בעל נכס שתובע קבלן בגין ליקויי בנייה, יתבע בין היתר גם פיצויים על ירידת הערך של הנכס שנגרמה בעקבות הליקויים, החזר דמי שכירות עבור דיור חלופי אם נדרש, עלויות הובלה ופיצויים על נזק לא ממוני - עוגמת נפש שנגרמה לו כתוצאה מליקויי הבנייה בנכס.
לשופט נתון שיקול דעת לקבוע את הפיצוי הראוי עבור נזק לא ממוני - עוגמת נפש
בכל הקשור לקביעת הפיצוי עבור ראש הנזק של עוגמת נפש, לשופט היושב בדין נתון שיקול דעת בנוגע לפסיקת הסכום. סכום הפיצוי עבור נזק לא ממוני - עוגמת נפש משתנה בהתאם לנסיבות המקרה ועשוי לנוע בין אלפי שקלים בודדים ועד ל-100 אלף שקלים ואף יותר עבור נכס אחד.
ליקויי בנייה בנכס הם פגמים גלויים ונסתרים המתגלים על ידי רוכש הנכס. בגין הליקויים הרוכש רשאי להגיש תביעת פיצויים על ליקויי בנייה נגד הקבלן. ליקויי הבנייה עשויים לנבוע מבנייה רשלנית של הקבלן ולכלול בין היתר בעיות רטיבות, פגמים בבניית הנכס או במערכותיו הפנימיות.
יש לך שאלה בנושא? היכנס/י עכשיו לפורום ליקויי בנייה, בדק בית ותביעות קבלנים
רוכש דירה מחויב להודיע לקבלן על ליקויי בנייה בנכס
רוכש דירה שגילה כי בדירתו קיימים ליקויי בנייה מחויב על פי חוק להודיע על כל ליקוי נראה לעין מיד עם גילויו לקבלן. מטרתה של חובה זו היא להקטין את הסיכוי שהליקויים יתרחבו, יתפשטו ויגרמו לקבלן להוצאות מוגברות הכרוכות בתיקונם.
מנגד, הקבלן מחויב לתקן את הליקויים מכוח חוק המכר (דירות). תקופות האחריות שבמהלכן הקבלן מחויב לתקן את הליקויים מפורטות בתוספת לחוק המכר (דירות), ומתייחסת לליקויים שונים בנכס כגון ליקויי איטום, ריצוף, צנרת, בידוד תרמי ועוד.
בסעיף 13 לחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה) נקבע כי: "גרמה הפרת החוזה נזק שאינו נזק ממון, רשאי בית המשפט לפסוק פיצויים בעד נזק זה בשיעור שייראה לו בנסיבות הענין". ליקויי בנייה הם בגדר הפרת החוזה שנכרת בין הקבלן ובין רוכש הנכס מצידו של הקבלן. לפיכך, הם מזכים את הרוכש גם בפיצויים על נזק לא ממוני שנגרם לו בכפוף לשיקול דעתו של בית המשפט.
מהם הגורמים המשפיעים על סכום הפיצוי בגין עוגמת נפש?
בבואו של בית המשפט לקבוע את הפיצוי בגין עוגמת נפש בעקבות ליקויי בנייה, לרוב הוא ייבחן את הגורמים הבאים:
- האם הדירה משמשת למגורים או בנכס שנועד לפעילות עסקית ומסחרית- כאשר מדובר בליקויי בנייה בדירת מגורים, הפיצוי בגין עוגמת נפש יהיה גבוה יותר, בהינתן העובדה שהדירה משמשת את הרוכש כמרכז החיים שלו ושל בני משפחתו. מאחר שרוכש הדירה לרוב משקיע את רוב הונו כדי לאפשר לו ולמשפחתו לנהל חיים תקינים בדירה, הסבל שנגרם לו ולמשפחתו בשל ליקויי הבנייה בה הוא רב יותר ולכן מצדיק פסיקת פיצוי גבוה בגין עוגמת נפש.
- היקף הליקויים וסוגם- ככל שהליקויים נרחבים, חמורים, משמעותיים יותר ומקשים על ניהול חיים תקינים בנכס תוך הפרעה ממשית וחמורה לשימוש בו, יגדל סכום הפיצוי שייפסק לרוכש עבור עוגמת נפש.
- מורכבות התיקונים הנדרשים ומשכם- ככל שמדובר בתיקונים נרחבים יותר המחייבים את פינוי הדיירים מהנכס ומעברם לדיור חלופי, כך סכום הפיצוי שייפסק להם יגדל. אם הדיירים נדרשים לשהות מחוץ לנכס במשך תקופה ארוכה תוך ניתוק מסביבתם הטבעית, סכום הפיצוי עבור עוגמת נפש יגדל בהתאם. במסגרת זו ייבחן גם האם הדיירים נדרשו לפנות את תכולת הדירה ולפרק ארונות כדי לאפשר את ביצוע התיקונים. ככל שנדרשו לעשות זאת, סכום הפיצוי יעלה.
- ניסיונות תיקון של הקבלן- ככל שהקבלן ביצע יותר ניסיונות תיקון של הליקויים שלא צלחו ואו סרב לבצע תיקונים בתקופה שקדמה להגשת התביעה וגרם בכך לאי נוחות לדיירים, כך יגדל סכום הפיצוי עבור נזק לא ממוני.
- סוגי ליקויים שקיימים בנכס- במקרה שמדובר בליקויים המונעים מהדירה להיות ראויה למגורים כגון רטיבות, בתי המשפט נוהגים לפסוק סכומי פיצוי גבוהים יותר לדיירים עבור עוגמת הנפש שנגרמה להם לעומת הפיצוי שנפסק בראש נזק זה עבור סוגי ליקויים אחרים. זאת מאחר שבית המשפט מכיר בכך שליקויי רטיבות בנכס לרוב פוגעים קשות בנכס עצמו, בתכולתו ואף עלולים לפגוע בבריאותם של הדיירים. בעוד שבחלק מהמקרים ניתן לתקן את הליקוי בקלות, הנזק שנגרם לדיירים בביצוע לקוי של התיקון או בהיעדר תיקון במשך תקופה ארוכה בליקויי רטיבות עלול לגרום להם סבל רב ועוגמת נפש שמצדיקה את הגדלת הפיצוי.
- ירידת ערך הנכס- ככל שירידת הערך שנגרמה לדירה בעקבות ליקויי הבנייה היא משמעותית יותר, כך יגדל גם סכום הפיצוי בגין עוגמת נפש שייפסק לדיירים.
- התייחסות הקבלן לפניות הדיירים- במקרה שבו הקבלן התעלם מפניות הדיירים, לא שיתף עימם פעולה וגרם להם לבזבוז זמן בפניות חוזרות ונשנות אליו, ייפסק לדיירים פיצוי גבוה יותר עבור עוגמת נפש.
בית המשפט ייבחן את אמיתות טענות הדיירים לפני פסיקת פיצוי בגין עוגמת נפש
יובהר כי בית המשפט ייבחן את טענותיהם של הדיירים לפני שיפסוק פיצוי עבור עוגמת נפש. לכן במקרים שבהם הדיירים טענו כי נשללה מהם האפשרות להשתמש בנכס בעוד בפועל יתברר כי מדובר בליקויים קלים ומינוריים שלא הפריעו לחייהם כלל, סביר להניח כי ייפסק להם פיצוי נמוך עבור עוגמת נפש או שלא ייפסק פיצוי כזה כלל.
עורך דין שמואל גייער עוסק בליקויי בנייה, ייצוג רוכשי דירות, חוזי מקרקעין, ליווי פרויקטים בתחום הנדל"ן, רישום בטאבו, עסקאות קומבינציה, מיסוי מקרקעין, קבוצות רכישה, פירוק שיתוף ועוד. עו"ד גייער מנהל פורום ליקויי בנייה, בדק ותביעות קבלנים. הכתבה באדיבות אתר עורכי הדין לליקויי בנייה LawGuide.
*לתשומת ליבך, המידע בעמוד זה אינו מהווה יעוץ מכל סוג או המלצה לנקיטת הליך או אי נקיטת הליך. כל המסתמך על המידע עושה זאת על אחריותו בלבד. נכונות המידע עלולה להשתנות מעת לעת.