פרויקט פינוי בינוי הוא הליך שתכליתו הריסת בניינים ישנים ובניית בניינים חדשים במקומם באותו השטח. תוכנית זו התפתחה עקב מחסור בשטחים פנויים לבניה מחוץ לערים, היעדר יכולת לטפל באזורים עירוניים מוזנחים ובשל קריאתם של גופי תכנון לצופף יותר את הערים.
הכרזת משרד הבינוי והשיכון על שטח עירוני מסוים כמתחם פינוי בינוי מאפשרת לנצל בצורה יעילה יותר את הקרקע, להגדיל את מספר יחידות המגורים, לשמור על שטחים ירוקים ולשפר את תדמית העיר.
על פי רוב, בשטח שהוכרז כמתחם פינוי בינוי נהרסים בניינים ישנים ונבנים במקומם בניינים חדשים, גבוהים וצפופים יותר המחוברים לתשתיות משופרות. כדי לעודד התקשרויות בין יזמים ובין דיירים בבניינים בשטחים שהוכרזו כמתחמי פינוי בינוי, ניתנת ליזמים תוספת זכויות בניה ופטור מתשלום היטל השבחה.
מהם השלבים של פרויקט פינוי בינוי?
בפועל, התחלה בפרויקט של פינוי בינוי נעשית על ידי יזמים או על ידי דיירים שמתגוררים בבניין או בקבוצת בניינים אשר מתקשרים בהסכם מול יזם שמתחייב לספק להם דירה חדשה בשטח זהה או גדול יותר ביחס לשטח דירתם המקורית בבניין המיועד להריסה. בשלב הבא היזם הורס את הבניין הקיים ומקים במקומו בניין גבוה יותר שכולל דירות רבות יותר והכל לפי התנאים שנקבעו בהיתר הבניה שניתן לו. הרווח הכספי של היזם נובע מאפשרותו למכור חלק מהדירות החדשות לאחר שסיים לחלקן לבעלי הדירות בבניינים הישנים שנהרסו.
ישנם שלושה מסלולים מוכרים שבהם רשויות התכנון מאפשרות להוציא לפועל פרויקטים של פינוי בינוי במסגרת הליכי התחדשות עירונית. אחד מהם הוא מסלול רשויות מקומיות שבו הרשות המקומית יוזמת, מתכננת ומאשרת את הפרויקט. מסלול נוסף הוא מסלול מיסוי שנועד לתמרץ תהליכי התחדשות עירונית שמתבצעים בכוחות השוק הפרטי ומעניק שלל הטבות מס לדיירים המפונים. מסלול שלישי אפשרי שלישי מסלול תמ"א 38/2 המאפשר להרוס מבנים שמהנדס קבע שיש צורך בחיזוקם ולהקים במקומם מבנים חדשים לפי זכויות הבניה הישנות בתוספת זכויות שהוקנו מתוקף תוכנית התמ"א.
חשיבות הייצוג המשפטי בפרויקט פינוי בינוי
מאחר שפרויקט פינוי בינוי הוא למעשה עסקת מקרקעין מורכבת שכוללת היבטים רבים, כדאי מאוד לבעלי דירות בבניין שעתיד להיהרס לפנות לעורך דין מקצועי ומנוסה בתחום שייצג אותם מול היזם, ישמור על זכויותיהם ויבטיח בשלל אמצעים כי לא יקופחו במהלך הפרויקט.
מכיוון שפרויקט פינוי בינוי מלווה בהליך משפטי מורכב, בעת בחירת עורך דין מייצג חשוב לבדוק כי עורך הדין שנבחר לייצג את בעלי הדירות הוא בעל ניסיון רב בדיני מקרקעין ובעסקאות מורכבות. יתרה מזאת, רצוי לבדוק כי לעורך הדין יש ניסיון קודם מוכח בייצוג בעלי נכסים בפרויקטים של פינוי בינוי אשר הסתיימו לשביעות רצונם. כמו כן, כדי לצמצם את האפשרות לניגוד עניינים חשוב לוודא כי עורך הדין שמייצג את בעלי הנכסים בפרויקט נבחר על ידם באופן שקול ועצמאי ולא נקבע עבורם מראש על ידי היזם.
מקסום התמורה לבעלי הדירות תוך שמירה על זכויותיהם
במסגרת השירות המשפטי שעורך הדין המייצג מספק לבעלי הנכסים בפרויקט של פינוי בינוי, הוא יכול לסייע להם למקסם את התמורה מהיזם, לשמור על זכויותיהם ואף לדאוג לקבל עבורם בטוחות מתאימות.
ההמלצה לבעלי דירות בבניין שמיועד לעבור פרויקט של פינוי בינוי, אשר מעוניינים להבטיח את זכויותיהם מול היזם, היא לפנות לעורך דין מקצועי ומיומן בתחום כבר בתחילת התהליך, עוד לפני ההתקשרות עם היזם וניהול משא ומתן עימו. עורך הדין ייבחן בדקדוק את כל המסמכים הרלבנטיים לפני שיעבירם לחתימת בעלי הנכסים ויסייע להם בקביעת ובניסוח פרטי העסקה ותנאיה.
עורך דין מוחמד ביאדסה בעל ניסיון של יותר מעשר שנים בתחום הנדל"ן והמקרקעין, במהלך שנות עבודתו בתחום לקח חלק בניהול עסקאות מורכבות בתחום הפינוי בינוי והנדל"ן המסחרי בהיקף של מאות מיליוני שקלים.
בייצוג בעלי נכסים בפרויקט של פינוי בינוי, עו"ד מוחמד ביאדסה מעניק ללקוחותיו מעטפת שירותים משפטיים לכל אורך הדרך, כבר בשלב התכנון וההתקשרות עם היזם ועד לשלב מסירת החזקה בדירות לדיירים. הניסיון והידע הרב שרכש עו"ד ביאדסה במהלך השנים מאפשרים לו לספק שירות משפטי איכותי ומקצועי לבעלי דירות, ליזמים ולקבלנים המעורבים בפרויקטים של פינוי בינוי תוך שמירה על זכויותיהם, כספם והאינטרסים שלהם.
עו"ד ביאדסה דוגל במתן מענה משפטי רציף ואיכותי ללקוחותיו, בזמינות גבוהה ובמציאת פתרונות משפטיים אופטימליים לכל בעיה שעלולה להופיע במהלך הפרויקט לשביעות רצונם המלאה של לקוחותיו.
פרטי התקשרות:
טלפון: 053-7293465
כתובת: המושבה הגרמנית, ירושלים
אתר: https://www.lawguide.co.il/lawyers/13181/28738/
הכתבה באדיבות אתר עורכי הדין LawGuide.
*לתשומת ליבך, המידע בעמוד זה אינו מהווה יעוץ מכל סוג או המלצה לנקיטת הליך או אי נקיטת הליך. כל המסתמך על המידע עושה זאת על אחריותו בלבד. נכונות המידע עלולה להשתנות מעת לעת.