בשנים האחרונות, בעיקר בשל העלייה המשמעותית במחירי הנדל"ן בישראל, מוצאים להם משקיעים רבים אופציות מעבר לים. מעטים הם אלה שמהגרים בעקבות ההשקעה, ולרוב מדובר ברכישת נכס למטרות נופש, נדל"ן מניב או סתם דירה שכמוה כמקלט, למקרה שיתעופפו כאן טילים. שיחת סלון בבית ישראלי מהמעמד הבינוני וצפונה, תגיע מהר מאוד למחירי הדירות ולעובדה שבמחיר של דירת חדר וחצי בתל אביב, למשל, אפשר לקנות ארמון עם בריכה פרטית במרחק טיסה של כמה שעות.
ישראל, מאז ימי הפרוזן־יוגורט, היא מדינה שבה רודפים אחרי טרנדים. ללכת, רק כי כולם הולכים, זה כבר מוטו מאז חדווה ושלומיק. די בכך שמישהו - שכן או דוד או חבר שמכיר חבר - ישים את האצבע במקום כלשהו על המפה, אזי קיים סיכוי לא רע שרבים ינהרו בעקבותיו.
זה כבר קורה ביוון וקורה גם בברלין, בפורטוגל ואפילו בארה"ב, אבל הפעם בדקנו מקום קצת אחר, עם פחות נהירה המונית של ישראלים, פחות קנייה של "חתול בשק" בדמות דירות בשכונות שרגל מקומי לא דרכה בהן ושנראות יפה מאוד, בעיקר בהדמיה. במקום זאת, מצאנו יעד עם קצת יותר איכות, עיצוב ולייף סטייל - העיר שרבים רואים בה ובאזור שסביבה בבחינת קליפורניה של אירופה - ברצלונה.
כמו בבית
ברצלונה היא אולי העיר הקרובה ביותר לתל אביב בקצב, באופי, בהווי, בשמש, בחוף הים, ואפילו בחורף שממאן להגיע, בהבדל גדול אחד: הדירות כאן, בהכללה, נמכרות בחצי מחיר. תשכחו מדירות בשכונות נידחות, תחשבו יותר על המקבילה הברצלונאית לשדרות רוטשילד, נווה צדק והאזורים שביניהן.
אולי כדאי להתחיל מהתחלה: לפני המשבר הכלכלי הגדול של 2008, שוק הנדל"ן בברצלונה התנהל במעין בועה בלתי מנוצחת, עם כסף נגיש וזול ומינופים של פרויקטים בבנייה, מה שגרם לעליות מחירי הנדל"ן ביותר מ־ 10% מדי שנה, אי לכך, נהנו הרוכשים מתנאי מימון בלתי נתפסים של 110% במשכנתה ל־50 שנה, שאותם העניקו בנקים חסרי אחריות לתושבים שלא ידעו שובע.
סתם, כדי לסבר את האוזן: אנשים שעבדו במשרות סטנדרטיות של אבטחה, למשל, קנו שלוש או ארבע דירות, כי הבנק איפשר. המשבר החריף שנגרר עד שנת 2011, נתן סטירת לחי חזקה לספרדים (מאחר שהנושא רגיש מדינית, נבהיר שלענייננו, קטלוניה היא חלק בלתי נפרד מספרד), שקיבלו הנחיות ברורות מהאיחוד האירופי לנהוג יותר באחריות.
עד שנת 2015 מחירי הנדל"ן הספרדי צנחו במצטבר בכ־47%. גם כשנבלמה הצניחה, היו עליות המחירים בשנים 2016־2017 מתונות יחסית: 0.1% ו־ 3.3% בהתאמה. בשנת 2018 נרכשו על ידי תושבים זרים למעלה מ־65 אלף נכסים בספרד. אפשר להיזכר בתל אביב של לפני עשר שנים: אז, חשבנו שהנדל"ן פה הוא יקר, אבל תראו מה קורה כאן עכשיו, לקראת סוף 2019, ותוכלו להתגעגע למחירים "האסטרונומים" של 2009... ברצלונה, היום, היא אולי תל אביב של לפני 15 שנים: העיר הזולה מבין 30 הערים הגדולות במערב למ"ר, אבל עם התל"ג הגבוה בספרד.
ארד אדרעי לביא הוא הבעלים של חברת הנדל"ן נובו ברצלונה (nuvobarcelona), וככל הנראה גם מי שהשכיל לקרוא את המפה בזמן. אדרעי לביא, ישראלי לשעבר, הקים את נובו ברצלונה בשנת 2014. החברה הופכת מבנים ישנים לבתים עכשוויים, תוך שמירה על אופי הנכסים, על ההיסטוריה, העיצוב והאלמנטים המקורים בבנייה. כל זאת, תוך כדי בחירה מדוקדקת של מבנים בשכונות מרכזיות ומעניינות בעיר.
לוקיישנים אטרקטיביים זה שם המשחק אצלו, אבל לא רק. "הדבר החשוב ביותר מבחינתי הוא לא לבטל את העבר, לשמר אלמנטים קלאסיים מפעם, קצת כמו שימור הבאוהאוס. השילוב בין ישן לחדש היא הנוסחה המנצחת עבורי", הוא אומר, "אנחנו לא רק מוכרים דירות, אנחנו רוצים לשווק חוויה מלאה של איכות וסגנון חיים ללקוח. אנחנו תופרים לכל אחד את החליפה שמתאימה לו".
מאז הקמתה, ביצעה החברה פרויקטים המשתרעים על פני למעלה מ־20,000 מ"ר, בנתה בהיקפים של יותר מ־200 יחידות דיור שנחלקים ל־14 פרויקטים אקסקלוסיביים ו־15 בנייני מגורים. לנובו ברצלונה יש גם חברה־בת - נובו ספורט, שעובדת בעיקר עם ספורטאים ספרדים ומתכננת התרחבות לזירה הבינלאומית בקרוב. "הרעיון הוא לקחת משקיעי ספורט, אנשי עסקים וספורטאים שמרוויחים היום המון כסף, ורוצים להגן על הכסף, אבל אין להם אלטרנטיבות. ספורטאים צעירים שמרוויחים המון, חייבים הכוונה בהשקעה לטווח ארוך", אומר אדרעי לביא.
יש לך הרבה לקוחות ישראליים?
"האמת שלא. תמיד חברים מהילדות אומרים לי 'למה לא אמרת?', או: 'נו, תמצא לי דירה!'... אז אני לא מוצא דירות, אלא בוחר דירות שהייתי רוצה לגור בהן בעצמי. האמת היא שזו הפעם הראשונה שאני נחשף לקהל הישראלי".
במילים אחרות, אתה מחפש לאו דווקא את הזול אלא את האטרקטיבי והמיוחד?
"אני כלל לא מחפש את הכי זול. סבא שלי פעם אמר לי שמה שזול בסוף עולה יותר. אני זוכר שהוא קנה לסבתא שלי זוג משקפיים בטוקיו במחיר מופקע, אבל כאלה שהחזיקו עשר שנים. גם בתחומים אחרים אני מעדיף לקנות פחות אבל איכותי, וממש כמו בקניות איכותיות, כך גם בנדל"ן, אני רוצה לתת יותר בדירות שלי, לכן אני משקיע בחומר, במטבחים, בעיצוב, במכניזם, בציוד, בפרקט ובכל מה שאפשר".
לביא מספר שלא מזמן עצר פרויקט אחרי שהבחין שהקבלן התקין בו מנורות זולות. "עצרתי הכל וביקשתי להחליף את הציוד, לא משנה כמה זה עולה. רק שלא יהיו מנורות זולות, וחלילה שלא תהיה מנורת חירום שלא משתלבת בקונספט העיצובי". לא אחת, הוא מספר, הקבלנים המקומיים משתגעים מהדרישות שלו, אבל הוא לא מתפשר. כל ידית של דלת בדירה חשובה לו, כל שריטה על המרצפת מדירה שינה מעיניו.
תשוקה ואהבה בבחירת הנכס, העיצוב, הטיפול המסור בפרטים, וביקורים בשטח מול הקבלנים, הם לא עניין של מה בכך. "אבל זה החזון של החברה. אין פה בכלל שאלה או אופציה לנהוג אחרת", הוא מסביר. "יש פה לא רק בחירה של איכות אלא גם של קיימות, התחשבות באיכות הסביבה, מחשבה לטווח ארוך. זו בעצם המטרה בנכסים שלנו - הטווח הארוך. ואני גם חובב אומנות, זה במשפחה, זה משהו שמאוד חשוב לי ברמה האישית ובוודאי בעסק שלי".
הדקדקנות הזאת מאוד לא אופיינית לאנשים שמתעסקים בנדל"ן ורוצים בעיקר למכור.
"ברכישות נדל"ן, בדרך כלל רוב האנשים רוצים לחסוך בעלויות, הם רק לא מבינים שהם משלמים יותר אחר כך. אז אם מישהו בא אליי ומתמקח, אני אומר לו: זה לא זול, אבל זה גם לא יקר ביחס למה שאתה מקבל. ואת צודקת, אנחנו לעולם לא נפריע לך לקנות, נעזור לך לסגור את התהליך, אבל לא נפעיל מכבש לחצים ולא נפריע לך להחליט. מגיעים אלינו לפעמים זוגות בלי ניסיון ואף אחד לא רוצה להיות הראשון שקופץ למים, אז אנחנו לא נלחץ. אנחנו לא מוכרים דירות אלא מנסים להתאים לכל לקוח בדיוק את החבילה שהוא מחפש, ולא תמיד זה מתאים, בטח לא לכל אחד".
לביא (45), חיפאי במקור וכלכלן במקצועו, נשוי לצרפתייה ולזוג שני ילדים שדוברים חמש שפות. הוא עזב את ישראל לפני 25 שנים ("קצת אחרי רצח רבין") והתגורר בתחילה בפריז, עד שבשנת 2004 עזב, עם רעייתו וילדיו, את צרפת והשתקע בברצלונה, אחרי שזיהה את ההזדמנות העסקית.
למה דווקא שם?
"ברצלונה היא בין הר לים, היא בין הזולות במחיר למ"ר. זיהיתי בברצלונה סוג של הזדמנות בטוחה באופן יחסי לנדל"ן מניב ל־15־20 השנים הבאות. המיסוי פה, הן ברמת חברות והן ברמת יחידים, הוא מאוד אטרקטיבי, בוודאי שהרבה יותר מאשר בארץ". (מבדיקת מיסוי מקומית שערכנו, תקרת המס הסטנדרטית היא עד 23% מקסימום ולתאגידים תקרת המס היא 25% - ט"ל).
ישראלים רוצים שורה תחתונה, אז כמה זה עולה לנו?
"במקום לקנות בית בהוד השרון, באותה ההשקעה - התשואה פה הרבה יותר טובה והמימון יותר זול. זה עולה לך, למשל, מיליון־מיליון וחצי שקלים לדירת 2־3 חדרים, וזו ברצלונה".
תגדיר מימון זול.
"אנחנו מציעים 50% השקעה ו־ 50% מימון מהבנק. מדובר בהשקעה אטרקטיבית בנדל"ן מניב. מובן שיש דירות יותר יקרות בפרויקטים השונים, אבל פערי המחירים הבלתי נתפסים לתל־אביבי המצוי יכולים לעוור עיניים. לביא מסביר שבנדל"ן קל לעיתים לטעות ולא להשקיע בצורה חכמה: "אנשים שלא מבינים בנושא שמים את כספם על קרן הצבי. תראי מה קרה במזרח אירופה, וכמה אנשים הפסידו שם כסף".
אז כמה תרוויחו, למשל, על פי הנתונים של היום?
"התשואות על כל נכס הן סביב 4.5% לשנה (בתל אביב, להשוואה, התשואה הממוצעת היא פחות מ־3%), בריבית נמוכה וקבועה של 2.5%. כמו כן, יש הנחות במס קנייה, וגם אופציה לוויזת זהב למשקיעים מעל 500,000 יורו".
גם אם אתם אנשים בשנות ה־40־50 לחייכם, שמחפשים תשואה סולידית ורוצים לנצל את המומנטום ולהשקיע בחו"ל - ברצלונה עשויה להיות אופציה מעניינת. רק כדאי שמישהו שמכיר את השוק המקומי ילווה אתכם בתהליך, מסביר אדרעי לביא: "אם אין לך ניסיון בהשקעות בחו"ל ואף אחד לא מלווה אותך, אז אולי חסכת בשלב הקנייה, אבל זה לא תמיד חכם. אנחנו מטפלים בהכל - בעזרה במימון, בהיבט המיסוי, בהשכרה, וגם בהקמת חברה מקומית למי שקונה כמה דירות".
האמת היא שהפער במחירים עשוי קצת לסחרר: בחצי מחיר מדירה דומה בתל אביב ובמימון של 50%־60% אפשר לרכוש דירת שני חדרים ברמת גימור גבוהה ובעיצוב עדכני מול ה"סגרדה פמיליה", הכנסייה שהייתה למונומנט הכי מפורסם של גאודי. על פי אדרעי לביא, השוק בברצלונה יציב ומעניק בקרת איכות. לדבריו, פורטוגל אטקרטיבית יותר מבחינת המיסוי, לאור ההטבות מהאיחוד האירופי. ובכל זאת, אף שאין לו, לדבריו, התנגדות לשוק הפורטוגלי, "צריך להביא בחשבון שההטבות יכולות להיפסק בכל רגע ושהמצב הכלכלי של הפורטוגלים אינו מזהיר. הכלכלה שם נשענת על תיירות".
"כשהמחירים יורדים, אנשים לא תמיד קונים, מכיוון שהם מפחדים, וזהו טבע האדם לחשוב שאולי המחירים ירדו עוד. אחר כך, כשהשוק מתחיל להתעורר והמחירים עולים, אז שוב יש פחד. אבל הטעות הגדולה היא לא לקנות". לחיזוק התזה שלו הוא מציג תוצאות מחקר של caixabank הספרדי, שצופה עלייה של 5% במחירי הנדל"ן בספרד ב־2020. אז, רגע לפני שאתם רוכשים בהוד השרון, כדברי לביא, אולי כדאי בכל זאת לשקול רכישת נדל"ן בבירת קטלוניה, שתי אצבעות ממסי...