עו"ד אביב טסה - כיצד מתבצע התהליך?
התהליך יכול להתבצע בדרכים שונות ומגוונות, שמטרתן אחת: שיקום האזור מבחינה פיזית וחברתית, וכן טיפוח ושדרוג תשתיות ונראות חיצונית, שלאחריו תהפוך השכונה לסביבת מגורים נעימה ואיכותית. תהליך זה יכול להתרחש במספר דרכים, ביניהן חברה יזמית או רשות מקומית שיוזמות את המהלך ולעיתים גם כשהדיירים יוזמים זאת. בתהליך זה עוברות הדירות הקיימות שיקום או בנייה מחדש, וכן מתווספות יחידות דיור חדשות, תוך שיפור התשתיות, חיזוק המבנים ועוד.
התחדשות עירונית נעשית במסגרת פרוייקט פינוי-בינוי, בינוי-פינוי, תמ"א 38 ועוד.
עו"ד אביב טסה – עורך דין מקרקעין, מיסוי מקרקעין והתחדשות עירונית.
פינוי-בינוי או בינוי-פינוי?
בפרוייקט פינוי-בינוי הדיירים מפונים מבתיהם לצורך הפרוייקט. הם מקבלים שדירות חלופיות להתגורר בהן במשך זמן זה או תשלום חודשי עבור שכירות דירה חלופית. בזמן זה נהרסים המבנים הישנים ובמקומם נבנים בניינים חדשים, בטיחותיים יותר, חדשים יותר ועם דירות גדולות יותר. הדיירים חוזרים מהדירות החלופיות בהן התגוררו במשך זמן הבנייה ומקבלים דירה חדשה בפרוייקט. בנוסף, נבנות בפרוייקט דירות נוספות לצורך אכלוס דיירים חדשים.
יתרונות המהלך הזה הן רבים, ביניהם שיקום ושיפור פני השכונה או האזור, יצירת מגוון חדש של הזדמנויות תעסוקתיות, שירותים רבים וקרובים, צמצום הצורך להתרחב על חשבון שטחי טבע ועוד.
בפרוייקט בינוי-פינוי הדיירים נשארים בדירותיהם, ובזמן זה בונה היזם בניינים חדשים בקרקע זמינה באותו המתחם, ובסיום הבנייה מקבלים הדיירים דירות חדשות בפרוייקט זה.
היתרונות במהלך כזה הם בין השאר העובדה שהדיירים אינם צריכים לעבור לדירות חלופיות, יש להם את ביתם הישן לגור בו עד לסיום הפרוייקט, הם עדים לבנייתו של הפרוייקט החדש ויכולים לסמוך בכך על היזם המבצע. עם זאת, פרוייקטים מסוג בינוי-פינוי הם נדירים יותר, עקב העובדה שיש צורך בקרקע פנויה הזמינה לבנייה לצורך התהליך.
התחדשות עירונית בפרוייקט תמ"א 38
תמ"א 38 היא השם הכולל לתוכנית מתאר ארצית, שמטרתה לחזק בפני רעידות אדמה מבנים קיימים בכל רחבי הארץ. במסגרת תוכנית זו, ניתן לתכנן ולקבל היתרי בניה לחיזוק מבנים, ובמקביל מקבל היזם את האפשרות לבניית דירות נוספות בפרוייקט לצורך מימון עבודות החיזוק של המבנה. תהליך זה יכול לקרות על ידי חיזוק הבניין הקיים (שאז אין חובה לדיירים להתפנות) או על ידי הריסת המבנה כולו ובנייתו מחדש.
מהם הזכויות מהם נהנים הדיירים בפרוייקטים של התחדשות עירונית?
לדיירים קיימים יתרונות קבים ותמריצים שונים על מנת לזרז את יציאתו לפועל של הפרוייקט, כגון קבלת הדירה החדשה בפרוייקט כמובן, חדר ממ"ד וחניה פרטית (בחלק מהמקרים), מעלית בבניין, הטבות נוספות מהיזם (במידה וסיכמו ביניהם), וכן שדרוג ושיפוץ תשתיות הבניין והחלל המשותף לכל דיירי הבניין.
בנוסף, לדיירים מתווסף שטח חדש לדירה, כך שהיא גדלה באופן משמעותי. בזמן הבנייה זכאים הדיירים לקבל דיור חלופי או מימון לדיור שכזה עד לסיום הפרוייקט.
דיירים בני הגיל השלישי מקבלים הטבות מיוחדות בתשלום הארנונה: בשנתיים הראשונות זכאים הם להנחה של 100% בתשלומי הארנונה, בשנה השלישית ל- 75 % הנחה, ברביעית – 50% ובחמישית זכאים הם ל- 25% הנחה.
תנאי הסף לביצוע התחדשות עירונית
לצורת יציאתה של תוכנית ההתחדשות העירונית אל הפועל, יש צורך במספר תנאים. הראשון הוא הצורך בקבלת הסכמתם של בעלי הדירות למהלך (שני שליש בתוכנית חיזוק מבנים, ו- 80% בתוכנית פינוי והריסה). התנאי השני הוא שהבניין נבנה לפני שנת 1980. במהלך של פינוי-בינוי, אחד התנאים כי מדובר בשטח שיש בו 24 יחידות לפחות, וכן שהפרוייקט יהיה תואם את המדיניות באגף התכנון.
המאמר נכתב על ידי משרד עורכי דין – אביב טסה.
משרד עורכי דין - אביב טסה
דרך אבא הלל 7, רמת גן
03-612-1313
יודגש כי המאמר אינו מהווה תחליף ליעוץ משפטי ובכל עניין בנושא מומלץ לפנות לעורך דין המתמחה בתחום