפוף לאמור בהסכם השכירות, קבלתה של טענת סיכול עשויה להעניק לשוכר פטור מתשלום דמי השכירות ואינה גורמת לביטולו המוחלט של החוזה. כך, המשך ההתקשרות באמצעות החוזה יכול להתחדש לאחר תום המשבר. ניסיון העבר מלמד כי בעבר מגמת בתי המשפט הייתה לצמצם מאוד את קבלתה של טענת הסיכול תוך קביעה כי כמעט כל תרחיש ניתן לצפייה מראש.

לשכת עורכי הדין פרסמה נייר עמדה בנושא תשלום דמי שכירות בצל המשבר
בשל חשיבות הסוגייה והשפעתה המשמעותית על השיח הציבורי, לשכת עורכי הדין פרסמה נייר עמדה בתאריך 6.4.20. במסגרת נייר העמדה צוין כי לצורך בחינת תוקפם של תשלומי דמי השכירות חשוב לבחון כל חוזה בהתאם לתוכנו ונסיבותיו הקונקרטיות. הובהר כי חוזה שכירות מבטא את רצון הצדדים ולכן ראוי לכבד את רצונם ולהימנע משינויו בדיעבד.

עם זאת, בנייר העמדה צוין כי ביחס לעסקים שהושבתו לחלוטין מכוח תקנות לשעת חירום עקב אופי פעילותם או מיקומם באזורי סגר, אפשרות השוכרים להשתמש בנכסים סוכלה באופן מלא אך זמני. לאחר בחינת החוק והפסיקה הרלבנטיים הובהר כי המניעה לעשות שימוש במושכר עשויה להקים לבעלי עסקים זכות לפטור את עצמם מתשלום דמי שכירות באופן זמני עד להסרת המניעה.

האם בעלי עסקים שפעלו באופן מצומצם פטורים מתשלום דמי השכירות?
לפי נייר העמדה, בכל הקשור לעסקים שעברו למתכונת של עבודה מרחוק ופעילותם צומצמה באופן משמעותי אך לא הושבתה לגמרי, צוין כי אמנם לא מדובר בסיכול חוזה אך מכוח חובת תום הלב בביצוע חוזה יש מקום להתאים את החוזה לנסיבות שנוצרו. על כן, המלצת לשכת עורכי הדין הייתה כי במקרים כאלו השוכרים יישאו בתשלום בסך של 50% מדמי הניהול ודמי השכירות הקבועים בהסכם, ולא ייחשבו למפרי חוזה.

לנוכח ממדיה הגדולים של מצוקת בעלי העסקים, נראה כי בעתיד צפויים להגיע לפתחם של בתי המשפט סכסוכי שכירות רבים. לפיכך, בתי המשפט יצטרכו לעסוק בפרשנות של הסכמי השכירות, במטרות השכירות, בכוונותיהם של הצדדים ובתוקפן של טענות הסיכול. 

צדדים להסכמי שכירות עסקית מחויבים לקיים את ההסכם בתום לב
אפשרות נוספת להגנה מפני תשלום דמי שכירות במהלך תקופת משבר הקורונה היא לפי סעיף 39 לחוק החוזים. הסעיף מחייב את הצדדים לחוזה לפעול בתום לב במהלך קיום החוזה. בעל עסק יוכל לטעון כי החובה לקיים את החוזה בתום לב מחייבת את המשכיר לפטור אותו מתשלומי שכירות ביחס לכל התקופה שבה נבצר ממנו להפעיל את העסק ולכל הפחות להפחית את דמי השכירות. 

אם המשכיר יעמוד באופן דווקני על קיום תנאי החוזה ככתבם וכלשונם ייתכן ובית המשפט ייקבע כי מדובר בחוסר תום לב בקיום החוזה תוך ביטול או הפחתה של דמי השכירות.

מניעה להשתמש בנכס למטרה שלשמה הוא הושכר
סעיף 15 לחוק השכירות והשאילה מתייחס למקרים שבהם נמנע מהשוכר להשתמש בנכס למטרה שלשמה הוא הושכר, וזאת עקב נסיבות הקשורות למושכר או לדרכי הגישה אליו. לפי הסעיף קיימים שני פתרונות חלופיים אפשריים עבור השוכר במקרה כזה.

פתרון אחד הוא דחיית תשלום דמי השכירות עד לשלב שבו ניתן יהיה לחזור ולהשתמש בנכס, ואילו הפתרון השני הוא לבטל את החוזה. מנגד, גם המשכיר יוכל לבטל את החוזה כעבור פרק זמן שבו הושעה התשלום. חשוב לציין כי במסגרת סעיף 15 כאמור הפטור מתשלום יתאפשר רק בעת קיומן של נסיבות שלא ניתן היה לצפות בעת החתימה על ההסכם. 

ייעוץ משפטי מקצועי יסייע לכם לצאת מהתסבוכת
יש לציין כי בתי המשפט נוהגים לבחון כל הסכם שכירות באופן נפרד תוך התייחסות מעמיקה לנסיבותיו הספציפיות של המקרה. על כן, לשוכר מומלץ להימנע מנקיטת צעדים פזיזים ובלתי הפיכים שיכולים לפגוע ביחסיו עם המשכיר. לפני נקיטת צעדים משפטיים, רצוי להיוועץ בעורך דין מנוסה שעוסק בתחום החוזים המסחריים והעסקיים. עורך דין מקצועי ידע לסייע לכם לנווט את העסק לחוף מבטחים בתקופה מאתגרת זו.