לעיתים, מגורים בבית משותף עלולים להיות מלווים בחילוקי דעות בין השכנים ביחס לנושאים שונים הנוגעים לניהול הבניין, אחזקתו ושימוש בשטחים המשותפים. נוסף על כך, דיירים בבית המשותף עשויים להיתקל בנזילות מים ובעיות רטיבות שמקורן בדירה שמעל לדירתם או בצינורות המשותפים של הבניין. מדובר בליקויים אשר נוטים להחריף ולהתפשט ככל שהטיפול בהם מתעכב. במצבים מסוימים ליקויי רטיבות ונזילות בדירה עלולים להתבטא בכתמי עובש בתקרת הדירה, בהתפוררות ובקילופים של טיח.
לפניה ישירה אל משרד עורכי דין דור אליעז, לחץ/י כאן
בעיות רטיבות ונזילות עלולות לנבוע מבלאי טבעי ומאיטום לקוי
כאשר רצפתה של דירה אחת היא התקרה של דירה אחרת, ושתיהן חולקות את אותן מערכות צנרת, מים וביוב, מפעם לפעם עלולות להתפתח בעיות רטיבות ונזילות שנובעות בין היתר מבלאי טבעי של התשתיות או מאיטום לקוי. במקרים רבים התופעה מלווה בחילוקי דעות וסכסוכים בין השכנים באשר לאחריות לתיקון הבעיה ולנזקים שנגרמו בעקבותיה.
חובת בעל דירה לתקן בדירתו ליקויים שפוגעים בדירה אחרת
בהתאם להוראת 3(ב) לתקנון המצוי בעל דירה בבית משותף זכאי לבקש מבעל דירה אחרת בבניין שיבצע תיקון בדירתו בכפוף לכך שהיעדר ביצוע התיקון עלול להביא לפגיעה בדירתו של הדייר שביקש את התיקון. החובה היא חובה מוחלטת ואינה תלויה באשם ולכן גם במקרים שבהם הקבלן נושא באחריות לליקויי הרטיבות או לנזילה, מוטלת על בעל הדירה שמקור הליקוי בנכס שלו חובה לתקנו ולאחר מכן לפנות לקבלן לצורך קבלת החזר על הוצאותיו.
ואכן, בשורה ארוכה של פסקי דין אומצה ההלכה כי מדובר בהוראה בלתי מסויגת וחד משמעית. החובה המוטלת על בעל הדירה "המזיק" לתקן את ליקויי הבנייה הינה חובה אשר הוגדרה על ידי ההלכה הפסוקה כ"אבסולוטית".
בעת שמתגלים ליקויי רטיבות או נזילות בדירה, יש לבחון ולאתר את מקורם ותוך כך לבדוק האם הם נובעים מהרכוש המשותף בבניין שכולל את הקירות החיצוניים של הבניין ואת הגג, מדירתו של אחד השכנים או דווקא מהדירה שבה התגלו הליקויים. לצורך עריכת בדיקה ניתן להיעזר באנשי מקצוע בעלי מכשור ייעודי לבדיקת מקור הנזילות והרטיבות. במקרים שקיים חוסר ודאות ביחס למקור הליקויים ולא ברור האם מקורם בדירת אחד מבעלי הדירות או ברכוש המשותף, ניתן לפנות לוועד הבית כדי שיערוך את הבדיקות הנדרשות לצורך איתור מקור הבעיה.
חשיבות הבדיקה לאיתור ליקויי רטיבות ונזילות
חשיבותה של הבדיקה לאיתור מקור הרטיבות או הנזילות היא רבה מאחר שתוצאותיה ייקבעו את אופן ההתנהלות של בעל הדירה שניזוק מהליקויים. כאשר מקור הבעיה הוא בשטח המשותף יש לפנות לנציגות הבית המשותף כדי שתטפל בבעיה שבאחריות כל בעלי הדירות בבניין. אם מקור הבעיה הוא בדירתו של דייר אחר בבניין יש לפנות אליו ולבקש ממנו לתקן את הבעיה.
תוצאות בדיקה אמינות ומבוססות יסייעו לפנות לגורם האחראי לתיקון הבעיה ובמקרים של חוסר היענות יהוו בסיס איתן להגשת תביעה משפטית נגדו. נוסף על כך יובהר כי במקרים שבהם הפניה לשכן ביחס לליקויים מתבצעת ללא בדיקה מקצועית מקדימה, ומתבררת בהמשך כחסרת בסיס, בעל הדירה שהתלונן על הבעיה עלול לשאת בעלויות הבדיקות והתיקונים שבוצעו בדירת השכן.
כאשר נשללה האפשרות כי מקור הבעיה הוא ברכוש המשותף והתגלה כי מקור הבעיה הוא בדירתו של דייר אחר בבניין, רצוי לפנות אליו בדרכי נועם, להציג בפניו את תוצאות הבדיקות כאמור ולבקש ממנו לטפל בליקויים בהקדם. במקרים שבהם ישנה היענות ושיתוף פעולה מצד הדייר שנושא באחריות לתיקון הבעיה, הרי שהשלב הבא יהיה ביצוע התיקונים הנדרשים לצורך הטיפול בליקויים ובנזקים שנגרמו בעקבותיהם.
ליקויי רטיבות ונזילות עלולים לגרום לבעיות בריאות ולסכן את חיי הדיירים
חשוב לציין כי ליקויי רטיבות ונזילות שמחמירים עלולים לגרום לבעיות בריאותיות עקב היווצרות פטריות ועובש בדירה ואף להוביל למצבים מסכני חיים כאשר מים מגיעים לתשתית החשמל בדירה. לפיכך, הציפייה הלגיטימית היא כי בעל דירה שנושא באחריות לליקויים ידאג לתקנם בהקדם. עם זאת, הניסיון מלמד כי לעיתים קרובות בעלי דירות נוטים להתנער מאחריות לליקויים, מסרבים לתקנם או מתמהמהים בביצועם.
בפסיקה נקבע כי לבעל דירה קיים אינטרס הסתמכות לגיטימי על כך שהליקויים יתוקנו בהקדם האפשרי ותוך פרק זמן סביר, כאשר כל עיכוב בתיקון צפוי להחמיר את הנזק ואת עוגמת הנפש הנלווית אליו.
אם שכן בבניין מסרב לתקן את הליקויים לאחר שנעשתה אליו פניה בנושא, לפני פתיחה בהליכים משפטיים מומלץ לפנות לעורך דין העוסק בתחום סכסוכי השכנים לצורך ניסוח מכתב לפני נקיטה בהליכים משפטיים. מטרתו של המכתב היא ליידע את השכן בדבר רצינות הבעיה ומוכנות הנפגע לפנות לערכאות לצורך מימוש זכויותיו. נוסף על כך, במקרים מסוימים שכן שמקבל מכתב התראה יעדיף לפעול לתיקון הליקויים עוד לפני פתיחה בהליכים כדי לחסוך בהוצאות משפטיות ולהימנע מניהול הליך משפטי.
הגשת תביעה למפקח על הבתים המשותפים לצורך קבלת צו עשה לתיקון הליקויים
כאשר השכן מסרב לתקן את הליקויים גם לאחר קבלת מכתב ההתראה כאמור, ניתן להגיש תביעה שתתברר בפני המפקח על הבתים המשותפים ובמסגרתה לדרוש צו עשה שיחייב את השכן לתקן את הליקויים. לצורך הגשת תביעה וקבלת צו עשה יש צורך לקבוע את סוג הנזק והיקפו באמצעות חוות דעת של מומחה הנדסי המצורפת לכתב התביעה. כאשר קיימים פערים משמעותיים בין חוות דעתם של המומחים מטעם הצדדים, המפקח על הבתים המשותפים ימנה מומחה מטעמו שיחווה דעתו בדבר מקור הנזק והיקפו.
על פי רוב, המפקחת על הבתים המשותפים תיטה לקבל את מסקנותיו של המומחה שמונה על ידה כדי להכריע ביחס למקור הליקויים והיקפם. במקרים שבהם נקבע כי מקור הנזק הוא בדירת השכן, יינתן לו צו עשה לתיקון הליקויים והנזקים שנגרמו בעקבותיהם וחיוב בהוצאות, והכל לפי נסיבותיו הפרטניות של המקרה.
ייעוץ משפטי מקצועי יסייע לכם לממש את זכותכם לתקן את הליקויים והנזקים
פניה לעורך דין מקצועי שעוסק בבתים משותפים ובסכסוכי שכנים, בסמוך לאחר גילוי הבעיה בדירה תוכל לסייע לכם בהתנהלות מול השכן הסרבן או מול נציגות הבית המשותף לצורך מיצוי זכויותיכם מכוח החוק והפסיקה. עורך הדין ייבחן את נסיבות המקרה לעומקן, יסביר לניזוק כיצד מקובל להתנהל במקרים כאלו, יפנה לגורם המזיק במכתב התראה לפני נקיטת הליכים משפטיים ויפעל לייצג את בעל הדירה שניזוק מהליקויים במסגרת הליך משפטי עד למיצוי מרבי של זכויותיו.
עורך דין דור אליעז עוסק בסכסוכי שכנים עקב נזקי רטיבות, ליקויי בנייה, תביעות קבלנים ועוד. הכתבה באדיבות אתר עורכי הדין לסכסוכי שכנים LawGuide.
*לתשומת ליבך, המידע בעמוד זה אינו מהווה יעוץ מכל סוג או המלצה לנקיטת הליך או אי נקיטת הליך. כל המסתמך על המידע עושה זאת על אחריותו בלבד. נכונות המידע עלולה להשתנות מעת לעת.