הכותב הוא מנהל ההשקעות הראשי, קסם קרנות ו-ETF
השבוע פרסמה הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה שני נתונים מהותיים אודות שוק הנדל"ן הישראלי. הראשון, שיעור לקיחת המשכנתאות לחודש מרץ. הציבור הישראלי לקח בחודש זה סך של כשמונה מיליארד שקל, בעוד סך המשכנתאות הקיימות במשק הרקיע לסכום כולל של כ-400 מיליארד שקל. היקף הביקוש למשכנתאות היה גבוה בכ-20% מהממוצע בחודשי השנה שחלפה.
הנתון השני, אותו מפרסמת הלמ"ס, בצמוד לנתוני מדד המחירים החודשי, הוא שיעור עליית מחירי הנדל"ן. הפלא ופלא, גם החודש, כהמשך ישיר למגמה בשנה האחרונה, עלו מחירי הדיור בכ-0.3% נוספים ובסיכום שנתי מדובר בעליה של כ-4%.
יש שיגידו גזירת גורל, כוחות השוק, ביקוש והיצע, ולא יתפלאו על כך. יותר משכנתאות שווה יותר ביקוש ושווה אם כך עליית מחירים. אולם סיפורו העגום של שוק הנדל"ן הישראלי בעשור האחרון הוא כלל לא סיפור של ביקוש.
את רמת הביקוש בשוק הנדל"ן "קל" יחסית לצפות והיא מושפעת ממספר גורמים אשר היו ידועים מראש: שיעור גידול האוכלוסייה, מתחתנים ומתגרשים ושאר שינויים דמוגרפיים שמאפשרים ללשכה לחזות באת הביקוש ברמת דיוק גבוהה יחסית. מדי פעם גלי עלייה מבורכים או גורמים לא צפויים אשר מפריעים לחיזוי אך לא זה הסיפור. את ההשפעה של הורדת שיעור המס למשקיעים, ניתן היה לצפות ברמת ודאות די גבוהה, כמו כן גם את השפעת ההקלות בלקיחת משכנתא בריבית הפריים (שעדיין לא הגיעה במלואה לעלות המשכנתאות, אך ההערכה היא שלבסוף תהיה). מכאן שהנחת המוצא היא שהביקוש ניתן לחיזוי וכל מה שנותר הוא להתאים את ההיצע.
נפתח סוגריים לרגע ונביט מעבר לים. גם בארה"ב, השוק המשוכלל ביותר בעולם בהרבה מובנים, רואים הכלכלנים עלייה חדה בביקוש לדירות. הסיבות מעט שונות שכן המגמות הדמוגרפיות האמריקאיות שונות בתכלית מאלו בישראל, אולם התהליכים שהאיצה הקורונה כגון השהייה הממושכת בבתים, הרצון להתרחק ממרכזי הערים ועוד, הביאו גם בארה"ב לגידול בביקוש. גם שם ניכרת עליית מחירים במהלך השנה האחרונה. עם זאת, בשוק תקין ויעיל, צד ההיצע מתאים עצמו למצב החדש לפיו במקביל לעליית המחירים חלה עלייה דרמטית הן בהתחלות הבניה והן במתן אישורי בנייה חדשים, כך שסביר להניח שתוך פרק זמן המחיר יותאם לשיווי המשקל החדש.
בישראל לעומת זאת, נתוני התחלות הבניה נמצאים במגמת ירידה מובהקת- ירידה של כ-3.5% ביחס לשנת 2019. יתרה מכך, נתוני גמר הבניה, כלומר, אותן דירות שמגיעות לשוק ומטרתן לאזן את מחירי הדיור, ונובעות מקצב התחלות הבניה בשנים הקודמות (עיכוב של בין 3-4 שנים) נמצאות בירידה של כ-8% ביחס לשנת 2019.
ולכן, בסבירות גבוהה, הסוף בשני המקרים, הישראלי והאמריקאי יהיה ככל הנראה שונה לגמרי.
רבות נכתב על שלל התוכניות הממשלתיות שאמורות היו לפתור את הבעיה. חלקן הגיוניות יותר וחלקן פחות, אך ברוח האמירה המיוחסת לאיינשטיין:" טיפשות היא לחזור על אותה הפעולה וכל פעם לצפות לתוצאה אחרת". נראה שגם הפעם, בהיעדר מדיניות ממשלתית שתגדיל את היצע הדיור בישראל באופן משמעותי באזורי הביקוש, התוצאה גם הפעם תהיה זהה לזו שקיבלנו בעשור האחרון.
המידע המוצג מסופק ע”י קבוצת קסם מקבוצת אקסלנס השקעות בע”מ כשירות לקוראים למטרות אינפורמציה בלבד ואינו מהווה תחליף לייעוץ השקעות או שיווק השקעות המתחשב בנתונים ובצרכים של כל אדם ואין באמור משום הבטחת תשואה או רווח. אין לראות באמור הצעה או ייעוץ לרכישה ו/או מכירה ו/או החזקה של ניירות הערך ו/או הנכסים הפיננסים הקשורים למידע המוצג. אין לראות באמור מידע שלם וממצה של כל ההיבטים הכרוכים בנושא. לחברות מקבוצת אקסלנס וקסם יש עניין במידע המוצג.