האם חנייה היא רכוש משותף של הבניין גם אם לא הוגדר כבית משותף?

הכתבה הינה במסגרת שיתוף פעולה עם חברת אוביטר

האם חנייה היא רכוש משותף של הבניין גם אם לא הוגדר כבית משותף? ומה הדין של רכוש שלא נגרע מהרכוש המושתף ביתר הסכמי המכר של הקבלן, המפקחת על המקרקעין קיבלה את עמדת עו"ד איברהים ביאן, ב"כ נציגות הבית, והורתה על פינויה 

האם חנייה היא רכוש משותף של כלל הדיירים בבניין משותף? ומה קורה במידה והבניין לא הוגדר כבניין משותף? פסק דין של המפקחת על המקרקעין בנצרת, קבע כי אכן מדובר ברכוש משותף ועל כן שימוש חורג בו לא מתקבל. בכך קיבלה המפקחת את תביעת נציגות הבניין, שיוצגה באמצעות עו"ד אבראהים ביאן, והורתה לדייר ש"השתלט" על חניה שלא שלו לפנותה בצו פינוי. פסק הדין מחייב את בעל הנכס בתשלום של כ-6,000 שקל עבור חוב שצבר לוועד הבית ואף מחייב אותו בהוצאות משפט בגובה 8,000 שקל. 

את התביעה הגישה נציגות בניין משותף באחת הערים בצפון , באמצעות עו"ד אבראהים ביאן. מדובר בבית, המורכב משני בניינים, שאינו רשום כבית משותף, אך לכל הדעות ראוי להירשם ככזה. 

בתביעה טענה הנציגות כי אחד מבעלי הדירות הוא עושה שימוש ייחודי בחניון הבית המשותף ועתרה לפנותו מהשטח המשותף. לצד זאת, דרשה הנציגות לחייב את בעל הנכס בתשלום הוצאות האחזקה והניהול של הרכוש המשותף - בהתאם לחוב שצבר.

בין הנתבע לבין הקבלן  שבנה את הבית המשותף נחתם הסכם מכר במסגרת ההסכם רכשו הנתבע ורעייתו אחת הדירות בבית המשותף. בדומה לכלל רוכשי הדירות, הוקצה לנתבע מחסן בשטח החניון ונקבעה זכאותו למקום חניה בחניון הבית המשותף.

לטענת הנציגות, בהסכם שנכרת בין בעלי הדירות, בוצע שיוך של החניות לדירות בבניין. הוסכם שהנתבע יחנה את רכבו בחניה שהוקצתה לו30, התחומה בשלושה קירות. בשלב מסוים בנה הנתבע קיר נוסף עם דלת ובכך הפך את החניה למחסן. בנסיבות אלו, משלא היה לנתבע מקום להחנות את רכבו, הוא השתלט על החניה הסמוכה,, וסימן אותה במספר  כמספר דירתו בבניין.

כך, טענה הנציגות, מחזיק הנתבע שלא כדין בשני מחסנים ובחניה, שעה שלכל אחר מבעלי הדירות מחסן אחד וחניה אחת בלבד. בנסיבות אלו, דרש ב"כ הנציגות עו"ד  אבראהים ביאן, להוציא צו האוסר על הנתבע לעשות שימוש בחניה עליה השתלט. מנגד טען הנתבע כי מלכתחילה רכש מהקבלן את דירתו כשצמודים לה המחסן החיצוני, המחסן הנוסף והחניה הנוספת. 

טענה נוספת של הנציגות היא טענה לחוב של הנתבע בסך של כ-6,000 שקל, בגין אי תשלום חלקו בהוצאות התחזוקה והניהול של הרכוש המשותף. בעניין זה, טען הנתבע לאי כשרותה של הנציגות, לפגמים שנפלו בהתנהלותה ולהוצאות תחזוקה של הבית המשותף שמימן מכספו, אותן יש לקזז מגובה החוב הנטען, ככל שיוכח. 

במרכז המחלוקת בסוגיה זו עומדת שאלת מעמדם של המחסן הנוסף והחניה הנוספת. האם מדובר ברכוש משותף כטענת הנציגות או שמדובר בשטחים שהנתבע רכש מהקבלן כחלק מדירתו, ולכן יש לראות בהם כנכסים שבבעלותו?. 

לשיטת המפקחת, משלא רשום הבית כבית משותף, אין למצוא במרשם הזכויות הבחנה בין הרכוש המשותף לבין הדירות ויש להכריע בסוגיה זו, על ידי בחינת הסכמי המכר שנחתמו בין החברה לבין רוכשי הדירות. "מהחומר המונח לפניי", כתבה המפקחת, "יש לקבוע שמתחם החניון, לרבות המחסנים והחניות שבו, הם רכוש משותף". 

לדבריה, מהסכמי המכר וכן מהמפרטים המצורפים להם, הוכח כי המחסן הנוסף וחניה לצידה לא נגרעו מהרכוש המשותף בהתאם להוראות הדין. משכך, יש לראות בהם רכוש משותף. "יש לקבוע שהנתבע מחזיק כדין בחניה מס 30", כך נכתב בפסק הדין, "ששויכה לדירתו במסגרת הסכם חלוקת החניות, בשונה מכך, לא הוכח על ידי הנתבע זכות להחזיק בחניה הצמודה . בנסיבות העניין, ניתן צו מניעה קבוע האוסר עליו לעשות שימוש ייחודי בחניה הצמודה  ועליו לסלק ידו ממנה בתוך 14 יום". 

באשר לתביעה הכספית שהגישה הנציגות, באמצעות עו"ד אבראהים ביאן, גם זו התקבלה במלואה על ידי המפקחת. "לאחר בחינת טענותיו של הנתבע", כך לדבריה, "מצאתי שאין בהן הגנה מפני התביעה הכספית. מצאתי שיש לדחות את טענותיו לפגמים שנפלו בהתנהלות הנציגות, בהן טענות לאי סדרים כספיים, חיוב חודשי גבוה וגבייה סלקטיבית".

עוד הוסיפה המפקחת: "אם אצא מנקודת הנחה שיש אמת בטענות אלו, אין בהן לפטור את הנתבע מתשלום חלקו בהוצאות הרכוש המשותף. לצד חובתה של הנציגות לספק את השירותים הנוגעים לניהולו ולתחזוקתו של הרכוש המשותף, חלה על בעל דירה חובה לשלם את חלקו בהוצאות האחזקה והניהול של הרכוש, בהתאם לחוק המקרקעין. מדובר בחובה מוחלטת שאינה תלויה בקיומה של חובה אחרת, ואינה נתונה לשיקול דעתו של בעל הדירה. בעל דירה אינו יכול להחליט שאינו משתתף בהוצאות השוטפות של ועד הבית רק משום שהוא סבור שנפל פגם בהתנהלות הנציגות. את טענותיו הוא רשאי להעלות באסיפה הכללית או לחלופין להגיש תביעה מתאימה בלשכת המפקח על רישום מקרקעין".

הכתבה באדיבות פורטל המשפט obiter.co.il

הכתבה הינה במסגרת שיתוף פעולה עם חברת אוביטר, במידה ומצאתם טעות בכתבה מוזמנים לשלוח את התיקון למייל: [email protected] 
(לצורך איתור מהיר של הכתבה, חשוב להקפיד לכלול במייל את הלינק של הכתבה).