רכישת דירה היא אולי העסקה הכי חשובה והכי גדולה שתבצעו בחייכם, וללא ספק אבן דרך משמעותית בחייכם ובחיי משפחתכם. בעת רכישת דירה אתם משקיעים את ההון העיקרי או היחידי שיש בידיכם וכמובן שהצפי, מבחינתכם, הוא לסיים את הבנייה בזמן, לקבל את המפתחות ולהתחיל דרך החדשה בבית שרכשתם. אבל מה קורה אם הקבלן לא מוסר לכם את הדירה בזמן? האם מגפת הקורונה היא סיבה מספקת לעיכוב במסירה? האם מגיע לכם פיצוי? כיצד מחשבים אותו ואיך דורשים אותו? על כך נדון במאמר שלפנינו:
מטרת חוק המכר (דירות) בין היתר, גם להסדיר את החובות של הקבלן כלפי רוכשי הדירות. לפי חוק המכר, אם המוכר (הקבלן) לא העמיד את הדירה לרשות הקונה וחלפו 60 ימים או יותר מהמועד שנקבע בחוזה המכר, זכאי הקונה לפיצויים, ללא הוכחת נזק, בעבור כל יום איחור מהמועד החוזי ועד למסירת הדירה לרשותו כפי שקובע חוק המכר ו\או או לפיצויים בסכום שהוסכם עליו בחוזה המכר בשל איחור במסירת הדירה, הגבוה בניהם . רכשתם דירה, הקבלן התעכב בלמעלה מחודשיים - מגיע לכם פיצוי גם מבלי להוכיח כי נגרם לכם נזק וכבר מיום האיחור הראשון.
יחד עם זאת, סעיף נוסף בחוק המכר מבהיר, כי הצדדים לחוזה המכר, רשאים להסכים כי סעיפים האמורים לא יחולו על איחור במסירה שנגרם כתוצאה מנסיבות שאינן בשליטת המוכר ושהסיכון להתרחשותן ולתוצאותיהן אינו מוטל עליו.
מה זה אומר? המשמעות היא כי רק מניין ימי העיכוב במסירת הדירה שנגרמו כתוצאה של "כוח עליון", יהווה סיבה מוצדקת שבגינה לא הספיק להשלים את הדירה במועד ובגין ימי עיכוב אלו ורק ימים אלו לא יחויב בתשלום הפיצוי.
האם מגיע לרוכש פיצוי כספי גם עבור 60 ימי העיכוב הראשונים? כלומר על פרק הזמן מהמועד שנקבע בחוזה ועד תחילת תשלום הפיצוי בהתאם לחוק המכר? בפסק הדין אילנה שמש נ' ספייס בניה ויזמות פסק ביהמ"ש העליון לטובת הרוכשים, מתוך מטרה לצמצם את פער הכוחות בינם לבין הקבלן. בפסיקה זו נקבע כי לאחר איחור של יותר מ – 60 ימים במסירת הדירה לקונה על הקבלן לפצות את הקונה, רטרואקטיבית, החל מהיום הראשון לעיכוב קרי, גם על 60 ימי העיכוב הראשונים.
חוק המכר קובע כי, הפיצוי שיינתן בשל איחור במסירת הדירה הוא סכום השווה לדמי שכירות של דירה דומה בגודלה ובמיקומה מוכפלים ב-1.5 וזאת בעבור התקופה שהמתחילה במועד החוזי ומסתיימת בתום 8 חודשים. ובעבור התקופה שמעבר לשמונה חודשי עיכוב, יחושב הפיצוי כך - סכום השווה לדמי שכירות של דירה בגודלה ובמיקומה כשהם מוכפלים ב-1.25 בעבור תקופה שתחילתה מיום העיכוב הראשון של החודש התשיעי ועד למועד המסירה בפועל.
ניתן לראות כי החוק אינו מגדיר בדיוק את סכום הפיצוי אלא רק את האופן שבו יחושב, ואינו מתנה את סכום הפיצוי בהוכחת נזק שנגרם לקונים כתוצאה מהעיכוב ומטרתו להרתיע את הקבלן מלהתעכב במסירת הדירה לקונה.
האם זה כל הפיצוי שתקבלו?
חוק המכר מגדיר את המנגנון לפיצוי בעבור איחור במסירת הדירה וזאת ללא הוכחת נזק. יחד עם זאת, במידה ונגרמו לכם נזקים נוספים בגין האיחור - ניתן לתבוע מהקבלן את הפיצוי על כך מכוח פקודת הנזיקין או בהתאם לדין אחר.
לאחרונה אנו עדים לתופעה שבה קבלנים מנסים להתחמק מתשלום פיצויים ומשתמשים במגפת הקורונה כתירוץ לעיכוב במסירת דירות. האם מגפת הקורונה היא סיבה מספקת לעיכוב במסירה? התשובה לכך מורכבת.
עם התפרצות המגפה, יצרה הקורונה בהלה רבה וחוסר ודאות ניכר כמעט בכל תחומי החיים ונחשבה ל"כוח עליון" שלא ניתן היה לחזותו. יתכן והדבר היה נכון בתחילת הדרך, עם הטלת הסגרים שיצרו הגבלות קשות על אזרחי ישראל והקשו על סיום עבודת הבנייה בזמן. אולם, למרות הסגרים נראה כי ביהמ"ש לא ממהרים להחיל את הקורונה כ"כוח עליון" שבגינו יהיו פטורים קבלנים ממתן פיצוי בהתאם לחוק המכר.
מהפסיקה בתקופה האחרונה, מאז נכנסה הקורונה לחיינו, נראה כי אם הקבלן מסרב לפצות, יהיה עליו לכמת בצורה מדויקת עד כמה שניתן את התקופה שבגינה התעכב במסירת הדירה בשל "גורם בלתי נשלט" ורק על התקופה המוגדרת הזו ייתכן ויקבל פטור ממתן פיצוי. במידה והעיכוב נבע גם בשל נסיבות שתלויות בקבלן אזי בגין תקופה זו לא יינתן פטור כלל.
הכתבה באדיבות פורטל המשפט obiter.co.il
ליצירת קשר עם עו"ד יעקב תורג'מן שלחו וואטסאפ