בימים האחרונים השיקה שרת הפנים איילת שקד את תוכנית החלופה לתוכנית תמ"א 38, שמועד סיומה בשנת 2022. אין ספק כי בעצם קבלת ההחלטה של שרת הפנים יש פן חיובי משמעותי, סוף סוף מתקבלת החלטה. לאחר תקופה בה לא התקבלו החלטות והכל עמד, יש בכך התקדמות. אבל בסופו של יום זהו רק צעד אחד, כי הדינמיקה ובעיקר העובדות בשטח הן החשובות והקובעות.

 מבחינת ניהול וקבלת החלטות, העולם מתחלק לשני סגנונות: ישנם מנכ"לים חכמים ומבריקים, שלאחר חשיבה מרובה ולימוד החומר יקבלו החלטות. וישנם כאלו, פחות חכמים, שלא סומכים על עצמם. אלו ילכו לבדוק אצל המתחרים, יתייעצו עם הרבה אנשים ויבחנו מה השטח אומר.

במקרה של ענף הנדל"ן - דיור למגורים, השרים מחליטים אבל השוק הוא זה שקובע. השוק קובע, ולא מפסיק לקבוע, שככל שהתוכניות פחות מוגדרות, פחות קובעות במסמרות את הכללים, יזמים מוציאים את עצמם בחוסר ודאות שהולך וגדל. הם מוצאים את עצמם מול דיירים/ לקוחות/ זוגות צעירים ששואלים את השאלה הנצחית "מה קורה?" "למה לא זז?" "כמה זמן לוקח לקבל היתר? אין אפילו טרקטור!".

והיזמים מצידם לא יכולים אפילו להסביר שהרשות/ ועדה מחוזית/ מנהל התיכנון, שינו את דעתם פעם נוספת או שלחילופין ישנה פסיקת ועדת ערר או פסיקת בית משפט חדשה שהיא בעלת השלכה, או שישנה לקונה נוספת שהתגלתה בתוכנית, ובהתאם חל מהפך בתקנה, בשטחים או בהיטלי ההשבחה.

אז השוק קובע: פחות התחלות בנייה, משמע עליית מחירים, משמע מחוסרי דיור שמשתעבדים לדמי השכירות.

אין חולק על כך שתוכנית תמ"א 38 הינה פחות איכותית, פחות חכמה ולא נותנת פתרונות נכונים. אך בראייה תכנונית כוללת, תמ"א 38 הביאה איתה לעולם תוכנית ברורה באופן יחסי, הביאה אמות מידה עם גדרים ועם כללים ברורים, ובעיקר יצרה וודאות. פרמטר שהינו בגדר נעלם בימינו. ובעיקר היא עברה כבר את שלב "ההרצה".

רוב הפרצות נסגרו או תוקנו. אמנם גם לתוכנית זו לקח זמן, אבל היא כבר הביאה עימה תנופה של התחלות בניה. זה היתרון הגדול של התוכנית - "בהירות ו-וודאות", ושהשוק כבר למד אותה וקיבל אותה חרף מגרעותיה. השוק הבין וקבע.

בתוכנית החדשה של השרה יש אלמנטים מצוינים, אך לוקח זמן רב עד שמתגבשים הכללים, עד שהשוק לומד וחווה את הכשלים, עד שבתי המשפט יוצקים את הגבולות. זהו "יום לימודים ארוך" ועדיין קיים הסיכון לגלות שהתחליף לא עובד. ובסופו של דבר את המחיר יישלם לקוח הקצה ולמעשה כולנו.

בסיכומו של דבר, בכל תוכנית קיימים שני מרכיבים עיקריים: מרכיב הודאות (ככל שניתן), ומרכיב הוותק שמתקבל אחרי הרצה של כמה שנים להשלמת חורים בטריבונלים השונים ובחקיקה משלימה. עד להבשלה ותוצאות. שניהם קיימים בתמ"א 38 הנוכחית.

התוכנית החדשה שמציעה השרה אכן איכותית יותר. אך איננה אחידה, מאפשרת מרחב תמרון גדול לוועדות השונות ובשל כך כוללת פחות כללים ובהירה פחות. מדובר בפיילוט התחלתי, לפני מסלול המכשולים של החיים.

לטעמי מונחות לפתחה של השרה החדשה שתי ברירות מרכזיות:

1. הימור על כל הקופה- קבלת החלטה מודעת שהשוק יכנס לשפל זמני של התחלות דיור ונסיקת מחירים בגרף עולה וחד, עד להתנעתה, הטמעתה ולימודה של תוכנית חדשה, ופתרון כשליה. אולי בעוד שנה, אולי בעוד כמה שנים ואולי לעולם לא. אולם ככל והתוכנית תצליח, נקבל איכות תכנונית טובה הרבה יותר- ניצחון גדול לשרה החדשה. במסלול זה, לתקופת הביניים, שבה ירדו התחלות הבניה, נדרשת תוכנית חיזוק- תוכניות סוציאליסטיות זמניות לתמיכה בשוק השכירות בצורה אינטנסיבית.

מאידך ככל והתוכנית החדשה תכשל, יהיה כאוס מוחלט. אי עמידות בפני רעידות אדמה, חוסר במרחבים מוגנים, עליית מחירים דרמטית, קשיים של זוגות צעירים, מחסור ביחידות דיור למגורים. בקיצור, מדינה לא מתפקדת, וועדות חקירה וכו'.

2. מסלול גם וגם -  החלטה על המשכה של תמ"א 38 במתכונתה, לכל הפחות לארבע שנים נוספות לצד הרצתה של התוכנית החדשה. אמנם בהחלטה כזו ישנו ויתור מסוים באיכויות התיכנון בבניינים שימשיכו להתקדם במסלול תמ"א 38 במתכונתה, אולם המהלך הרבה יותר זהיר- משום שככל והתוכנית החדשה תוכיח את עצמה כעובדת ויעילה, היא זו שתועדף, הרי כל יזם ודייר יבחרו בניין חדש, על פני תוספות ושיפוצים. במקרה כזה תמ"א 38 במתכונתה הנוכחית תגווע מאליה. וככל ויתברר כי התוכנית החדשה מאכזבת או מלאת פרצות, לא מתאימה או תתגלה כבעייתית וככזו שנתקלת בקשיי חקיקה, תמ"א 38 במתכונתה ממשיכה עדיין לרוץ, והשוק לא משותק. מצב של Win Win. 

אל תזרקו את הישן לפני שהחדש מוכיח את עצמו, תנו לשוק לזרוק אותו. הרי כולם רוצים משהו טוב יותר.

החוכמה היא לא רק להחליט, אלא להבין מה הכוח שקובע את כללי המשחק ולהתחשב בכוחות השוק ובשחקנים האחרים. תנו לשוק לקבוע, כי השוק יודע מה טוב באמת.

הכותב הינו מנהל פיתוח עסקי בקבוצת בית ירושלמי