פרויקטים של התחדשות עירונית מטרתם לחדש ולשדרג מרקמי מגורים ותיקים. זאת, בין שבחיזוק ובעיבוי של מבנים קיימים, לרבות הוספת דירות וקומות חדשות (תמ"א 38-1), ובין שבמסגרת הליך של פינוי־בינוי, אשר כולל פינוי זמני של הדיירים הוותיקים, הריסת המבנים הישנים שהם התגוררו בהם - ובניית בניינים חדשים במקומם (כגון תמ"א 38-2). בשני המקרים, יש לציין, עלויות הבנייה לא מוטלות על בעלי הדירות הישנות. בפרויקט פינוי־בינוי דיירי הבניין הקיים, שהם גם בעלי הזכויות על הקרקע, מפונים באופן זמני לדירות שכורות, ולאחר הריסת הבניין ובניית הבניין החדש במקומו הם חוזרים לדירות חדשות שנבנו עבורם, לרוב גדולות יותר, והם גם ייהנו משלל "חידושים" כגון מעליות, שטחי חניה פרטיים, אביזרי ומתקני בטיחות כמו גלאי עשן, מפרטים טכניים עשירים וכן הלאה.
"כשבא אלינו לקוח שמעוניין לרכוש דירה חדשה בפרויקט של התחדשות עירונית, אנחנו קודם כל נבקש ממנו לוודא שיש לפרויקט הזה היתר בנייה כחוק", מסביר יבגני רבזין, מנהל מחלקת משכנתאות בסניף נווה רם (רמת גן) בבנק הפועלים, "בפרויקט של תמ"א 38, חיזוק הבניין נגד רעידות אדמה, ההיתר יהיה להוספת קומות ודירות בבנין הקיים, ובפרויקט של פינוי־בינוי - ההיתר יאפשר את הריסת הבניין הקיים ובניית בניין חדש במקומו עם מספר דירות גדול יותר מהקיים.
"במרכזי הערים נהוג יותר ללכת על פרויקטים של התחדשות עירונית בדרך של חיזוק הבניין מפני רעידות אדמה והוספת קומות ודירות לבניין קיים, וחלק מהקבלנים אכן מתמקדים במסלול הזה", מוסיף רבזין, "לעומת זאת, חלקם מעדיפים מסלול פינוי־בינוי של שכונה שלמה ישנה, שלרוב הוא גדול בהיקפו ויכול לכלול בנייה של עד מאות דירות חדשות. חשוב לוודא שיש ליווי פיננסי לפרויקט ושהרוכשים יקבלו ערבות חוק מכר להבטחת התמורה שישלמו עבור הדירה".
כך לדוגמה פרויקט שמובילה בשנים האחרונות קבוצת ב.ס.ר הנדסה ופיתוח, בשיתוף החברה להתחדשות עירונית, ברחוב לה גרדיה בתל אביב. במסגרת הפרויקט פונו 72 הדיירים הקיימים משלושה מבני רכבת ישנים שנהרסו כבר, ובמקומם מוקמים בימים אלה על אותה קרקע בניינים חדשים בני 275 דירות. על פי ההסדר, כל אחד מ־72 הדיירים המפונים יזכה עם סיום העבודות בשנה הבאה לדירה משלו באחד מאותם בניינים חדשים, כששאר 203 הדירות החדשות כבר שווקו במכירה חופשית ללקוחות פרטיים. עבור היזמים, מדובר בפרויקט המצריך טיפול מורכב ואחראי הן בדיירים המתפנים והן בדיירים שרכשו דירות חדשות בבניינים שזה עתה נבנו.
"בפרויקטים של התחדשות עירונית היזם לא רק זה שמוביל את כל הליכי התכנון והרישוי, כולל הוצאת היתר בנייה בעירייה, אלא גם צריך להחתים את כל הדיירים המתפנים על הסכם שהוא אחיד לכולם ושכולם מרוצים ממנו ללא יוצא מן הכלל", אומר נחשון קיויתי, היו"ר והבעלים של קבוצת ב.ס.ר, "אבל גם אחרי שקיבלת היתר בנייה ואתה רוצה להתחיל בעבודות, אתה חייב להראות לכל הצדדים המעורבים, כולל העירייה, שיש לך גם את הליווי הבנקאי המתאים, ורק אז אתה מתחיל לפנות את הדיירים מהדירות שלהם והורס את הבניין".
יש הבדל בין פיקוח של העירייה על פרויקט רגיל של בנייה למגורים לבין פיקוח על פרויקט של התחדשות עירונית שכולל פינוי־בינוי?
"בוודאי. בעבודה מול עיריית תל אביב, למשל, אנשי העירייה יערכו שורה של בדיקות מקדימות שנועדו להגן על זכויותיהם של הדיירים המתפנים. למשל, הם יבדקו את קצב התקדמות הפרויקט, ויבדקו שהיזם אכן העניק לדיירים ערבויות חוק מכר. הם יבדקו שהיזם דאג להעביר לדיירים את התשלומים עבור השכירות של הדירות שהם מתפנים אליהן לאורך כל תקופת הביצוע. הדקדקנות של אנשי העירייה גבוהה לאין שיעור במקרים של פינוי־בינוי. הם יבדקו שהדיירים המתפנים אכן קיבלו דירה מוגדלת כפי שסוכם איתם, ואף ידאגו לכל נושא הניהול והאחזקה של הדירות שקיבלו המתפנים במשך חמש שנים לפחות אחרי סיום העבודות וקבלת המפתח".
בית משלכם
"מעריב", בשיתוף בנק הפועלים, במדור שיתמקד בהחלטות החשובות שיש לקבל לקראת לקיחת משכנתה, באתגרים ובטיפים לניהול נכון של צעד משמעותי זה בחייכם. אין האמור לעיל מהווה הצעה למתן אשראי. קבלת הלוואה לדיור כפופה לאישור הבנק ותנאיו ולכל דין. אי־עמידה בפירעון ההלוואה עלולה לגרור חיוב בריבית פיגורים והליכי הוצאה לפועל.
טיפ הזהב של יבגני
כשאתם מגיעים לבקש משכנתה לרכישת דירה חדשה בפרויקט של התחדשות עירונית המשלב גם פינוי־בינוי, קחו בחשבון שהבנק יערוך כמה בדיקות מקדימות, כולל בדיקת היתרי הבנייה, הליווי הפיננסי וההסכם של היזם מול הדיירים המתפנים כתנאי למתן ההלוואה ובכפוף לקבלת הביטחונות שיידרשו על ידי הבנק. בנוסף מומלץ לרוכש, כמו בכל רכישת דירה, להגיש בקשה לאישור עקרוני למשכנתה בטרם חתימה על חוזה רכישה".
יבגני רבזין הוא מנהל מחלקת משכנתאות בסניף נווה רם (רמת גן) - בנק הפועלים.
כלל הברזל של נחשון
כל פרויקט של פינוי־בינוי בתחום ההתחדשות העירונית לא מתחיל ונגמר בהנדסה בלבד. אחרי הכל, אנו עוסקים כאן בגורלם של אנשים, ובמקרה זה של דיירים שצריכים להתפנות מהדירות הישנות שלהם. יש כאן תהליך מאוד רגיש של גיבוש קבוצת המתפנים, שכולל ישיבות ארוכות והחלטות פיננסיות מורכבות. לכן בדקו היטב קודם לכן שהיזם של הפרויקט הוא מקצוען בתחום, עם ניסיון מוכח בעבודה מול מתפנים ועם גב כלכלי חזק".
נחשון קיויתי הוא היו"ר והבעלים של קבוצת ב.ס.ר הנדסה ופיתוח.