שוק הדיור הישראלי סובל בתקופה האחרונה מקיפאון, הן בגלל הריביות הגבוהות והן בגלל השפעות המלחמה על המשק. הקיפאון בשוק גורם לכאב ראש לא רק ליזמים ולקבלנים הפעילים בשוק, אלא גם לרבים במשרדי האוצר והשיכון, שם מתחבטים בשאלה איך לעורר את השוק מבלי להוביל להעלאת מחירי הדירות.
על רקע זה, הציגו השבוע משרדי האוצר, השיכון והפנים את תוכנית הנדל"ן לשנת 2024, תוכנית שכוללת בין השאר את כוונתו של משרד האוצר שלא לחדש את הוראת השעה המפחיתה את שיעור מס הרכישה למשקיעים רוכשי דירה שנייה ויותר - ולהותיר את שיעורי המס ברמה הנוכחית הגבוהה של 8% ומעלה (במקום 5% כפי שהיה נהוג בעבר).
הוראת השעה הזו אמורה לפוג בנובמבר 2024, ולפיכך כעת מקדם משרד האוצר תיקון בחוק המקרקעין, שיאותת למשקיעים כי אין עוד טעם ב"ישיבה על הגדר" בציפייה להורדת המס הרכישה - ויניע אותם לחזור ולבצע עסקאות בשוק הנדל"ן. אם תצא לפועל חקיקה כזאת, שתשאיר את מס הרכישה גבוה, היא צפויה להבריח משקיעים פוטנציאליים משוק הנדל"ן המקומי - ובשל כך להוביל לצמצום משמעותי בהכנסות המדינה ממסים.
זיכרונות מהקורונה
נזכיר כי מס הרכישה על דירה שנייה ויותר הועלה לרמה של 8% ב־2015, בתקופת כהונתו של משה כחלון כשר האוצר. במהלך שנת 2020, בתקופת כהונתו של ישראל כ"ץ כשר אוצר, הופחת שיעור המס ל־5% בשל החשש מקיפאון בשוק בתקופת הקורונה, ובעקבות הורדת המס נרשם זינוק בהיקף מכירת הדירות. בסוף נובמבר 2021, כששר האוצר היה אביגדור ליברמן, הועלה שוב מס הרכישה לשיעור של 8%, אחרי שנרשמו שיאי מכירות בשוק הדיור.
חשוב לזכור שאותם משקיעים בעלי דירה שנייה ויותר, שמקווים כעת להורדת מס הרכישה, כבר זכו השנה להטבה משמעותית: הפטור המיותר ממס על השכרת דירה למגורים קפץ בתחילת 2024 בגלל האינפלציה, כשתקרת הפטור התעדכנה לסכום של 5,654 שקל בחודש, לעומת תקרה חודשית של 5,471 שקל בשנת 2023.
כעת, במקום לשחוק את הפטור המיותר ממס על השכרת דירות, או לבטלו כליל, ממשיך משרד האוצר לנהוג "על אוטומט": להיצמד למדד המחירים לצרכן ולהגדיל את ההטבה למשקיעי הנדל"ן. משקיעים אלה ציפו ככל הנראה גם לקבל הטבה נוספת בדמות הפחתה של מס הרכישה - הפחתה שלדעתי מהווה כפל הטבה מיותר לאוכלוסייה שאינה נזקקת לכך.
ועוד נקודה חשובה למחשבה: אומנם מלאי הדירות הבלתי מכורות שבידי הקבלנים בישראל נמצא כיום בשיא של יותר מ־60 אלף דירות, כך שלכאורה הגיע הזמן לעודד ביקוש לרכישת דירות. אולם סביר להניח שכשתחול רגיעה במצב הביטחוני, שכולנו מייחלים לה, יחזרו הביקושים לשוק הדיור - ואז מלאי הדירות יצטמצם וילך. זאת, מהסיבה הפשוטה שחלק ניכר מהפרויקטים בתחום הבנייה נבלמו - וממשיכים להיבלם - בגלל המחסור בידיים עובדות, על רקע הפסקת כניסתם של פועלי בניין פלסטינים לשטחי ישראל, מאז פרוץ מלחמת חרבות ברזל.
בשורה התחתונה, מהלך שמעודד יצירת ביקוש בשוק שבו ההיצע צפוי להצטמצם, הוא מהלך שרק יקפיץ עוד את מחירי הדירות, הגבוהים מלכתחילה. לפיכך, על משרדי האוצר והשיכון להביט קדימה ולעודד הכנסת עובדי בניין זרים לישראל מוקדם ככל הניתן, ובמקביל לנסות לצמצם את הטבות המס הקיימות למשקיעי הנדל"ן - ובכך לצמצם את הביקושים.
הכותב הוא שותף במשרד ליאון אורליצקי ושות' - Moore ישראל
