כידוע, קרקעות המדינה מחולקות לגושים, כאשר כל גוש מחולק למספר חלקות. כאשר נבנים מס' בתים על חלקה אחת, דרך המלך היא לבצע "פרצלציה" איחוד וחלוקה. היינו, מחלקים את החלקה שהייתה קיימת למספר חלקות, כך שכל בית מקבל מס' חלקה נפרד.
ביצוע החלוקה לחלקות נפרדות נדרש כדי לציין את הבית בנפרד, כך הבעלות בטאבו נרשמת לכל בית בנפרד. כאשר כל בית נרשם בנפרד יש ודאות ברורה ביחס לשטח החלקה (שכוללת את הבית הבנוי והחצר), ניתן למכור את הבית בנפרד וכן למשכן את הבית לצורך קבלת הלוואה - משכנתה.
בבתים משותפים, הכוללים לפחות 2 דירות, מחולקת החלקה לתתי חלקות וכל דירה מקבלת תת חלקה משלה.
מה קורה במקרים שבהם לא בוצעה פרצלציה לשטח, ולמרות שבנויים על החלקה כמה בתים עדיין כל הבתים רשומים כחלקה אחת?
לפניה ישירה אל עורך דין בנימין בריקמן, לחץ/י כאן
הסכם שיתוף
במקרה כזה יש צורך בהסכם שיתוף. הסכם השיתוף נצרך כיון שסעיף 27 לחוק המקרקעין קובע שבעלות במקרקעין היא "בלתי מסוימת" (נקראת גם "בעלות במושע") כך שלכל אחד מיחידי הבעלים של החלקה יש חלק בכל גרגר קרקע.
כדי לייחד בכל זאת את חלקו של כל אחד במקרקעין, ולהבהיר איזה בית הוא של כל אחד מיחידי הבעלים כדי שיוכל למכור ולמשכן את ביתו, נדרש "הסכם שיתוף".
הסכם השיתוף נחתם בין כל בעלי החלקה. בהסכם השיתוף קובעים הצדדים – בעלי החלקה, את התנאים לשיתוף. הסכם השיתוף מייחד כל בית הבנוי בחלקה לבעלים מסוים, וכך קובעים השותפים את חלקו המסוים של כל אחד מהם בקרקע. הסכם השיתוף יקבע גם מה אסור לכל אחד מהשותפים לעשות בקרקע.
רישום הסכם שיתוף
סעיף 29 לחוק המקרקעין קובע כי משנרשם הסכם שיתוף, כוחו יפה גם כלפי אדם שנעשה שותף לאחר מכן וכל אדם אחר. היינו כדי ליצור ודאות מוחלטת לעניין השיתוף, רצוי לרשום את הסכם השיתוף בטאבו - לשכת רישום המקרקעין.
משנרשם הסכם שיתוף על החלקה בטאבו, כוחו יפה גם כלפי מי שיקנה את חלקו של אחד השותפים בחלקה וכן לגבי כל אדם אחר, מה שאין כן, כאשר הסכם השיתוף לא נרשם בטאבו, ואז לכל עסקה או מישכון של חלק במקרקעין נדרש לצרף את הסכם השיתוף, וכל קונה יצטרך לחתום בעצמו על הסכם השיתוף כדי לקבל על עצמו את הוראות ההסכם.
כאמור, גם כאשר הסכם השיתוף לא נרשם בטאבו, כוחו יפה לגבי כל השותפים – כל מי שחתום עליו, אך כאשר נרשם ההסכם כוחו גם יפה כלפי שותפים שהתחלפו לאחר חתימת ההסכם וכן כלפי כל אדם אחר.
סיכום
בהתאם לנכתב, דרך המלך היא עריכת איחוד וחלוקה מחדש כדי ליצור בעלות מוחלטת של כל אחד מיחידי השותפים על חלקו במקרקעין. אך כאשר לא נעשה איחוד וחלוקה, עדיף לרשום את הסכם השיתוף שבו מציינים הצדדים להסכם את חלקו המסוים של כל אחד מהם, מה הוא יכול לעשות בו (למכור ולמשכן) ללא צורך בהסכמת השותפים האחרים, ומה אין לשותף לעשות בקרקע, בטאבו כדי ליצור ודאות כלפי שותפים שייכנסו מאוחר יותר למקרקעין וכלפי כל אדם אחר.
עורך דין בנימין בריקמן עוסק בתחום המקרקעין והנדל"ן, ליווי וייצוג בעת רכישת ומכירת נכס, רכישת נכס מקבלן ונכסים מיד שנייה, ליווי קבלנים ופרויקטים, עריכת חלוקה ורישום בטאבו, עריכת חוזי שכירות ועוד. הכתבה באדיבות אתר עורכי הדין למקרקעין ונדל"ן LawGuide.
*לתשומת ליבך, המידע בעמוד זה אינו מהווה יעוץ מכל סוג או המלצה לנקיטת הליך או אי נקיטת הליך. כל המסתמך על המידע עושה זאת על אחריותו בלבד. נכונות המידע עלולה להשתנות מעת לעת.