הכתבה הינה במסגרת שיתוף פעולה עם חברת אוביטר
ביהמ"ש השלום בנצרת הורה לחברי משפחת ספורי מנצרת - בעלי החברה המפעילה את מלון סנט גבריאל בעיר לפנותו עד ליום -1 בנובמבר השנה וחייבם בהוצאות משפט בגובה 20 אלף שקל. זאת, לאחר שקבע כי הכנסיה היוונית קתולית, הבעלים של השטח בו שוכן המלון , לא קיבלה הודעת מימוש בזמן, ועל כן זכאית היתה שלא לקבל את הודעת מימוש האופציה להארכת משך השכירות.
הבישופות היוונית קתולית היא הבעלים של מנזר הנזירות הפרנציסקניות של מריה הקדושה המצוי בעיר בנצרת. בתביעה שהגושה לביהמ"ש השלום בעיר ע"י משרד עורכי הדין בטש ושות' מתל אביב, דרשה הכנסיה לפנות את חברת מלון סנט גבריאל ומשפ' ספורי - הם בעלי המניות והמפעילים של מלון סנט גבריאל הממוקם בשטח המנזר.
בחודש יוני 1992 נחתם בין הבישופות לבין הנתבעים הסכם להשכרת הנכס לנתבעים למשך 30 שנים לצורך הקמת אתר תיירות הכולל בית מלון. בהסכם המסגרת ניתנה לנתבעים אופציה לשכור את הנכס למשך 19 שנים נוספות באותם תנאים, ובלבד שיודיעו על כך לבישופות שנה לפני תום תקופת השכירות המקורית, כלומר עד ל-31 בדצמבר 2020.
מפסק הדין עולה כי בחודש יוני 2021 שלחו הנתבעים מכתב לתובעת שבו הודיעו לה כי החליטו לממש את האופציה. אולם, זמן לא רב לאחר מכן השיבו נציגי הכנסיה לנתבעים כי הם דוחים את הודעת המימוש, מאחר שזו נמסרה לאחר המועד הקבוע בהסכם והנתבעים התבקשו לפנות את הנכס בתום תקופת השכירות, בתום שנת2021.
לטענת הכנסיה, על הנתבעים חלה החובה למסור לה הודעה בכתב על החלטתם למימוש האופציה עד ליום 31 בדצמבר 2020. ומשנמסרה הודעת המימוש רק כחצי שנה לאחר מכן, פקע הסכם האופציה, תמה תקופת השכירות המקורית ועל הנתבעים לפנות את המלון. עוד נטען, כי אמנם בהסכם המסגרת לא נכתב באופן מפורש כי את הודעת המימוש יש לתת בכתב, אולם חובה זו חלה על הנתבעים מכוח חוק מקרקעין וכן בשל הנוהג הקיים בין הצדדים, המצויים בסכסוך מתמשך למעלה מ-20 שנה.
מנגד, טענו הנתבעים כי מדובר בתביעה קנטרנית וטרדנית שהוגשה בחוסר תום לב. לשיטתם, מדובר בתביעת פינוי שלישית נגדם, חודשים ספורים לאחר פס"ד שדחה את התביעה הקודמת, בעוד ערעור על פסק הדין הנ"ל עודנו מתנהל בביהמ"ש העליון.
לגופם של דברים, טענו הנתבעים, כי יכלו למסור לתובעת הודעת מימוש בכתב, בעל פה או בהתנהגות ואף באופן משתמע. כך נטען, כי הסכם המסגרת לא העמיד דרישה של מסירת הודעה בכתב וההודעה ששלחו בצורה זו נמסרה לפנים משורת הדין. עוד ציינו כי במהלך מו"מ בין הצדדים הבהירו לתובעת כי אין בכוונתם לפנות את המלון עד לתום תקופת השכירות.
עוד טענו הנתבעים כי הם השקיעו בשיפוץ המלון כ-3.7 מיליון שקל, שטרם עלה בידם להחזיר מהפעלת המלון עד היום, והתובעת ידעה כי בכוונתם להמשיך ולהפעיל את המלון עד לכיסוי סכום ההשקעה. התובעת ידעה גם, כי הנתבעים שילמו מס רכישה בהתאם לכל תקופת החכירה על פי ההסכם, כולל תקופת האופציה (49 שנים) ויש לראות בידיעה זו משום הודעת מימוש של האופציה.
הכנסיה הכחישה את טענות הנתבעים כי מסרו לה הודעת מימוש בעל פה עובר למועד שנקבע בהסכם, וטוענת כי הדבר לא הוכח, ו"שלא ניתן לראות באימרות שנאמרו במהלך הליכי מו"מ לפשרה בין הצדדים, שאינן קבילות, הודעת מימוש נאותה". באשר לטענה בדבר הודעת מימוש במשתמע טענה, כי דינה להידחות, מאחר שבהסכם המסגרת נקבעה הדרך לקיבול הצעת האופציה בהודעה ולא בהתנהגות.
שופטת השלום בנצרת, אפרת רבהון, נדרשה לסוגיה האם מומשה האופציה באופן ובמסגרת הזמן שנקבעו לכך בהסכם המסגרת. לשיטת השופטת ובהתאם להלכה, במידה ומימוש האופציה נעשה בדרך או במועד השונים מאלה שבהסכם , מדובר בהצעה חדשה ולא נכרת חוזה אלא אם הסכימה הכנסיה לקבל את הודעת המימוש בתנאים הסוטים מן ההצעה, או שלא התנגדה לאופן שבו ניתנה, שאז בנסיבות מסוימות ניתן לראותה כמי שקיבלה את ההצעה
"התובעת כאן", נכתב בפסק הדין, "התנגדה לקבלת הודעת המימוש בכתב של הנתבעים שניתנה באיחור, וככל שיקבע, שחלה על הנתבעים חובה להודיע על מימוש באופציה בכתב, הרי שמסירת ההודעה בכתב לאחר המועד בהסכם, מהווה הצעה חדשה, שהתובעת התנגדה לקבלה, ומשכך פקע הסכם האופציה ותקופת השכירות הסתיימה ביום 31 בדצמבר 2021".
פסק הדין גם קובע כי במסגרת ההסכם בין הצדדים בנוגע למימוש האופציה לא נכתב אם מדובר בהודעה בעל פה או בכתב. "המסקנה שאליה הגעתי לאחר עיון במכלול הטענות והראיות", כתבה השופטת, "היא, כי לא חלה על הנתבעים בנסיבות דנן, חובה לתת לתובעת הודעה על מימוש האופציה בכתב".
לדברי השופטת, מסקנה זו מובילה לשאלה, האם עלה בידי הנתבעים להוכיח כי ניתנה לתובעת הודעת מימוש נאותה בעל פה - במסגרת הזמן שנקבע בהסכם? והתשובה לשאלה זו היא שלילית. "הגעתי לכלל מסקנה", נכתב בפסק הדין, "שלא עלה בידי הנתבעים להוכיח, במאזן ההסתברויות הנדרש במשפט האזרחי, כי ניתנה לתובעת הודעת מימוש בעל פה בהתאם להסכם".
בין השאר התייחסה השופטת להערה משנת 2005 שהעיר אחד הנתבעים במהלך המו"מ בין הצדדים, אז אמר "אנחנו לא נצא מהמלון לפני שה-50 שנים יגמרו". לשיטת השופטת, מדובר בדברים באמירות שאינן קבילות כראייה הואיל והם נאמרו כחלק מהליכי מו"מ ושממילא נאמרו "בעידתנא דריתחא" עם פיצוץ הליכי המו"מ ואין לקבל הערה זו כהודעת מימוש נאותה.
"אין מקום לקבוע", כך נכתב, "כי במבחן האובייקטיביות, מעידה אמירה זו על גמירות דעת הנתבעים, ומבטאת את רצון אמיתי שלהם להתקשר עם התובעת בהסכם שכירות לתקופה נוספת של 19 שנים. באמירה זו אין לראות יותר ממה שהיא - התבטאות אימפולסיבית, בתגובה לכישלון נקודתי בהליכי מו"מ, בלשון מתריסה, שסביר יותר שנועדה להפעיל לחץ על התובעת, או להשאיר לנתבעים יתרון בהמשך הליכי המו"מ ביניהם".
*לתשומת ליבך, המידע בעמוד זה אינו מהווה יעוץ מכל סוג או המלצה לנקיטת הליך או אי נקיטת הליך. כל המסתמך על המידע עושה זאת על אחריותו בלבד. נכונות המידע עלולה להשתנות מעת לעת.
לקריאת הפסק דין המלא- לחץ כאן
הכתבה באדיבות פורטל המשפט obiter.co.il
הכתבה הינה במסגרת שיתוף פעולה עם חברת אוביטר, במידה ומצאתם טעות בכתבה מוזמנים לשלוח את התיקון למייל: [email protected]
(לצורך איתור מהיר של הכתבה, חשוב להקפיד לכלול במייל את הלינק של הכתבה).