אספנו עבורכם מקבץ קטן מהעסקאות שבוצעו בשנים האחרונות, שממחישות איך תחום ההשקעות האלטרנטיביות בתחום הנדל"ן הופך להיות נגיש כמעט לכל משקיע, באמצעות הצטרפות לקרנות ההשקעה של משקיעים מוסדיים בולטים.
השנתיים האחרונות לא היו קלות בתחום התיירות. סגרים שהוכרזו חדשות לבקרים גרמו לביטולים רבים של חופשות. עם זאת, בכל פעם שבוטל הסגר מאות אלפי ישראלים נהרו לבתי־המלון בכל רחבי הארץ. את תיירות החוץ החליפה תיירות פנים שוקקת, והמלונות היו בתפוסה מלאה. המגמה הזו הובילו להזדמנויות נדל"ן ייחודיות שגילו משקיעים מוסדיים רבים. זהו אינו תחום חדש. בעשורים האחרונים אנו רואים משפחות רבות שהפכו את בית־המלון לאפיק השקעה משתלם.
זיהוי הפוטנציאל? בית ההשקעות אי.בי.אי והאחים דיין מקימים קרן משותפת
אחד מהנתונים המעניינים הממחישים את המגמות הנוכחיות בתחום ייחודי של עולם הנדל"ן הוא, שיתוף הפעולה בין משקיעים מוסדיים, קרנות השקעה ומשפחות פרטיות המתמחות בתחום המלונאות.
שיתוף פעולה כזה פורסם בתחילת אוקטובר 2021, כאשר מיזם משותף של האחים דיין עם בית ההשקעות אי.בי.אי, הושק כדי להקים קרן השקעות במלונות ברחבי הארץ. הגיוס המתוכנן הראשוני הוא בסכום של 500 מיליוני שקלים – מחציתו מהאחים דיין –אמיר דיין ואחיו מיקי דיין, המתמחים בתחום המלונאות בארץ ובעולם. יתרת הסכום תגויס מלקוחות שונים של בית ההשקעות הבוחרים במסלולים של השקעות אלטרנטיביות. יחד, הקבוצה מתכננת לרכוש בין שמונה לתריסר מלונות, בסך הכול בסכום שיגיע ל-1.2 מיליארד שקלים. הקבוצה תשתמש בהון העצמי שלה כדי להשלים את יתרת הסכום לרכישת בתי־המלון.
מדוע אי.בי.אי בחרה לבצע שיתוף פעולה זה? ניתן להעריך שקיימות שתי סיבות עיקריות לכך: האחים דיין הם משקיעים בולטים בתחום המלונאות ומסוגלים לגייס 250 מיליוני שקלים בעקבות עסקאות שונות שבצעו לאורך השנים. אמיר דיין ואחיו מיקי קנו את חטיבת המלונות של אפריקה־ישראל ויצרו את אפריקה ישראל מלונות, לצד השקעות שונות ברחבי אירופה. הסיבה השנייה היא הניסיון הרב שצברו האחים דיין בתפעול והשבחה של בתי־המלון. שכן, לא מספיק לבצע את עסקת הרכישה. חוסר הוודאות הנוכחי בעולם התיירות מחייב ניסיון רב, וביצוע הפעולות הנכונות כדי להשיג למשקיעים תשואות שיהפכו את העסקה בעתיד למשתלמת במיוחד, ויוציאו הן את המשקיעים הפרטיים והן את המוסדיים ברווחים של מאות אחוזים לאורך השנים הקרובות.
מלונות פתאל
את משפחת פתאל לא צריך להציג, המלונות הנמצאים בבעלותה פרושים ברחבי הארץ וגם בעולם. בשנים האחרונות החברה החלה לממש אחזקות של בתי מלון ברחבי העולם כמו שני בתי־מלון במינכן (שהכניסו תזרים של 130 מיליון שקלים בפברואר), מלון בברלין ב-230 מיליון שקלים ועוד.
החברה לא ויתרה על תפעול בתי המלון הללו וכאשר מכרה את לאונרדו הוטל רזידנס מינכן ומלון לאונרדו הוטל סיטי ווסט, המשיכה לשכור אותם ולהפעילם.
כיום, הסכומים שהרוויחה החברה ממימוש הנכסים בחו"ל, משמשים להשקעות נוספות כמו רכישת 72.5% מרשת מלונות הבוטיק 7 מיינדס. בין המלונות שנרכשו בעסקה זו ניתן למצוא את מלון נורדוי, מלון סאם ובלונדי ומלון קוקו. מלון בכר האוס, שהיה כבר בבעלות פתאל – הפך לרשת בתוך minds 7 בבעלות החדשה.
בנוסף, החברה רכשה בתי־מלון נוספים בחברה ובערים נוספות. עסקה שהייתה מוטלת בספק, בשל הצורך לקבל את אישור הממונה על התחרות הוא רכישה של 50% מהזכויות למלון שיוקם בפרויקט גת רימון על פארק המסילה, הסמוך לשד' רוטשילד בתל-אביב. העסקה הושלמה לבסוף בסכום של 80 מיליוני שקלים.
חטיבת המלונות של אפריקה ישראל
בשנת 2017 בוצעה רכישה בהיקף נרחב של המלונות באחזקת אפריקה-ישראל. גם פה האחים דיין זיהו את ההזמנות.
בתחילת אותה שנה הם רכשו ארבעה מלונות ראשונים מ"מלונות נץ" (בבעלות אלישע טוני) ואפריקה-ישראל ולאחר מכן השלימו את הרכישה לכל עשרת המלונות בקבוצה. מדובר במלונות מובילים, בערים הראשיות של ישראל כמו מלון קראון פלאזה תל-אביב, קראון פלאזה אילת, לה פלאיה ומלונות נוספים.
לסיכום, כפי שניתן לראות בשנים אלה, המשפחות הממוקדות בהשקעה בבתי־מלון בישראל, מזהות את הזדמנויות הפז ומחזקות את אחזקותיהן הן בארץ והן ברחבי העולם באמצעות מימוש ברווח של עסקאות שבוצעו בעבר. ניתן לשער שבשנים הקרובות נראה מגמה דומה של אחזקה, השבחה ומכירה ברווח נאה.