טוב. זו נוסחה די פשוטה. ירידה בריבית שווה עלייה במחירי הדירות. עליית ריבית שווה ירידה במחירי הדירות. זה כל־כך פשוט עד שאף אחד לא עוצר להסביר כיצד עובד המנגנון ואיך הוא גם יכול להתהפך.

בואו נבדוק. תכל'ס, מה קורה בשוק הנדל"ן כשהריבית נמוכה?

אם עלות הכסף (הריבית) במשכנתא היא 2% והתשואה שמשקיע מצפה להפיק מדירה אותה רכש במשכנתא, נעה סביב 2-4% שבואו נודה על האמת, זו אמנם תשואת שכירות נמוכה אך אופיינית למדי בישראל, למה שהמשקיע לא ייקח את המשכנתא המקסימאלית מהבנק בבואו לרכוש דירה להשקעה? מה כבר יש לו להפסיד. על פניו נראה שמשתלם לו להתמנף בסיטואציה כזאת.

עכשיו נמשיך להסיר את הלוט מהתהליך ונגלה כיצד מחירי הדירות עולים כשהריבית יורדת. כעת לאחר שהמשקיע שלנו החליט לקחת משכנתא מקסימאלית על הנכס שרכש להשקעה, כלומר התמנף עד מעל הראש כי מה אכפת לו. הרי שנשאר לו יותר כסף בצד לרכישה הבאה שלו. כלומר לרכישת דירה נוספת להשקעה. אז הוא הולך לחפש דירה והוא לא לבד יש עוד אלפים ורבבות כמוהו. וזה כמובן משפיע על מחירי הדירות.

פשוט מאוד. כמו שכתבתי בתחילת הטור – ריבית יורדת, דירות עולות. ריבית עולה, דירות יורדות. רגע. רגע. למה נרשמת ירידה במחירי הדירות כשהריבית עולה? בדיוק אבל בדיוק מאותה סיבה. הנה ההסבר:

נניח שהריבית עלתה והיא עומדת על חמישה אחוזים. ואילו התשואה, כאמור, רק 2-4%. אומר לעצמו מר משקיע, למה לי לקחת מהבנק הלוואה כה יקרה כשאני יכול להפקיד את הכסף שלי במכשירי השקעה בטוחים וסולידיים כמו מק"מ, פק"ם, אג"ח ממשלתי, קרן כספית, שקלית ועוד, והתשואה שאקבל תעמוד על חמישה אחוזים. יותר מזו שאקבל מהדירה ואני גם לא צריך להתחייב על החזר הלוואה.

ועוד משהו. כשהריבית עומדת על חמישה אחוזים, משקיעים לא רוצים להתמנף יותר מדי משום שמדובר בסיכון גבוה פי שניים מהסיכון שהם לקחו כשהריבית נמוכה. כשהתשואה, בסופו של דבר היא כמעט אותה תשואה. אי אפשר אפילו לבנות על עליית ערך הנכס משום שכפי שראינו, עליית הריבית מורידה את הביקושים ומשפיעה גם על עליית הערך. בקיצור, למה להתאמץ אם אפשר להשיג תשואה של חמישה אחוזים כמעט בלי להסתכן?

ואיך העסק הזה יכול להתהפך. כלומר, איך יכול להיות מצב של ריבית נמוכה וביקוש גבוה שלא משפיע על המחירים? בעיקרון יש לזה פיתרון והוא פיתרון ממשלתי. הממשלה צריכה לשחרר הרבה מאוד חסמים בירוקראטיים ו"למכור" קרקעות "על המשקל" במחיר נמוך משמעותית ממחיר השוק. היא צריכה לעודד יזמים וקבלנים לבנות מהר, כמה שיותר מהר. במקרה הזה, הביקושים אמורים להתאזן עם מספר התחלות הבנייה וכמות הדירות שנמצאות "על המדף", והמחירים יקפאו או לכל הפחות יתמתנו.

הנוסחה הזאת רלוונטית לכל מוצר השקעה אלא שבנדל"ן היא פשוטה וקלה מאוד להבנה. כשהריבית נמוכה ורמת הסיכון אינה גבוהה אל מול התשואה, משקיעים רבים "ירשו" לעצמם להסתכן ולמנף את עצמם מעל ומעבר. כשהריבית תעלה ורמת הסיכון תגדל אל מול התשואה, יעדיפו רוב המשקיעים לצמצם מינופים ולמזער סיכונים. פשוט מאוד.

דניאל שבקס הוא מנכ"ל ’הירשוביץ פיננסים'. אין לראות באמור לעיל משום ייעוץ השקעות, המלצה או חוות דעת באשר לכדאיות השקעה במוצרים פיננסיים מכל מין וסוג שהם.