אחת לכמה שנים מגיעה תקופה ממש טובה, שבה ריביות המשכנתאות ממש נמוכות, וכדאי למחזר את המשכנתה. בחודשים יולי־אוגוסט 2019 חלו ירידות ריביות משמעותיות בבנקים למשכנתאות בארץ, ואנחנו נמצאים בתקופה מצוינת לקחת משכנתה חדשה לרכישת דירה או למחזר משכנתה קיימת.
אז איך נדע שמה שהבנק מציע אכן טוב לנו?
1. תתעקשו לבצע שמאות על הדירה שלכם. עליית שווי הנכס גורמת לכך שיתרת המשכנתה מהווה אחוז מימון נמוך יותר, ובאחוז מימון נמוך הבנק יכול לתת ריביות טובות יותר. יש בנקים שלא מאפשרים ביצוע שמאות עדכנית. תוותרו עליהם.
2. אל תבואו לבנק כמו תיירים. תעשו שיעורי בית, תבינו מה היתרונות והחסרונות בכל מסלול ותבנו בעצמכם תמהיל משכנתה שמתאים לצרכים וליכולות שלכם. הבנקאים תמיד יציעו את אותו תמהיל לכולם, אבל המשכנתה שלכם לא צריכה להיות פס ייצור במפעל, היא צריכה להיות טובה ומתאימה לכם. בניית תמהיל מותאם אישית חוסכת הרבה מאוד כסף בתשלומי המשכנתה לבנק לאורך כל התקופה.
3. אל תחפשו פתרונות "איקאה". אין מוצר אחד שמתאים לכולם. משכנתה היא לא מוצר מדגם X שמחפשים ב"זאפ".
4. אם יש לכם משכנתה במסלול צמוד מדד בריבית משתנה כל 5 שנים, אל תמהרו למחזר אותה לפני שבדקתם על סמך איזה עוגן היא ניתנה.
הבנקים השונים משתמשים בעוגנים שונים, שהשתנו לאורך השנים. לעתים עוגן שניתן לפני 7 שנים והיה נמוך, השתנה, ולמשכנתאות חדשות הבנק נותן עוגן הרבה יותר גבוה. וכך, אם תמחזרו, הריבית שלכם במסלול הזה תעלה משמעותית. לא כל היועצים הפרטיים מודעים לכך, ולעתים מהלך מיחזור שמטרתו הייתה טובה, יכול לגרום נזק ללקוח.
5. אם ההכנסות שלכם עלו מאז שלקחתם את המשכנתה שלכם, תבדקו את עצמכם - אולי אתם יכולים לעמוד בהחזר חודשי גבוה יותר. לעתים העלאת החזר חודשי בסכום של עוד 300 או 500 שקלים ואף יותר, תלוי ביכולת של כל משפחה, מאפשרת לקצר את תקופת המשכנתה. באמצעות מהלך זה אפשר גם לעבור למסלול אטרקטיבי יותר וגם להוריד את אחוז הריבית. מהלך כזה יכול לחסוך 70 אלף או 120 אלף שקלים, ובחלק מהמקרים גם 300 אלף שקל. כל אחד והיכולות שלו. לפי זה בונים תמהיל מותאם וחוסכים עשרות אלפי שקלים ולעתים מאות אלפי שקלים.
6. אל תתפתו להישאר באותו הבנק, כי "אנחנו מכירים את הבנקאית, ההורים שלנו בסניף הזה 40 שנה ואנחנו סומכים עליה". הבנקאית הזו היא לא מי שמחליטה על ריביות. יש לה מנהלים ויעדים אישיים, כל יום מודדים אותה ועל זה היא מתוגמלת כל שנה. תמיד, אבל תמיד, בדקו בשלושה־ארבעה בנקים. אל תתעצלו, מהלך כזה חוסך סכום כסף גדול.
7. היזהרו מחאפרים. אם התקשר אליכם יועץ והציע לכם לעשות מיחזור והוא מתחייב לחסוך לכם 300 אלף שקל בשיחת טלפון של 3 דקות - היזהרו. יועץ מקצוען ואמין יבקש שתשלחו אליו דוח פירוט של יתרת המשכנתה, ובנוסף שאלון של פרטים אישיים שלכם ושל הנכס.
משיחת טלפון של כמה דקות לא ניתן לדעת אם משתלם למחזר ובטח שלא ניתן לדעת כמה כסף תחסכו. ניתוח נתוני לקוח ונכס הכרחי כדי לדעת מה התמהיל והריביות שניתן להשיג עבורו. לא כל הלקוחות יקבלו את הריביות המינימליות. יועץ מקצוען ידאג לקבל ציטוטי ריביות ספציפיים לתיק ואז יבחן בסימולטור משכנתאות משכנתה קיימת לעומת חדשה וישקף ללקוח איך בוצע החישוב.
הכותבת היא יועצת משכנתאות מוסמכת משנת 2002 ומומחית לבנקים, "שרון הרצברג יועצים"