לאחר חתימה על הסכם מכר לרכישת דירה חדשה מקבלן, לעיתים רוכש הנכס מוצא את עצמו מעורב בסכסוכים שונים עם הקבלן בשל סיבות שונות ומגוונות שאינן בשליטתו. בין שלל הסיבות לסכסוכים בין הצדדים לחוזה ניתן לציין לדוגמה קיומם של ליקויי בנייה בדירה, איחור במסירת החזקה בנכס וחריגות מהמפרט הטכני שצורף להסכם המכר.
לנוכח העומס הרב שבו נתונים בתי המשפט, ניהול הליך משפטי נגד הקבלן עשוי להתמשך זמן רב ולהיות מלווה בעלויות גבוהות לרוכש הדירה. כדי לנסות ולהתגבר על הקשיים הללו, בחלק מהמקרים הקבלן ורוכש הדירה מסכימים על כך שחילוקי דעות וסכסוכים עתידיים ביניהם יוכרעו באמצעות הליך בוררות שיתנהל בפני בורר מוסכם.
יש לך שאלה בנושא? היכנס/י עכשיו לפורום ליקויי בנייה, בדק בית ותביעות קבלנים
מהי בוררות?
הליך בוררות מהווה חלופה לניהול הליך משפטי, אשר באמצעותה אפשר ליישב חילוקי דעות וסכסוכים בתחומים שונים ולהגיע לפתרון. הליך הבוררות מתבצע אך ורק בכפוף להסכמתם של הצדדים. לאחר שהבורר חתם על פסק הבורר, הצדדים מחויבים לקבלו.
בעת הבחירה בבורר חשוב לשים לב כי הבורר יהיה בעל ניסיון ורקע בתחום שבו עוסק הסכסוך והכשרה לנהל הליכי בוררות. בכפוף לניהול תקין של ההליך ניתן להגיש את פסק הבוררות לבית המשפט כדי לאשרו כפסק דין ואף לבקש את אכיפתו מהגורמים הרלבנטיים בדומה לפסק דין רגיל של בית משפט. משכו של הליך הבוררות עשוי להיות קצר יותר ביחס להליך משפטי קונבנציונאלי וזאת מאחר שהוא מתנהל לפי לוחות הזמנים של הצדדים והבורר ואינו כפוף ליומנו של בית המשפט.
החלת בוררות על הסכם מכר דירה
כדי להחיל את הבוררות על הסכם המכר יש צורך להוסיף לו סעיף של תניית בוררות. במסגרת הסעיף יפורטו הסכמות הצדדים ביחס להכרעת סכסוכים וחילוקי דעות ביניהם על ידי בורר. באמצעות הסעיף הצדדים יכולים להגדיר גם את גבולות הבוררות ואת הנושאים שאי הסכמה ביחס אליהם תוכרע באמצעות הליך הבוררות.
בשוק המקרקעין שבו רוב אנשי המקצוע כגון מהנדסים, יזמים, עורכי דין ושמאים הם שחקנים חוזרים וחלקם הגדול מכיר זה את זה עלול להתעורר בקרב רוכש הנכס חשש כי קיימת היכרות מוקדמת בין הקבלן ובין הבורר שהציע. לפיכך, וכדי למנוע אפשרות של ניגוד עניינים, רצוי שגם לרוכש הדירה תהיה הזדמנות להביע את עמדתו ביחס לזהות הבורר ולקחת חלק פעיל בבחירתו.
הבעייתיות הכרוכה בניהול הליך בוררות ביחס להסכם מכר דירה
במצב שבו נקבע בהסכם המכר כי עניינים מסוימים כמו ליקויי בנייה או איחורים במסירת הדירה יוכרעו על ידי הבורר, עלול להתעורר חשש כי בהכרעתו עלולה להוות התניה אסורה על חוק המכר (דירות). במקרה שבו הצדדים לא קבעו במפורש כי על הליך הבוררות יחול הדין המהותי, חלה על ההליך התוספת לחוק הבוררות. לפי התוספת, הבורר יפעל בדרך שנראית לו יעילה ביותר להכרעת הסכסוך באופן צודק והוא אינו מחויב לפסוק לפי הדין המהותי, דיני הראיות או סדרי הדין הנהוגים בבית המשפט.
לפיכך, במקרה שלא הותנה במפורש במסגרת תניית בוררות בהסכם המכר כי הבורר יהיה כפוף לדין המהותי, הוא לא יהיה מחויב לפסוק לפי חוק המכר (דירות) וחוק התכנון והבנייה, אשר הינם חוקים קוגנטיים שאסור להתנות עליהם. מצב זה עלול להוביל לכך שהבורר יפסוק בסכסוך לפי הבנתו המקצועית בניגוד לחוקים ולתקנות ותוך כך יבצע התניה אסורה על חוקים קוגנטיים במסגרת פסק הבוררות.
בורר שהוא מהנדס עלול להתקשות בסוגיות שדורשות הבנה ומומחיות משפטית
חשוב לציין כי גם במסגרת סכסוכים בנוגע לליקויי בנייה בדירה עלולות להתעורר שלל שאלות משפטיות. בין היתר עלול להתגלע סכסוך בין הצדדים ביחס לזכותו של רוכש הדירה לקבל כספים מהמוכר לאחר שהאחרון איבד את זכותו לבצע את התיקונים בנכס.
במקרה כזה לא ברור כיצד יכריע בסכסוך בורר שהוא מהנדס, כאשר אין בידיו את הידע המשפטי והכלים לפסוק לפי החוק והפסיקה ובעת שאף אינו מחויב לפסוק על פיהם. גם במצב שבו הצדדים הסכימו על כך שהדין המהותי יחול על הבוררות, עלולות להופיע בעיות שונות כאשר איש מקצוע שאינו משפטן מתמנה כבורר ואין לו את ההכשרה והידע המתאימים לפסוק בסוגיות משפטיות.
בסיכומו של דבר נראה כי לצד יתרונותיו של הליך הבוררות קיימים גם חסרונות. לפיכך, לפני ההתקשרות בחוזה מכר לרכישת דירה מקבלן רצוי להיוועץ עם עורך דין שמתמחה בתחום הסכמי המכר. עורך דין מקצועי יידע לבחון היטב את סעיפי החוזה ולהבהיר לכם את שלל הנושאים הדורשים התייחסות כמו גם את קיומו של סעיף תניית בוררות שעלול להתגלות כבעייתי בהמשך הדרך.
עורך דין שמואל גייער עוסק בייצוג רוכשי דירות, ליקויי בנייה, חוזי מקרקעין, ליווי פרויקטים בתחום הנדל"ן, רישום בטאבו, עסקאות קומבינציה, מיסוי מקרקעין, קבוצות רכישה, פירוק שיתוף ועוד. עו"ד גייער מנהל פורום ליקויי בנייה, בדק ותביעות קבלנים. הכתבה באדיבות אתר עורכי הדין לקניית דירה LawGuide.
*לתשומת ליבך, המידע בעמוד זה אינו מהווה יעוץ מכל סוג או המלצה לנקיטת הליך או אי נקיטת הליך. כל המסתמך על המידע עושה זאת על אחריותו בלבד. נכונות המידע עלולה להשתנות מעת לעת.