הכתבה נכתבה בשיתוף קבוצת עידן
את חשיבות הימצאותו של ממ"ד בכל דירה בישראל אין צורך להסביר. בכל סבב רקטות שפוקד אותנו, ולצערנו הדבר קורה לא מעט, אנו עדים לחיוניותו של הממ"ד וליכולתו להציל חיים, לא פחות מכך. אין גם טעם לציין שמרבית הדירות בישראל אינן ממוגנות. 60% מכם, קוראי שורות אלה, חיים בדירות כאלה ולא זקוקים לנתונים מספריים כדי להבין את משמעות היעדר המיגון.
האם ידעתם שיש באפשרותכם להוסיף ממ"דים לדירות שלכם באופן עצמאי? בלי לחכות למבצע מיגון כלל ארצי שכנראה לא יגיע, בלי להמתין שנים לפרויקט של התחדשות עירונית - ניתן להוסיף ממ"דים לדירות בבניין פרטי/ משותף בצורה פשוטה ומהירה יחסית, ולהרוויח גם ביטחון וגם השבחה משמעותית של ערך הנכס.
המשמעות הכלכלית של הוספת ממ"ד
"לא צריך להיכנס לחישובים מדויקים לפי מטרים רבועים כדי להבין עד כמה הוספת ממ"ד מקפיצה את ערך הנכס", מסביר אלדד גבריאל, סמנכ"ל קבוצת עידן, העוסקת בשיפוץ, שיקום וחידוש בניינים ומתמחה בהוספת ממ"דים ומרפסות לבניינים משותפים. "מספיק לראות את ההבדל בין מחיר של דירת שלושה חדרים, לדוגמה, למחיר של דירת ארבעה חדרים. הוספת ממ"ד היא הרי הוספת חדר לדירה והגדלה של השטח שלה, המשמעות של זה בשווי הנכס היא מאות אלפי שקלים".
זה רלוונטי גם למשקיעים שמשכירים את הדירות שלהם?
"בוודאי. הביקוש היום בשוק השכירויות, כמו בשוק הדירות למכירה, הוא בעיקר לדירות שיש בהן ממ"ד, כי כולנו חווים על בשרנו את הצורך בכך. ככל שהזמן עובר ויותר פרויקטים של התחדשות עירונית מגיעים לכדי סיום, זה גם הופך לסטנדרט של ממש בשוק. כתוצאה מכך, מחירי השכירות של דירות עם ממ"דים הם כבר היום גבוהים יותר ממחירי דירות בגודל דומה שאין בהן ממ"ד, כך שמשקיעים מרוויחים גם את העלייה בערך הנכס וגם תשואה שוטפת גבוהה יותר. דבר חשוב נוסף שכדאי לדעת הוא שכדי לעודד הוספת ממ"דים, המדינה לא גובה היטל השבחה על הוספת ממ"ד, כך שיש כאן הזדמנות ייחודית וחד פעמית להגדיל את שטח הדירה בפטור ממס".
הצעדים הראשונים: הסכמת רוב ובדיקת היתכנות
על מנת לעודד את הוספת הממ"דים, המדינה מוותרת על חלק משלבי הרישוי הנדרשים בדרך כלל ומאפשרת הוצאת היתר בנייה להוספת ממ"ד במסלולים מקוצרים ומזורזים. לצד היתר הבנייה, חשוב לקחת בחשבון כי הוספת ממ"דים לבניין משותף מצריכה את הסכמתם, או ליתר דיוק את אי התנגדותם של 60% מהדיירים בבניין משותף.
מה עושים כשישנם דיירים שלא מעוניינים בממ"ד אבל רוצים לאפשר זאת לאחרים?
"דייר שאינו מעוניין בממ"ד כמובן לא יאלץ להוסיף ממ"ד בניגוד לרצונו. מה שעושים במקרה כזה נקרא הוספת ממד דמה. למעשה, זהו שלד ממ"ד ללא עבודות הגמר - חשמל, ריצוף, דלתות וכו׳, וללא חיבור לדירה שאינה משתתפת בפרויקט. יש לציין כי לאור כל היתרונות של הוספת ממ"ד, ברוב המקרים ההיענות בקרב הדיירים בבניין גדולה מאוד עד מלאה".
מה גודל הממ"ד שניתן להוסיף?
"בהתאם לתקנות, הגודל הפנימי המינימלי הנדרש על פי חוק הוא 9 מ"ר, לא כולל קירות, למעט אם ניתן אישור מפיקוד העורף לשטח קטן יותר, של 5 מ"ר נטו לכל הפחות. גובה הממ"ד לא יפחת מ-2.5 מטרים ולא יעלה על 2.8 מטרים, אלא אם ניתן לכך היתר מוועדת התכנון, ורוחב הממ"ד על פי תקנות אלו לא יפחת מ-1.60 מטרים. באמצעות ביצוע בדיקת זכויות בנייה והיתכנות ראשונית ניתן לדעת בוודאות האם ישנה אפשרות להרחיב את הממ"ד מעבר לשטח המינימלי. יש פרויקטים רבים בהם מימשו הדיירים את זכויות הבנייה שלהם באמצעות הבדיקה, והממ"דים שתכננו ובנינו עבורם הגיעו לגודל של 14 ו-16 מ״ר, שזהו חדר רחב ידיים לכל הדעות".
האם לכל בניין ניתן להוסיף ממ"דים?
"כדי לענות על זה צריך לבחון, בנוסף לזכויות הבנייה, גם את קו הבניין, את קו המגרש ואת המדיניות העירונית בנוגע לחריגה מקו הבניין ולמרחק הנדרש מגבולות המגרש. ברוב הגדול של המקרים זה אפשרי, אבל זו עוד סיבה שאנחנו ממליצים לבצע בדיקת היתכנות ראשונית".
מספקים את כל המעטפת
חשוב לציין, כי בנוסף לערך הכלכלי של הוספת ממ"ד ולשימוש החיוני בו במקרה של התקפת טילים, הוספת ממ"דים תורמת גם ליציבות הבניין המשותף. מכל היתרונות הללו ניתן להנות תוך זמן קצר מאוד יחסית: בהערכה גסה, פרויקט סטנדרטי של הוספת 24 ממ"דים לבניין משותף, ידרוש זמן ביצוע של בין 9 חודשים לשנה.
משך כל פרויקט תלוי כמובן במספר הממ"דים, בגודלם ובגורמים נוספים כמו מורכבות הביצוע הנדרש, כאשר לכל דייר ישנה אפשרות לשדרג את הממ"ד הסטנדרטי על ידי הוספת דלת עץ פנימית או יצירת דלת הזזה, הוספת נקודות תקשורת וחשמל, בחירת ריצוף ועוד.
לצד נוחות השימוש הנדרשת, על הממ"ד לעמוד בתקנים קבועים מראש, לקבל את אישור פיקוד העורף, לעבור בדיקת טיח ועוד שורה ארוכה של אישורים ובדיקות על מנת להבטיח את תקינותו. לכן, חשוב להקפיד כי העבודות מבוצעות על ידי קבלן מנוסה ומקצועי, רשום בפנקס הקבלנים ובקי בכל התנאים הנדרשים לבניית ממ"ד תקני.
קבוצת עידן, הנחשבת לחברה המובילה בישראל להוספת ממ"דים ומרפסות הפועלת גם עם חברת הבת שלה יסודות 77 בתחום הבניה, מספקת לא רק תהליך ביצוע בסטנדרט המקצועי הגבוה ביותר אלא גם דואגת לכל המעטפת הנדרשת לביצועו, החל מבדיקת ההיתכנות הראשונית, דרך שלבי הרישוי והביצוע וכלה בסיום העבודות, לרבות תקופת האחריות שלאחריהן.
רוצים להצטרף למאות משפחות בארץ שכבר הוסיפו ממ"דים לדירותיהן?
חייגו לפרטים נוספים ולבדיקת היתכנות ראשונית >> 1700-70-90-30
הכתבה נכתבה בשיתוף קבוצת עידן