הקורונה בעולם הנדל"ן: "עד סוף השנה השוק יעכל את המשבר"

רכוש דירה או להמתין? להתפשר או לא להתפשר על מחיר הדירה המקורי? להתמקח עם בעל הדירה על מחיר השכירות? אלה הן חלק מהשאלות שעולות בימים אלה מההתלבטויות בתחום הנדל"ן אצל אנשים רבים. "למעשה השוק, מבחינת מכירת ורכישת דירות, עומד במקום כבר הרבה זמן. עוד לפני הקורונה השוק היה מת", אומר צחי קווטינסקי, יועץ בתחום הנדל"ן. "הקורונה לא יצרה משהו חדש שלא הכרנו.

פשוט נכנס עוד איזשהו נדבך למצב של חוסר הוודאות, ואנשים פתאום לא ידעו בכלל לאן הרוח נושבת בכל התחומים. מבחינת שכירויות, בקורונה קרה מצב שפתאום לחלק מהשוכרים לא היה כסף לשלם דמי שכירות. גם אנשים שהחזיקו דירות למגורים נכנסו לחל"תים והתקשו לשלם משכנתה. הכל נהיה אנדרלמוסיה מוחלטת".

אלי ביידר, רואה חשבון ויועץ נדל"ן בחברת רי/מקס, מתאר את תחילת הקורונה כתקופה לא פשוטה לענף הנדל"ן. "אנשים לא הכניסו זרים הביתה מסיבות בריאותיות, היה קשה מאוד לראות ולהראות דירות", הוא מתאר. "בכל מקרה, עסקאות שהתחילו לפני הקורונה, בדרך כלל המשיכו ונסגרו". 

מה לדעתך יקרה מעכשיו והלאה?
"בשוק דירות היוקרה, למשל בתל אביב, לקוחות פחות מושפעים מהנושא התעסוקתי בארץ. מי שקונה את דירות היוקרה לא יצא לחל"ת ולרוב גם לא צריך משכנתה. אני מאמין שיהיו מקרים נקודתיים שבהם אנשים צריכים להשלים עסקה אחרת ולכן יהיו מוכנים להתגמש במחיר, אבל לפי מה שאני רואה לא מדובר על התגמשות מעבר ל־3%־5%. אין בנייה חדשה כמעט, וגם היצע הדירות למכירה באזור מרכז תל אביב והצפון הישן, למשל, הוא מצומצם ביותר. לכן אני גם לא רואה ירידה דרמטית במחירים".

ביידר מספר שבכל הקשור למכירת דירות, מוכרים עדיין חוששים להכניס הביתה. "ברי/מקס אנחנו עושים שימוש בכלים מתקדמים. אם קודם היינו מביאים כמה לקוחות לראות דירה, עכשיו ניעזר בסיור וירטואלי בחלל הדירה כדי קודם לבדוק אם הנכס בכלל מעניין את הלקוח", הוא אומר.

קווטינסקי: "אנשים עדיין פוחדים לצאת למכירות, להכניס אליהם אנשים הביתה. השוק עדיין נמצא בניסיון להבנה של פנינו לאן. בתקופה הקרובה, עד סוף 2020, השוק יעכל את מה שקרה לו. מי שיצא למכירות של דירות יהיו בעיקר אנשים שפתאום נקלעו למשבר כלכלי בעסק שלהם או שקנו נכסים במינופים מיותרים ואין להם מהיכן לשלם, או יהיו אלה אנשים שכבר רכשו דירה אחרת וחייבים למכור את הדירה שלהם. העסקאות הקרובות יהיו של אנשים שאין להם ברירה או שנכנסו ללחצים".

"ברגע שנפתחו השערים ויש קצת יותר חזרה לשגרה, השוק התחיל להתעורר ולקוחות התחילו לחזור ברמת מוכרים וקונים", מתארת רותם דרור, זכיינית רשת תיווך הנדל"ן אנגלו סכסון בגדרה, גן יבנה, בני עי"ש והמושבים באזור. "כידוע, בהשפעת הקורונה המון אנשים יצאו לחל"ת ופוטרו. זה הוביל אותם לחוסר ודאות משמעותי וחוסר יכולת כלכלית מול הבנקים. התנהלנו מול אנשים שהקפיאו תהליכי מכירה/קנייה של נדל"ן, כי הם לא חזרו עדיין לעבודה. הם נמצאים באי־ודאות ויהיה להם קושי לקבל משכנתה. יחד עם זאת, היו אנשים שלפני הקורונה כבר קנו משהו, התחייבו לעסקה והם חייבים למכור את הנכסים שלהם. הם ממשיכים עכשיו מאותה נקודה. חלק מהעסקאות שקפאו ממשיכות עכשיו".

לא בונים

"שיעור הירידה המסתמן הינו הגבוה ביותר מאז יולי 2015, שבו נרשמה רמת שפל בעסקאות (ירידה של 43% לעומת החודש שקדם לו; א"ש), על רקע הקדמת רכישות משקיעים בחודש יוני, טרם הכבדת המיסוי עליהן (כוונת שר האוצר דאז כחלון להעלות את מס הרכישה במעל ל־60%; א"ש)", נכתב בסקירת ענף הנדל"ן של הכלכלנית הראשית במשרד האוצר. ואילו לפי נתוני הלמ"ס, חלה ירידה של 11.4% בכמות הדירות החדשות שנמכרו בחודשים ינואר־מרץ 2020, לעומת שלושת החודשים שקדמו להם (אוקטובר־דצמבר 2019). 

אולם קווטינסקי טוען כי בחצי השנה הקרובה יהיו גם הרבה הזדמנויות למשקיעי הנדל"ן, בעיקר למביני עניין. "בשלב הזה גם לא יהיו מספיק רוכשים, אלא יהיו קונים שבאמת מבינים את תחום הנדל"ן, כאלה שמכירים היטב את השוק", הוא מסביר. "שחקנים עם כסף ייכנסו לשוק הזה ויחכו להזדמנויות שלהם".

ומה להערכתך יקרה למחירים?
"בחצי השנה הקרובה יהיו הזדמנויות אבל לא תהיה ירידת מחירים כמגמה, אלא ירידה במכירת נכסים ספציפיים שהבעלים שלהם לחוץ למכור. ואילו בתחום השכירויות יהיו תיקונים. לבעלי הדירות של אנשים שהוצאו לחל"תים או פוטרו יהיו שתי אופציות: או להוציא אותם או להפחית משכר הדירה. לחלק מבעלי הדירות לא תהיה ברירה והם ייאלצו להפחית בשכר הדירה".

דרור: "הייתה לנו שיחת זכייני רשת מכל רחבי הארץ. אנחנו לא יכולים להגיד עדיין שיש ירידה במחירי הדירות למכירה. הבתים שאנחנו משווקים הם באותה רמת מחיר שבה שיווקנו קודם, אבל מי שכבר קנה והתחייב לעסקה אחרת וצריך למכור – כן רואים אצלו רצון להיות טיפה גמיש יותר בתהליך המכירה. אבל מוקדם מדי לדעת לאן זה ילך. שוק הנדל"ן לא נמדד בנקודה של היום או מחר, אלא לאורך זמן. לכן קשה לאמוד את השפעת הקורונה בתקופה כל כך קצרה. כאמור, במחירי הדירות למכירה לא רואים שינוי מהותי. ניתן לראות ירידה קלה במחירי השכירויות. יש יותר נכונות מצד המשכירים להתאזן עם המחירים, בעיקר כי הם חייבים להשכיר את הדירות שלהם. זאת לעומת אנשים שחשבו אולי להחליף בית ועצרו כרגע את התהליך".

"בהנחה שאנחנו תוך חודש־חודשיים מתחילים לחזור לשגרה, יש כמה גורמים שיכולים להשפיע על מחירי הדירות", אומר פרופ' אהרון נמדר, דיקן בית הספר לנדל"ן באקדמית נתניה. "הדבר הראשון הוא מספר הדירות שיהיו. יכול להיות שבגלל התקופה הקשה קבלנים לא יתחילו לבנות פרויקטים חדשים כי יחששו אם יהיה להם מימון ואם אנשים יקנו בכלל. לכן ההרגשה שלי היא שבתקופה הקרובה ההיצע ישפיע על המחירים. ההיצע לדעתי ירד, כי הקבלנים במצב יותר קשה, הם חוששים ויש פחות התחלות בנייה. ככל שהמגיפה תמשיך, יהיה פחות היצע. כמו כן, מפני שהריביות עולות בשעת משבר, פחות אנשים יסתכנו בלקחת משכנתאות כי יחששו מהעתיד ולא יהיו בטוחים לגבי מקום עבודתם. מצב שבו לא יהיו התחלות בנייה חדשות יביא להשארת המחירים כמו שהם כיום או לעלייתם". 

בנוסף, טוען נמדר: "אם אנשים חוששים למקום העבודה שלהם ומהריבית הגבוהה, אז הם פחות קונים. אם אין קונים, אז המחירים יורדים. זהו אלמנט מאוד חזק שיכול להוריד מחירים. אנשים לא יכולים לישון על הדשא. השאלה היא עוד כמה זמן זוגות צעירים יכולים להישאר אצל ההורים".

האם לתוכנית מחיר למשתכן תמשיך להיות השפעה על השוק בעתיד הקרוב?
"תוכנית מחיר למשתכן היא סוג של עבודה בעיניים. בסופו של דבר השוק הוא שוק אחד, אתה לא יכול ליצור שני שווקים. התוכנית עצמה גם משתקת את השוק החופשי. זו תוכנית שנכשלה, היא לא הוגנת וצריך לבטל אותה. אם בממשלה הקרובה יהיה אדם חכם שמכיר את הסוגיה מבפנים, הוא יציע לבטל את מחיר למשתכן. אני מניח שאם יבטלו את התוכנית ויבנו תוכניות חדשות זה יכול להשפיע לעוד שלוש־ארבע שנים. לא תהיה לזה השפעה מיידית עכשיו".

נמדר מסכם: "אני צופה בטווח הקרוב ירידת מחירים, אבל לא דרמטית ולא בכל המקומות. באילת כן, בפריפריה כן. ירידת המחירים באזורים הללו יכולה להגיע לכ־10% בטווח הקרוב. ואילו בירושלים ואזור המרכז – תל אביב, רעננה, גבעתיים, רמת גן – המחירים יישמרו או תהיה ירידה עד 5%. זאת מהסיבה הפשוטה שאין היצע למכירה. אבל כל זה בהנחה שיוצאים מהסיפור של הקורונה תוך חודש־חודשיים. אם הווירוס הזה יתגלגל לאורך שנים, קשה להעריך את המצב".

זיכרון קצר

סוגיה נוספת היא הדירות להשכרה. "אני צופה בכל הארץ בטווח המיידי ירידה של כ־10% ויכול להיות גם יותר בהמשך", אומר נמדר. "המשבר הכלכלי גרם להרבה צעירים לאבד פרנסה, או שהשכר שלהם ירד או שגמרו את החסכונות או שההורים הפסיקו לסייע. לכן בכל הארץ מחירי השכירויות ירדו".

"בתחום ההשכרה יש גידול בהיצעים שנובע מכך שחלק מהאנשים מובטלים ופשוט חוזרים לגור אצל ההורים ומפנים דירות", אומר ביידר. "בתל אביב יש גם הרבה דירות אייר בי אנד בי, שהיו בעבר מושכרות על בסיס יומי. עכשיו אנשים מוכנים להתפשר רק כדי שמישהו ישלם את הארנונה. בשוק המכירה אין הרבה שינוי מבחינת היצע הדירות, ואילו לשוק ההשכרה נוספו דירות שהיו מיועדות כדירות לטווח הקצר. לכן בנושא של השכרה יש עכשיו גמישות במחירים. מחיר ההשכרה של דירות אייר בי אנד בי ייחתך לדעתי ב־30%־40% כי עכשיו אין תיירים. ואילו הדירות הרגילות שמוצעות להשכרה יירדו ב־10%־15%".

לדברי קווטינסקי, בשנת 2021 השוק יעלה ו"יבער" מכמה סיבות. "אנשים כבר יתרגלו למצב החדש והזיכרון שלנו הוא קצר מאוד", הוא אומר. "חוסר בדירות כתוצאה מעצירת שוק הנדל"ן יגרום לכך שאנשים יהיו חייבים לקנות דירות למגורים. כמו כן, לשוק המגורים ייכנסו שחקנים חדשים. שחקני שוק ההון יבינו שהם צריכים דברים יותר יציבים ובטוחים. שוק הנדל"ן למגורים בארץ הוכיח עצמו כיציב ביותר. גם כשירד, הוא עלה בסופו של דבר חזרה. עכשיו יש בשוק מחסור של למעלה מ־100 אלף דירות. זאת גם כי קבלנים עצרו התחלות בנייה, וגם מפני שתוכנית מחיר למשתכן הטעתה רוכשים פוטנציאליים והוציאה אותם מהמשחק. אלה שחיכו לזכות בדיור למשתכן לא הלכו לקנות דירה. בגלל הבטחות הממשלה כולם גם ציפו שהמחירים ירדו, והשוק נעצר. עכשיו הכל יחזור וב־2021 המחירים יטוסו למעלה. כל זה כמובן בהנחה שהקורונה לא תחזור".