קריסתה הכלכלית של קרן הנדל"ן "הגשמה", והבקשה שהגישה לעיכוב הליכים ומינוי מנהל הסדר, הפתיעה אולי רבים בשוק ההון ובשוק הנדל"ן, אולם מי שיודע לנתח נכון את התהליכים שעוברים על השוק הישראלי בכלל, ועל הנדל"ו בפרט, כלל אינו מופתע. יותר מזה, אני מהמר שהגשמה היא הסנונית הראשונה ולאחריה יצוצו עוד קרנות השקעות, אולי קטנות יותר, שיקרסו.
צריך להודות שאנחנו בעיצומו של אחד המשברים הקשים בתחום הנדל"ן מאז משבר הסאבפריים ב-2008. לאחר הקורונה, שוק הנדל"ן בישראל חווה עליית מחירים מטאורית, שנבעה בעיקר ממשקיעים ורוכשי דירות שישבו זמן רב על הגדר בתקופת זו, ולנוכח העובדה שהריבית הבנקאית הייתה אפסית. ישנם לא מעט מומחים בתחום, כולל אנוכי, אשר סברנו כי מדובר היה בבועת נדל"ן שעתידה להתפוצץ, ונראה כי תחזית זאת מתממשת כעת. עליית הריבית במשק השפיעה דרמטית על כל שלושת האלמנטים שמרכיבים את שוק הנדל"ן - המשקיעים הפסיקו להשקיע בתחום ומחפשים אפיקי השקעה רווחיים אחרים; רוכשי דירות בפעם הראשונה, ומשפרי דיור שממתינים ולא רוכשים אלא ממתינים לראות כיצד עליית הריבית תשפיע על החזרי המשכנתאות.
נראה, כי הסטגנציה בשוק תימשך עוד זמן ואין צפי לשינוי בקרוב. מצב זה יוביל מצד אחד לירידת מחירים, אולם הנזק המשמעותי יותר הוא העובדה שלא מעט יזמים - בעיקר הבינוניים והקטנים - ייקלעו לקשיים תזרימים. יזמים אשר נטלו הלוואות גדולות מבנקים וקרנות מימון, מתקשים כבר עכשיו למכור דירות ולא יצליחו לעמוד בהחזרי ההלוואות. רבים מהם ימצאו עצמם בהעדר יכולת להחזיר אותן וכבר היום הבנקים מהדקים את החגורה ולא נותנים קרדיט לחברות הללו.
ובאשר לקרנות ההשקעות, הסיפור די ברור: אם יש לי היום 300 או 400 אלף שקל שמושקעים בקרן השקעות בתחום הנדל"ן, מצד אחד הכסף שלי נושא תשואה מסוימת שבעבר הייתה גבוהה בהרבה יחסית לריבית האפס ששררה בשוק, אולם היום, לנוכח הסיכונים ששוררים בשוק והריבית הבנקאית שעלתה דרמטית ומגיעה לכ-4-5%, אז יהיו לא מעט משקיעים שימשכו את השקעותיהם מהקרנות ויעבירו אותן להשקעה סולידית בבנק. אותן קרנות ייקלעו גם הן לקשיים תזרימים, כפי שקרה לקרן הגשמה. פשוט מאוד.
להערכתי, בקרוב מאוד נחזה בחברות נדל"ן קטנות ובינוניות, שיקלעו למצוקה כלכלית ואף לקריסה. הסחרחורת הזאת עתידה להשפיע באופן ישיר גם על מעגל הספקים הגדול שעובד בתחום. הקריסה הזו תהיה קשה וכואבת לכל מי שמתפרנס מתחום הנדל"ן.
הכותב הוא מומחה בנדל"ן ותכנון ובניה ומייסד משרד שרקון, בן-עמי, אשר ושות'