תמ"א 38 היא תוכנית מתאר ארצית לחיזוק מבנים קיימים בפני רעידות אדמה. בפועל מדובר באוסף תקנות שמתייחסות לטיפול בסיכונים שנובעים מרעידות אדמה. התוכנית הוכנה על ידי צוות גדול של יועצים ומתכננים ואושרה על ידי ממשלת ישראל בתאריך 14.4.2005.

התקן הישראלי שמתייחס לעמידות מבנים בפני רעידות אדמה נכנס לתוקפו בשנת 1975 והפך למחייב בשנת 1980. על כן, לפי הערכות רוב המבנים שנבנו בישראל עד שנת 1980 לא עומדים בדרישות התקן ולכן התעורר חשש שבעת התרחשות רעידת אדמה חזקה בישראל, מבנים רבים יתמוטטו ויגרמו לאלפי הרוגים.

הענקת תמריץ כלכלי לביצוע חיזוק מבנים
העלות של חיזוק מבנה והתאמתו לדרישות התקן היא גבוהה ולכן נדרש מקור למימון עבודות החיזוק וההתאמה. תמ"א 38 נועדה גם להעניק תמריץ כלכלי לחיזוק מבנים באמצעות קיצור הליכים בירוקרטיים הנדרשים לצורך קבלת היתר בנייה ועל ידי מתן זכויות בנייה מוגדלות.
 
תמ"א 38 מאפשר לקבל היתר בנייה לחיזוק מבנה מבלי להכין תוכנית מפורטת. עם זאת, קבלת זכויות בנייה מכוח התוכנית מותנית בקבלת אישור מהוועדה המקומית לתכנון ובנייה שתבחן האם הפרויקט עתיד לפגוע ברווחת תושבי האזור ובחזות העיר. במסגרת זו הוועדה המקומית יכולה לאשר ביצוע של מגוון פעולות שכוללות בין היתר את חיזוק המבנה בלבד ללא תוספת בנייה, סגירה ומילוי של קומת העמודים לצורך בניית דירות חדשות, הרחבת שטח הדירות שבקומה הראשונה, תוספת שתי קומות בבניין ועוד.

חשיבות הייצוג המשפטי בפרויקט תמ"א 38
בפרויקטים של תמ"א 38 ישנם פערי מידע משמעותיים ביותר בין הצדדים לעסקה כאשר מצד אחד ניצבים בעלי הדירות שנחשבים לשחקנים חד פעמיים אשר משתתפים בפרויקט אחד מסוים שמתקיים בבניין המגורים שבו הם מתגוררים ואילו מהצד השני ניצב יזם - שחקן חוזר שעוסק באופן קבוע בתחום הנדל"ן בכלל ובפרויקטים של התחדשות עירונית ותמ"א 38 בפרט.

פערי מידע אלו בין הצדדים ממקמים את בעלי הדירות בבניין בעמדת נחיתות משמעותית מול היזם שמצידו עלול לנצל עובדה זו ולהוביל את הדיירים כרצונו לאורך כל שלבי העסקה תוך הסתמכות על בקיאותו וניסיונו בתחום.

כדי להתמודד עם בעיית פערי הכוחות והמידע בין הדיירים ובין היזם, מומלץ מאוד לבעלי דירות להסתייע בשירותיו של עורך דין מקצועי ומנוסה בתחום דיני המקרקעין והנדל"ן. מכיוון שעסקת תמ"א 38 היא עסקה מתמשכת שכוללת מרכיב של חוסר ודאות, כדאי לבעלי דירות להגן על עצמם מבחינה משפטית באמצעות פניה לעורך דין כאמור. חשוב להבהיר כי למרות האינטרס המשותף של הצדדים לעסקה בהצלחת הפרויקט, ליזם ולבעלי הדירות יש גם אינטרסים מנוגדים ולכן חשוב להיעזר בשירותיו של עורך דין שישמור על זכויותיהם של בעלי הדירות ויבטיח שהן לא ייפגעו על ידי היזם.

מקסום התמורה לבעלי הדירות תוך שמירה על זכויותיהם
במסגרת הליווי המשפטי, עורך הדין יסייע לבעלי הדירות למקסם את התמורה שיקבלו מהיזם תוך שמירה על זכויותיהם והבטחתן באמצעות בטוחות מתאימות שיקבלו מהיזם.

נוסף על כך, עורך דין מנוסה ומיומן בתחום ההתחדשות העירונית לרוב מחזיק בכלים שמאפשרים לו לקבוע את הזמנים והמועדים הרלבנטיים לכל שלב ושלב בעסקה כדי לשמור באופן מיטבי על זכויותיהם של בעלי הדירות בבניין.

ההמלצה לבעלי דירות בבניין אשר מעוניינים להתחיל בהליך של תמ"א 38 היא לפנות לעורך דין מקצועי ומיומן בתחום כבר בתחילת התהליך, עוד לפני ההתקשרות עם היזם וניהול משא ומתן עימו. עורך הדין ייבחן לעומק כל מסמך לפני שייחתם על ידי בעלי הדירות ויסייע לצדדים להגדיר את קווי המתאר של העסקה.

עורך דין מוחמד ביאדסה בעל ניסיון של יותר מעשר שנים בתחום הנדל"ן והמקרקעין, במהלך שנות עיסוקו בתחום היה מעורב בניהול עסקאות מורכבות בתחום הנדל"ן המסחרי בהיקף של מאות מיליוני שקלים.

עו"ד ביאדסה מעניק ללקוחותיו מעטפת שירותים משפטיים בכל שלבי הפרויקטים והעסקאות, החל משלב התכנון והרכישה וכלה בשלבי הבנייה והשיווק. הניסיון והידע הרב שרכש עו"ד ביאדסה במהלך שנות עיסוקו במקצוע מאפשרים לו להעניק שירות משפטי איכותי לבעלי דירות, יזמים וקבלנים בעסקאות תמ"א 38 תוך שמירה מקסימלית על זכויותיהם ועל האינטרסים שלהם.

יתרה מזאת, עורך דין מוחמד ביאדסה מעניק ללקוחותיו שירותי בדיקת נאותות קודם לעסקת הרכישה, ניתוח של מבנה העסקה ושיקולי מס, כמו גם ליווי משפטי בעסקאות מימון ובהליכי תכנון.

פרטי התקשרות: 
טלפון: 053-7293465
כתובת: רחוב אלקודס, באקה אל גרביה
אתר: https://www.lawguide.co.il/lawyers/13181/28738/ 

הכתבה באדיבות אתר עורכי הדין LawGuide.

*לתשומת ליבך, המידע בעמוד זה אינו מהווה יעוץ מכל סוג או המלצה לנקיטת הליך או אי נקיטת הליך. כל המסתמך על המידע עושה זאת על אחריותו בלבד. נכונות המידע עלולה להשתנות מעת לעת.