כאשר רשות מקרקעי ישראל מקצה קרקע מניבה לבנייה בין באמצעות מכרז ובין בכל דרך אחרת, היזם מתחייב לסיים את הבניה על הקרקע במועדים כפי שנקבעו בחוזה החכירה, אלא שעצם הזכייה במכרז יוצרת אצל ציבור היזמים פיקציה בדמות "שקט תעשייתי" שכן בעת ההתקשרות אינם מודעים להשלכות הכלכליות הכרוכות באי עמידה במועדי השלמת הבניה.
בעבר לא הייתה כל סנקציה בגין הפרת המועדים, הרשות נהגה ליתן ליזמים ארכות נוספות בהתאם לקצב התקדמות הפרויקט ללא כל תשלום.
אולם, החל משנת 2019 שונתה מדיניות הרשות ביחס להארכת מועדי סיום הבניה והחלה בגביית "דמי ארכה" בגין כל שנת בניה נוספת הנדרשת ליזם לשם סיום הפרויקט.
כך למשל, יזם שהתחייב בחוזה החכירה להשלים את הבניה בתוך 36 חודשים, אך נוכח חסמי הבנייה השונים והבירוקרטיה הנוקשה בדרך לקבלת היתר בניה, נבצר ממנו להשלים את הבניה במועד – הרי שעל פי המדיניות החדשה, בגין שנתיים נוספות יהא על היזם לשלם "דמי ארכה" בשווי 4% מערך הקרקע, בגין השנה השלישית ישלם 3% מערך הקרקע ובגין השנה הרביעית ואילך יהא עליו לשלם 5% מערך הקרקע.
לפניה ישירה אל עורכת דין מיכל ואקרט, לחץ/י כאן
חוסר ההלימה שבין הקצאת קרקע על ידי הרשות לבין עולם עסקאות המכר
בעולם עסקאות המכר הפרטיות, חלה על הצדדים חובת גילוי ושקיפות מלאה, המחייבת את המוכר להציג בפני הצד השני את אופי העסקה, הצדדים הם שקובעים את השלכות העסקה במקרה של הפרת הוראות ההסכם.
כך למשל, הצדדים קובעים בהסכם, בלשון מפורשת, מהו גובה הפיצוי המוסכם שיהא על הצד המפר לשלם. בכך הצדדים יכולים לשקול את כלל הסיכונים עוד טרם השלמת העסקה.
בשונה מכך, הרשות כמי שמהווה "מוכר" של קרקעות המדינה, קק"ל ורשות הפיתוח, מצופה שתקבל על עצמה חובת גילוי מוגברת אף יותר מזו החלה על המוכר המצוי. אולם, כאשר הרשות מתקשרת בעסקאות להקצאת קרקע, היזם מצוי בחוסר ודאות מוחלט בכל הנוגע להשלכות הצפויות לו במקרה של אי עמידה במועדי הבניה, זאת, נוכח הסמכות המוקנית לרשות לפעול לשינויי המדיניות מעת לעת על פי שיקול דעתה.
התנהלותה זו, יוצרת עיוות דין שכן במקרים רבים חוזה החכירה נכרת עוד קודם החלטת הרשות בדבר שינוי המדיניות. בכך, היזם חשוף לסיכונים חדשים אשר לא היה באפשרותו לשקול בראשיתה של ההתקשרות, ויש בהם לגרום לפגיעה משמעותית בכדאיות הכלכלית של הפרויקט.
האם הרשות רשאית לחייב את יזמי הנדל"ן בתשלומי "דמי ארכה" רטרואקטיבית?
אין להתעלם מהרציונל העומד מאחורי הטלת מגבלות על השלמת הבניה במועדים, שכן קיימת חשיבות רבה לעידוד הבניה ומניעת "אגירת" קרקעות על ידי גורמים פרטיים מבלי שישלימו את חובתם לבנות על המקרקעין משך שנים כה רבות.
אך לצד רציונל זה, כלל ידוע במשפט הישראלי כי חוזים יש לכבד על פי אומד דעת הצדדים ולשון החוזה, כאשר במקרה של הפרת הוראת חוזה החכירה הרשות רשאית לפעול באחת משתי דרכים, האחת, להורות באופן חד צדדי על ביטול החוזה והשנייה, ליתן הסכמתה להארכת המועדים "בתנאים שיקבעו על ידה".
כאמור בעת חתימתו של יזם הנדל"ן על חוזה החכירה, אין כל ביטוי בלשון החוזה ביחס לאותם "תנאים" ובכוחה של הרשות לעשות כל שינוי בחוזי החכירה בדמות של שינויי מדיניות ועדכון החלטות מועצה, המטילות סנקציות ותנאים דרקוניים שכלל לא עוגנו באופן מפורש במסגרת החוזה.
ברור אם כן, כי ברירתו היחידה של היזם הינה לשאת בתשלום "דמי ארכה" המסתכמים במאות ולעיתים במיליוני שקלים בכדי ליהנות מחסדיה של הרשות ולקבל זמן נוסף להשלמת הפרויקט, שמא הרשות תדרוש את ביטולו של חוזה החכירה ואת השבת הקרקע לידיה.
מה ייחשב השלמת הבניה?
סוגיית הארכות עולה רבות בקרב ציבור החוכרים בכלל ויזמי הנדל"ן בפרט, ייתכנו מקרים שבהם אף אם הפרויקט טרם הושלם, היזם יכול שייחשב כמי שעמד מבחני השלמת הבניה.
כך לדוגמא, במקרים שבהם קרקע מסוימת מהווה חלק יחסי מהשלם תחת חוזה חכירה אחד, הרי שניתן יהיה לראות בכך עמידה במועדי השלמת הבניה, כמו כן, השלמת "שלד וגג" ייחשב על פי מבחני הרשות – השלמת בניה.
לעיתים כאשר דרישת התשלום מסתכמת בסכומי עתק, באופן הפוגע בכדאיות הכלכלית של הפרויקט, נאלץ היזם לפנות לבית המשפט לצורך התערבותו בסוגיה, יצוין כי עד כה בתי המשפט לא נטו להתערב בהחלטת המועצה של הרשות, אולם עצם התערבותו של בית המשפט אפשרה למשרדנו לסיים מחלוקת מורכבת דיה בזמן קצר ולהגיע להסכם פשרה הוגן ומטיב עם היזם, שאף קיבל תוקף של פסק דין מחייב.
הפחתה משמעותית של דמי הארכה במסגרת הסכם פשרה
במסגרת הסכם הפשרה אליו הגיעו הצדדים מחוץ לכותלי בית המשפט, היזם זכה בהפחתה משמעותית של דמי ארכה, כך שניתנה לו שנת ארכה ללא תשלום, מתוך שלוש השנים שנדרשו לו להשלמת הבניה. כמו כן, זכה בהפחתה של מחצית מהערבות הבנקאית הנדרשת להפקדה בידי הרשות לשם הבטחת המועדים וכן התחייבות הרשות לחתום על כלל הבקשות להיתר שהוגשו לאישורה ללא דיחוי, בכך זכינו עבור היזם בחיסכון כפול של – זמן וכסף.
לשיטתה של עו"ד מיכל ואקרט, יוצאת הרשות ומתמחה בדיני רשות מקרקעי ישראל, אין כל בסיס חוקי לתחולתה של החלטת המועצה באופן רטרואקטיבי על הסכמים שנכרתו קודם למועד כניסתה לתוקף והרי שאל לה לרשות לגבות מעבר לתמורה החוזית המוסכמת על הצדדים על פי הוראות החוזה, ברי כי, על רשות מקרקעי ישראל לפעול לשינוי מדיניותה בהקדם האפשרי ולמנוע עיוות דין אשר מרוקן מתוכן את תכליתם של דיני החוזים בישראל.
עורכת דין מיכל ואקרט עוסקת בתחום המקרקעין והנדל"ן, בליווי לקוחות בעסקאות שונות מול רשות מקרקעי ישראל, בייצוג מול רשויות המדינה, רשויות מקומיות, חברות ממשלתיות ועוד. הכתבה באדיבות אתר עורכי הדין LawGuide.
*לתשומת ליבך, המידע בעמוד זה אינו מהווה יעוץ מכל סוג או המלצה לנקיטת הליך או אי נקיטת הליך. כל המסתמך על המידע עושה זאת על אחריותו בלבד. נכונות המידע עלולה להשתנות מעת לעת.