רוכשי דירות חדשות מקבלן עלולים להיתקל בליקויי בנייה מסוגים שונים בנכס שעבורו שילמו את מיטב כספם. חוק המכר (דירות) קובע שאחריות הקבלן לדירה אינה אינסופית ותקופות האחריות של הקבלן על הנכס היא מוגבלת לפי הוראות חוק המכר (דירות). בהתאם לחוק, ככל שמועד גילוי הליקוי אינו חורג מהתקופות הקבועות בו, לפני הגשת תביעה משפטית לפיצויים מהקבלן, רוכש הדירה מחויב לפנות לקבלן באמצעות מכתב דרישה לתיקון הליקויים בנכס בסמוך ככל האפשר למועד היווצרות ליקויי הבנייה וגילוים.
לפניה ישירה אל משרד עו"ד מיכאל מלכה, לחץ/י כאן
חוות דעת של מומחה בתחום ליקויי הבנייה
אם מתגלים בדירה ליקויי בנייה שחורגים מפגמים אסתטיים או שמדובר בליקויי בנייה משמעותיים אשר מסכנים את הדיירים, רצוי לזמן מומחה בתחום ליקויי הבנייה שיבדוק את מצב הנכס ויערוך חוות דעת בעניין הליקויים שנמצאו בו. את חוות הדעת יש לשלוח לקבלן ולדרוש ממנו לתקן את ליקויי הבנייה לפי חוות דעתו של המומחה.
לפי חוק המכר (דירות), כל קבלן או יזם שמוכר דירה מחויב לתקן את ליקויי הבניה שהתגלו בה אחרי מסירתה לרוכש. מכיוון שהוראות חוק המכר (דירות) הן הוראות שאסור להתנות עליהן, סעיפים שמנוגדים להוראות החוק בהסכם המכר יהיו בטלות. בעוד הקבלן מחויב לתקן את הליקויים שהתגלו בדירה, רוכש הדירה מצידו מחויב להעניק לקבלן פרק זמן סביר והזדמנות נאותה לתקן את הליקויים בדירה לפני הגשת תביעה נגדו באמצעות עו"ד שעוסק בתחום ליקויי הבנייה.
ליקויי בניה בנכס מתייחסים למצבו הפיזי של הנכס אחרי מסירתו לרוכש ולפערים שקיימים בין מצבו של הנכס בפועל ובין המצב שהובטח במפרט הטכני שצורף להסכם המכר. לרוב, רוכש הנכס יגלה את הליקויים עם קבלת החזקה בו, אך עם זאת ישנם מצבים שבהם קיימים בנכס ליקויי בנייה נסתרים שיתגלו לרוכש רק בעתיד.
סוגים שונים של ליקויי בניה בדירה מקבלן
ליקויי בניה בדירה יכולים להתגלות בתשתיות הדירה, במערכת החשמל, בצנרת הדירה, בריצוף הדירה, בבנייה בניגוד לתקן, בבעיות רטיבות ואיטום ועוד. הקבלן מחויב לתקן את הליקויים שנמצאו בנכס במהלך תקופת הבדק למעט ליקויים שביחס אליהם יוכח כי נגרמו באשמת רוכש הנכס. תקופת הבדק מפורטת בחוק המכר (דירות), ונעה בין שנה ועד לשבע שנים לפי סוג הליקוי. קבלן שמתנער מאחריותו לתקן ליקויים בתקופת הבדק וטוען כי הליקוי נגרם עקב מעשיו של הרוכש או לחילופין כי אין ליקויי בניה בנכס, יהיה מחויב להוכיח זאת.
עם תום תקופת הבדק מתחילה תקופת אחריות שמשכה שלוש שנים. במשך תקופה זו רוכש הנכס הוא זה שנושא בנטל להוכיח שהאחריות לליקויי הבניה בנכס היא של הקבלן. תקופת האחריות למעשה מאריכה את התקופות שמצוינות בחוק המכר מעבר לתקופת הבדק. לדוגמה, ביחס לליקוי בנייה שחלה לגביו תקופת בדק של שנתיים, תחול תקופת אחריות של חמש שנים.
סיוע משפטי של עורך דין מקצועי יסלול את הדרך לפיצויים מהקבלן
לרוכש נכס כדאי להיעזר בשירותיו של עורך דין מקצועי ומנוסה שעוסק בתחום ליקויי הבניה ותביעות הקבלנים כבר בעת איתור הליקויים והפניה הראשונית לקבלן. פניה מוקדמת לעורך דין כאמור, תסייע לרוכש הנכס להיערך באופן מיטבי להליך משפטי של תביעה נגד הקבלן שלרוב נהנה מיתרון ברמת המומחיות והניסיון בהשוואה לרוכש הנכס.
אי התאמות ופגמים בדירה אשר אינם ניתנים לתיקון או מצב שבו הקבלן איבד את זכותו לתקן את הליקויים, עשויים לזכות את רוכש הדירה בפיצויים. בעוד תביעה בגין ליקויי בנייה מבוססת על אי התאמות ופגמים בנכס, ברוב המוחלט של המקרים התביעה אינה מתמקדת בליקויי הבנייה בלבד. לא אחת תביעה שמוגשת נגד קבלן עקב ליקויי בנייה תכלול גם דרישה לפיצוי עבור ראשי נזק נוספים כגון איחור במסירת הנכס, עוגמת נפש, שכר דירה עבור דיור חלופי, ירידת ערך של הנכס ועוד.
מכיוון שהחובה להוכיח את הנזק מוטלת על רוכש הדירה, לפני הגשת תביעה נגד הקבלן הוא נדרש לבסס את טענותיו נגדו באמצעות פניה למהנדס או לשמאי שיכינו חוות דעת מקצועית ביחס לליקויים בנכס. נוסף על כך, בסמוך לאחר גילוי הליקויים רצוי לפנות לעורך דין מקצועי ומנוסה בתחום ליקויי הבנייה כדי שייבחן את נסיבות המקרה לעומק ויגבש בשיתוף הלקוח אסטרטגיית פעולה משפטית מיטבית לצורך מיצוי זכויותיו מול הקבלן.
עורך דין מיכאל מלכה עוסק בתחום ליקויי הבנייה, מייצג בעלי נכסים בתביעות ליקויי בנייה נגד קבלנים, יזמים וחברות ביטוח ובסכסוכי שכנים בגין ליקויי בניה מסוגים שונים. הכתבה באדיבות אתר עורכי הדין LawGuide.
*לתשומת ליבך, המידע בעמוד זה אינו מהווה יעוץ מכל סוג או המלצה לנקיטת הליך או אי נקיטת הליך. כל המסתמך על המידע עושה זאת על אחריותו בלבד. נכונות המידע עלולה להשתנות מעת לעת.