הנתונים מציגים תמונה ברורה: מגמת הירידה במחירי הדיור נמשכת

ברבע הראשון של השנה ירדו מחירי הדירות בשיעור של 2.2% ביחס לרבע הראשון של 2018, ובשיעור של 1.2% ביחס לרבע האחרון של 2018, בעוד במרכז, שם הוצתה תחילה אש הבהלה לדירות, האש עתה נסוגה, דווקא בשולי המדינה העליות נמשכות. בתל אביב הייתה רמת מחירי הדירות ברבע הראשון של השנה נמוכה בשיעור ניכר (2.7%) לעומת הרבע המקביל אשתקד, ובשיעור של יותר מ־1.6% לעומת הרבע האחרון של 2018. אולם ב"פאת השדה", בחיפה למשל, אש מחירי הדירות עדיין מתעצמת. מחירי הדירות בעיר עלו בשנה האחרונה ב־4.6%, וברבע הראשון של השנה חלה עלייה של 4.2% לעומת הרבע האחרון של 2018. גם למחוז הצפון הגיעה השמועה על עליית המחירים,  עם עלייה של 2.4% בשנה האחרונה ושל 1.1% ברבע הראשון של 2019, ביחס לרבע האחרון של 2018. 
 

במחוז המרכז והדרום כבר מושפעים מהרגיעה במרכז. מחירי הדירות במחוז המרכז עלו ברבע הראשון של השנה לעומת הרבע המקביל אשתקד ב־0.9%, ולעומת הרבע האחרון של 2018 נרשמה עלייה מינורית של 0.4%. בדרום, מחירי הדירות עלו בשנה ב־0.6% ואילו ברבע הראשון של השנה הם ירדו ב־1.4%.

קצב עליית מחירי הדירות נמצא בהאטה בשנים האחרונות, בעיקר מאז כניסת משה כחלון לתפקיד שר האוצר והצפת המדינה בתוכנית מחיר למשתכן, שנועדה לסייע לזוגות צעירים עירוניים, שעד עתה נהנו מפחות הטבות בהשוואה להתיישבות בתחומי הקו הירוק ובהתנחלויות. בשנה האחרונה עלו מחירי הדירות ב־0.5% בלבד, וגם אם מביאים בחשבון את השנתיים האחרונות, מדובר בעלייה מינורית (0.8%). אם הולכים רחוק יותר, רואים היטב את ההתמתנות במחירים. בשלוש שנים האחרונות הייתה עלייה של 6.3%, בארבע שנים עלייה של 13.9%, בחמש שנים עלייה של 18.7%, בעשר שנים עלייה של 97% וב־20 השנים האחרונות עלו המחירים ב־100.7%. 
 

אם בודקים את עליית המחירים לפי קצב שנתי, אזי בחמש השנים האחרונות היה הקצב 3.5%, בעשר שנים קצב שנתי ממוצע של 7% וב־20 שנה קצב שנתי ממוצע של 3.54% בלבד. התמונה מצביעה על מגמה ברורה: קצב התייקרות הדירות נמצא בירידה מתמדת - כבר לא חוטפים דירות בכל מחיר. מודעות ושלטים ברחבי הארץ כבר מבשרים על תמריצים, הנחות ותוספות שקבלנים מוכנים לתת כדי לעודד את המכירות. 
 

הירידה במחירי הדירות בישראל לוותה גם בירידה במספר העסקאות. ברבע הראשון של השנה, מספר העסקאות בכל הארץ - 17,614 - היה נמוך ב־6.6% לעומת הרבע המקביל אשתקד, אבל חלה צניחה של 15.8% ביחס לרבע האחרון של 2018. בירושלים, שבה מחירי הדירות ירדו ברבע הראשון של השנה ב־9.2% ביחס לרבע המקביל אשתקד וב־10.6% ביחס לרבע האחרון של 2018, הייתה גם ירידה של 9% במספר העסקאות ביחס לרבע הראשון של 2018 ושל 1.2% במספר העסקאות ביחס לרבע האחרון של 2018. 
 

הקריסה במספר העסקאות מאפיינת את רוב המדינה. ברבע הראשון של השנה ירד מספר העסקאות בתל אביב ב־11.6% ביחס לרבע המקביל של 2018 וב־26.3% לעומת הרבע האחרון של 2018. במחוז מרכז, מספר העסקאות קרס ברבע הראשון של השנה ב־17.7% ביחס לרבע המקביל אשתקד והתרסק ב־20.3% ביחס לרבע האחרון של 2018. הדרום החזיק מעמד, באופן יחסי: בשנה האחרונה הייתה ירידה של 2.1% בלבד, אבל ביחס לרבע האחרון של 2018 הייתה נסיגה של 16.9% במספר העסקאות. חיפה יוצאת מן הכלל. שם מספר העסקאות נסק ברבע הראשון של השנה בשיעור של 20.4% ביחס לרבע המקביל בשנת 2018, אבל קצב העלייה הואט ל־3.7% בלבד ברבע הראשון של השנה לעומת הרבע האחרון של 2018. ברור שגם בחיפה החלו להבין כי כדאיות ההשקעה במגורים בנסיגה. 
 

ככל הנראה, גם המשקיעים קיבלו רגליים קרות, והם כבר אינם נוהרים לשוק הדיור. המשקיעים נטו עד כה לרכוש בעיקר דירות קטנות, שבהן התשואה להשקעה גבוהה יותר מאשר בדירות גדולות, ונוסף על כך יש יותר אפשרויות לפיזור ההשקעה או להסתפקות בסכומי השקעה נמוכים יחסית, אולם לא עוד: ברבע הראשון של השנה רכישת דירות קטנות (1־2 חדרים) ירדה ב־23% ביחס לרבע המקביל ב־2018 ונחתכה ב־34.3% ביחס לרבע האחרון של 2018. 

בתל אביב, שיעור הירידה בהיקף העסקאות של דירות קטנות אלה היה 18% (בהשוואה לרבעון המקביל אשתקד) ו־30.2% (בהשוואה לרבעון האחרון אשתקד). בירושלים התרסקות של 31.4% וגימוד של 42.9%, בהתאמה, בעוד במרכז צלילה של 42.7% וחיתוך של 38.8% במספר העסקאות של דירות קטנות של 1־2 חדרים, בהתאמה. גם בשאר אזורי הארץ, הביקוש לדירות קטנות נפל והביא לנסיגה של ממש במספר העסקאות. 
 

בדירות המתאימות יותר לזוגות צעירים או למשפרי דיור, הירידה במספר העסקאות הייתה מתונה בהרבה. בממוצע בכל הארץ, מספר העסקאות של דירות בנות 3.5־4 חדרים היה נמוך ברבע הראשון של השנה ב־7.9% ביחס לרבע המקביל בשנת 2018 וב־14.5% ביחס לרבע האחרון של 2018. בחיפה הייתה עלייה במספר עסקאות של דירות 3.5־4 חדרים ב־28% ו־16.9%, בהתאמה. בתל אביב, מספר העסקאות של דירות 3.5־4 חדרים ירד ב־20.2% והתרסק ב־35.5%, בהתאמה. 
 

נשאלת השאלה מדוע הייתה ירידה כה חדה במחירי הדירות ובמספר העסקאות ברבע הראשון של השנה ביחס לרבע האחרון של 2018. פה נכנס לתמונה גורם "תחושת העושר". ברבע האחרון של 2018 הייתה נפילה אדירה בשערי המניות בעולם. היא החלה בארה"ב והתגלגלה גם לישראל. כלל תיק הנכסים הכספיים של הציבור, שעלה במשך שנים, ירד ברבע האחרון של 2018 ב־0.2%. שווי המניות שהציבור מחזיק בחו"ל התרסק ב־7.8%, ואפילו בצמודי המדד שהציבור מחזיק בישראל הייתה ירידה של 2% - תוצאה של אווירת הנכאים. חלק מההפסדים שוקמו בחודשיים הראשונים של השנה וככל הנראה יקוזזו גם בהמשך, אבל ביטחון העושר שנפגם הביא לירידה בתיאבון וביכולת להשקעה בדירות. 
 

המשבר העולמי הקצר, ברבע האחרון של 2018, שבו הבנק הפדרלי האמריקאי (הפאד) עדיין דיבר על העלאות ריבית, הביא גם לעלייה בריבית בכל העולם, משום שמארה"ב תצא הבשורה. ואכן הריבית למשכנתאות במגזר השקלי הלא צמוד ( קל"צ - קבוע לא צמוד) טיפסה בישראל מ־2.78% בממוצע ביולי 2018 ל־3.02% בינואר השנה. אבל משכנתה קל"צ לתקופה מעל 25 שנה, האופיינית לזוגות צעירים, עלתה מ־4.61% ביולי 2018 לשיא של 4.76% בינואר־פברואר 2019. 
 

המשמעות היא הכבדה על נוטלי המשכנתה ונטל כבד על זוגות צעירים ומשפרי דיור. מטבע הדברים, חלקם נסוג מרכישת דירה, מה שהביא לירידת המחירים שהזכרנו (מעבר להשפעת מחיר למשתכן) ולירידה דרסטית במספר העסקאות. 
 

מטבע הדברים, גם בחזית המשכנתה הצמודה הורע המצב על רקע עליית הריבית בעולם והמשברון העולמי ברבע האחרון של 2018. הריבית הצמודה בממוצע עלתה מ־3.29% ביולי 2018 לשיא של 3.53% בינואר השנה. הריבית הצמודה לתקופה של 20־25 שנה, שאותה נוטלים הצעירים בדרך כלל, עלתה מ־3.63% ביולי 2018 ל־3.86% בפברואר השנה. זוהי הכבדה של ממש, שהציבור התקשה לעמוד בה. 
 

ישראל היא חלק מהכפר הגלובלי. כפי ששערי הריבית בשוק ההון בישראל מושפעים מהעולם, בעיקר מארה"ב, כך גם המגמה במחירי הדירות מושפעת מהעולם. מגמת הירידה בקצב עליית המחירים מאפיינת מדינות מערב רבות, בעיקר על רקע ההאטה בקצב הפעילות העולמית שנגרמה בשל מלחמת הסחר וסיום מחזור העסקים העולמי.
 

רק השבוע פרסם הארגון לשיתוף פעולה ופיתוח (ה־OECD) תחזית של האטה בצמיחה העולמית השנה - עלייה של 3.2% לעומת 3.5% אשתקד ו־3.7% בשנת 2017. עבור שנת 2020, הצפי לצמיחה עולמית עומד על 3.4%. כך, גם קצב עליית מחירי הדירות בעולם מתמתן. באוסטרליה עלו מחירי הדירות בשנת 2018 ב־2%, לעומת 42% בחמש השנים האחרונות. בקנדה הן עלו ב־3% (43% בחמש השנים האחרונות), בגרמניה ב־3.9% (33%), בהולנד ב־9% (27%), בניו זילנד ב־6% (42%), בנורווגיה בפחות מ־2% (24%,) בבריטניה ב־2% (28%) ובארה"ב עלו המחירים ב־6.5% בשנה שעברה לעומת 33% בחמש השנים האחרונות. 

 

נחזור לישראל. ברבע הראשון של השנה נמכרו 5,750 דירות חדשות, ירידה של 9.1% לעומת הרבע האחרון של 2018. במספר הדירות שנבנו ברבע הראשון של השנה, שלא למכירה, הייתה ירידה של 7.3% ביחס לרבע האחרון של 2018.
 

בד בבד עם הירידה בביקושים לדירות ישנה ירידה בבנייה למגורים. ההשקעות בבנייה למגורים יורדות זה שמונה רבעונים ברציפות. הבנייה למגורים ברבע הראשון של השנה ירדה ב־11.1% ביחס לרבע הראשון לפני שנתיים, בעוד האוכלוסייה גדלה בכל שנה בשיעור של 2%. ברור שישנה כאן אנומליה. מי יפתור את הבעיה הזו? כלל לא ברור. זה תלוי במבנה ובהרכב הממשלה, בשר האוצר ולא פחות - בסמכויותיו. זאת אומרת, בעמדת מינהל התכנון, בזהות שר הבינוי ובשיתוף הפעולה שלו עם האוצר, בשליטה ברשות מקרקעי ישראל, בשחרור קרקעות לשוק החופשי מעבר לתוכנית מחיר למשתכן, בקצב אישורי הבנייה, בעתידה של תוכנית מחיר למשתכן ועוד. פרט לכך יש את סוגיית היקף המסים שיטילו על הציבור כדי להפחית את הגירעון, מה שיגרע מכושר החזר המשכנתאות מההכנסה הפנויה של הציבור.
 

ירידת התשואות, שמשפיעה על מחיר ההון בארה"ב, הביאה לירידה בריבית למשכנתאות בארה"ב. הריבית ל־30 שנה ירדה בארה"ב באמצע חודש מאי ל־4.06%, לעומת השיא של 4.94% בנובמבר אשתקד. מכאן התגלגלה הירידה לישראל.
 

מובן שלא כל השפעה היא אמריקאית. מעניין כי הריבית למשכנתאות בישראל דווקא נמצאת בירידה, למרות הגירעון התקציבי של הממשלה, שנמצא בעלייה. הריבית לתקופה של יותר מ־25 שנה של הקל"צ, היא הריבית הקבועה והלא צמודה (הנומינלית), ירדה באפריל ל־4.59%, לאחר השיא של 4.76% בינואר ופברואר השנה. הריבית הצמודה לתקופה של 20־25 שנה ירדה באפריל ל־3.71%, לעומת 3.86% בפברואר השנה.
 

החמסין, שלפי האמונה הערבית נמשך 50 יום ("חמסין" בערבית משמעו 50). ככל הנראה תקום ממשלה חדשה בישראל, זהו מנהגו של העולם. עד שהשרים ייכנסו לתפקיד, יחלו בעבודתם, ילמדו את תפקידם, יתוו דרך, יכריזו על מדיניות, יחלפו 50 יום, בואכה חום תמוז, שהשנה יחל ב־3 ליולי. החודש תמוז נקרא על שם אל הפריון במיתולוגיה השומרית, שמבלה חצי שנה עם רעייתו איננה וחצי שנה בשאול וחוזר חלילה. נשאלת השאלה אם לפריון וברכה נלך בענף הדיור למגורים, או שמא לשאול נועדנו.