הסכם מכר דירה: כך תימנעו ממוקשים ברכישת דירה מקבלן

בעת רכישת דירה חדשה מקבלן הרוכש לרוב מוצא את עצמו מול חברה מסחרית גדולה ומבוססת שבמקרים רבים מחתימה אותו על חוזה מכר שנוסח על ידי סוללת עורכי דין מנוסים. במצב כזה קיים חוסר שוויון מובנה באשר ליחסי הכוחות בין הצדדים לעסקה וזאת לנוכח העובדה שתפקידם של עורכי הדין שמייצגים את הקבלן הוא לשמור על האינטרסים שלו ולא של רוכש הנכס.

עריכת בדיקות מקדמיות ביחס לקבלן
לפני ההתקשרות בהסכם מכר עם הקבלן חשוב לבצע מספר בדיקות יסודיות כגון:

א. לבחון האם הקבלן רשום אצל רשם הקבלנים.
ב. פועל במסגרת חברה רשומה אצל רשם החברות.
ג. האם קיימות תביעות משפטיות שהוגשו נגד הקבלן בעבר או כאלו שמתנהלות נגדו בהווה.
ד. הטיפול של הקבלן בתלונות דיירים (ליקויי בנייה) במהלך הליך הבנייה ולאחריו בתקופת הבדק ותקופת האחריות וכדומה.
ה. האם קיים לפרויקט ליווי בנקאי ו/או אחר ועוד.

חשוב לזכור כי חוזה המכר שיוצג לכם על ידי הקבלן הוא מסמך שכאמור הוכן על ידי עורכי דינו ולכן מומלץ להתייחס אליו בזהירות הראויה. יובהר כי חוזה המכר הוא לרוב חד צדדי ונועד להגן על האינטרסים של הקבלן ולא של רוכשי הדירות. על כן אין לצפות מעורך הדין של הקבלן שישרת את האינטרסים שלכם בעסקת המכר וישמור על זכויותיכם.

לפניה ישירה אל עורך דין שמואל גייער, לחץ/י כאן

ליווי משפטי מקצועי עשוי לחסוך לכם כסף ועוגמת נפש
על פי חוק לעורך הדין של הקבלן מותר לבצע אך ורק את רישום הזכויות שלכם בטאבו. כדי להגן על זכויותיכם במהלך המשא ומתן שלפני חתימת החוזה ובמהלכה, רצוי מאוד להיעזר בשירותיו של עורך דין מטעמכם שיגן על האינטרסים שלכם ויבטיח כי זכויותיכם לא יקופחו. בהקשר זה יש לציין כי שכר טרחתו של עורך הדין הוא זניח לעומת ההפסדים הכספיים שעלולים להיגרם לכם כרוכשים בעת קריסה כלכלית של הקבלן או במקרה של תרמית מכוונת.

במעמד החתימה על החוזה מומלץ לעבור על כל הסעיפים בעיון לרבות המפרט הטכני והתכניות ולוודא כי כל הפרטים שסוכמו עם הקבלן ביחס לנכס אכן מופיעים בחוזה. זכרו כי פרטים שסיכמתם עם הקבלן ביחס למפרט הדירה, החניות, והשינויים הנוספים שביקשתם בדירה אינם מחייבים את הקבלן אם הם לא מופיעים במפורש בחוזה המכר.

הסדרת בטוחות בהתנהלות מול הקבלן ובחוזה המכר
סוגיה נוספת שחשוב להתייחס אליה בהסכם המכר היא הסדרת הבטוחות מהקבלן. עניין הבטוחות הוסדר על ידי המחוקק בחוק המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות). במסגרת החוק הוסדרו היחסים בין הרוכשים ובין הקבלנים. מטרתו העיקרית של החוק היא להעניק הגנה לרוכשי הדירות ולצמצם את הסיכון שאליו הם חשופים בעת רכישת דירה "על הנייר" מקבלן, כאשר זכויותיהם עדיין אינן רשומות בטאבו.

בהתאם לחוק, הקבלן יכול לגבות מהרוכש עד 7% ממחיר הדירה שיועברו לחשבון הנאמנות של הפרויקט, אלא אם הוא מספק לרוכש את אחת הבטוחות הקבועות בסעיף 2 לחוק. הבטוחות לפי הסעיף הן:

· ערבות בנקאית אשר אותה הקבלן צריך למסור לרוכש הדירה. בהתאם לערבות זו הקבלן ישיב לרוכש את הכספים שקיבל אם אינו יכול למסור את הדירה עקב עיקול, צו פירוק, צו כינוס נכסים וכו'.
· פוליסת ביטוח להבטחת הכספים שקיבל הקבלן תוך ציון הרוכש כמוטב בפוליסה.
· שעבוד הדירה במשכנתא לטובתו של הרוכש כדי להבטיח את הכספים ששילם.
· רישום הערת אזהרה ביחס למכירת הדירה לצורך הבטחת כספי הרוכש.
· העברת זכות בעלות בדירה או זכות אחרת בדירה על שמו של הרוכש.

כמו כן, חשוב לשים לב לכך שהדירה והצמדותיה מצוינים באופן מפורט ככל הניתן בהסכם המכר. רצוי לבדוק כי בהסכם מופיעים הפרטים הבאים: מספר החדרים בדירה, גודל הדירה במטרים, מספר הקומה שבה נמצאת הדירה, כיווני האוויר של הדירה, רכוש משותף המוצמד לדירה ומחסן אם קיים. יתרה מזאת יש לבדוק האם מחיר הדירה כולל מע"מ ועלויות פיתוח וחיבור של הבניין לתשתיות. כמו כן חיוני לציין בחוזה המכר את מועד המסירה העתידי של הנכס באופן מדויק וברור שימנע חילוקי דעות בעתיד.

טופס מפרט טכני
חוק המכר (דירות) מחייב קבלן שמוכר דירה חדשה לצרף לחוזה המכר טופס מפרט טכני בהתאם לנוסח הקבוע בצו מכר דירות. המפרט הטכני מהווה אף הוא חלק מההתקשרות החוזית בין הצדדים וצריך לרכז את כל ההיבטים הטכניים של הנכס.

על פי רוב, המפרט הטכני כולל התייחסות לשטח הדירה, פירוט של שטחים הצמודים לדירה והתייחסות למתקני תברואה, כלים סניטריים, אינסטלציה, מתקני חשמל ועוד. תכליתו של המפרט היא למנוע חילוקי דעות עתידיים בין הקבלן ובין רוכש הדירה. כדי לבחון האם המפרט הטכני של הדירה עומד באמות המידה המקובלות רצוי להסתייע בשירותיו של איש מקצוע כגון מפקח בניה או אדריכל שיידע לבחון אותו ולחוות דעתו ביחס אליו.

איחור במסירת הדירה
בסעיף 5א(א) לחוק המכר (דירות) נקבע כי במקרים שבהם הקבלן לא מסר את הדירה לרוכש לאחר שחלפו 60 יום ממועד המסירה שנקבע בחוזה, הרוכש זכאי לקבל פיצוי ללא הוכחת נזק עבור כל חודש או חלק ממנו, וזאת עד למועד מסירת הדירה לרשותו.

לעיתים מצוין בהסכם המכר כי עם קבלת טופס 4 מטעם הוועדה המקומית לתכנון ובניה, הרוכשים נדרשים לשלם לקבלן את כל התמורה עבור הנכס. במקרים רבים קבלנים מנצלים הוראה זאת, מזרזים את קבלת הטופס ודורשים את כל הכסף מהרוכשים גם אם הדירה לא ראויה למגורים ואין אפשרות להיכנס לגור בה גם עוד חודשים רבים.

קבלת הדירה כשהיא ראויה למגורים לאחר שהתקבל טופס 4
כדי להתמודד עם בעיות מסוג זה חשוב לנסח בהסכם המכר הוראה שלפיה הקבלן מתחייב למסור את הדירה לרוכשים בתאריך מדויק כשהיא ראויה למגורים לאחר שהונפק לה טופס 4 מטעם הוועדה המקומית לתכנון ובניה. טופס 4 למעשה מאשר כי הדירה נבנתה והושלמה לפי היתרי הבניה לאחר שכל הגורמים המוסמכים אישרו שניתן לספק לה חיבור למים, לחשמל ולטלפון.

בסיכומו של דבר ניתן לומר כי בעת רכישת דירה מקבלן רצוי מאוד להסתייע בשירותיו עורך דין מנוסה ומקצועי העוסק בתחום המקרקעין וחוזי המכר. עורך הדין שילווה אתכם בעסקה יערוך את כל הבחינות המשפטיות הנדרשות כדי להבטיח כי זכויותיכם לא יקופחו וכספכם לא ירד לטמיון.

עורך דין שמואל גייער עוסק בייצוג רוכשי דירות, חוזי מקרקעין, ליווי פרויקטים בתחום הנדל"ן, רישום בטאבו, עסקאות קומבינציה, מיסוי מקרקעין, קבוצות רכישה, פירוק שיתוף ועוד. הכתבה באדיבות אתר עורכי הדין לקניית דירה LawGuide.
*לתשומת ליבך, המידע בעמוד זה אינו מהווה יעוץ מכל סוג או המלצה לנקיטת הליך או אי נקיטת הליך. כל המסתמך על המידע עושה זאת על אחריותו בלבד. נכונות המידע עלולה להשתנות מעת לעת.