יש שהעריכו שבעקבות המלחמה תהיה ירידת מחירים בתחום הדיור, אך אורי יוניסי, סמנכ"ל בכיר וראש חטיבת המשכנתאות בבנק לאומי, רואה את הדברים אחרת. "למען האמת, הצפי כמעט של כולם, הוא שבשנת 2024 צפויה חזרה של עליית מחירים, אומנם לא בקצב של 2022, אבל תהיה עלייה ואפילו משמעותית". הסיבה לכך, הוא מסביר, היא עודף הביקוש שעדיין קיים: "לא נבנות דירות שיכולות לכסות על עודף הביקוש, וראינו שיש לנו כתוצאה מהמלחמה פגיעה בהיצע, לצד מחירי השכירות שממשיכים לעלות בקצב של 8%־10% בשנה".
הממשלה אישרה תכנון 12,000 יחידות דיור בקריית שמונה ואופקים
"המדינה עודדה אותנו להעסיק פלסטינים, ועכשיו היא זורקת אותנו"
ומה שקורה כרגע עם יותר מ־100 אלף מפונים, הרבה אנשים לא עובדים. אני מניחה שזה גם משפיע על המשכנתאות.
"קודם כל המפונים נמצאים בדילמה. חלקם כבר שכרו דירות, ומחירי השכירות ממשיכים להאמיר. בחודש הראשון היה לנו חשוב לטפל באוכלוסיית בעלי המשכנתאות הקיימת, כמובן שישנם גם הקצוות של מפוני העוטף והצפון. ידענו בבנק לאומי לייצר הטבות מרחיקות לכת עבור התושבים מצפון ומדרום, כאשר את תשלומי המשכנתאות של תושבי העוטף ושדרות ספגנו למשך שלושה חודשים. כמו כן, כמו שאמרת, בשבועות הראשונים של המלחמה ראינו ירידה של כ־50% בכמות הבקשות למשכנתה חדשה. עכשיו השאלה היא לאן פנינו מועדות ומה יקרה הלאה".
זיכרונות מספטמבר
לא צריך להזכיר לאיש מה קרה כאן בתחום הכלכלי לפני פרוץ מלחמת חרבות ברזל. ערב המלחמה, בסוף הרבעון השלישי של שנת 2023, הריבית הייתה מאוד גבוהה. "זה אולי נראה רחוק, אבל בפברואר 2022 פרצה מלחמת רוסיה־אוקראינה ששינתה את התמונה בעולם כולו והביאה להתפרצות אינפלציונית, שאומנם בישראל הייתה מתונה יותר, אך בהחלט הייתה משמעותית. הריבית עלתה, ובמשך שנה שלמה יכולנו לספור עשר פעימות של העלאת ריבית על ידי בנק ישראל, עד כדי מצב שריבית הפריים עלתה פי ארבעה, והריבית על המשכנתאות ארוכות הטווח עלתה ב־48%".
יוניסי מסביר שעליית הריבית המהירה גרמה מחד לעצירה מוחלטת בקצב עליית מחירי הדיור, אך מאידך לפחות עסקאות. לדבריו, "הרבה מאוד כלכלנים צפו שמחירי הדיור עומדים לרדת, ולכן הם גרמו ללא מעט רוכשים לשבת על הגדר ולהמתין. אנשים נכנסו לעמדת המתנה ולא ביצעו עסקאות. מי שהיה לחוץ מכר, ומי שהיה פחות לחוץ נכנס להמתנה שיצרה עצירה כמעט מוחלטת בשוק".
ואז פרצה המלחמה.
"עוד לפני המלחמה, אנחנו צריכים לקחת בחשבון שלפי נתוני הלמ"ס, עדיין יש פער של יותר מ־127 אלף יחידות דיור שחסרות בשוק", מסביר יוניסי. "זה ידוע שכשיש עודף ביקוש המחירים עולים, ואנחנו סופרים עלייה מצטברת של 300% במשך 15 שנים. למשל, דירה שעלתה בירושלים לפני כעשור מיליון שקל עולה היום שלושה מיליון שקל בקלות, זה תהליך שקורה בכל מדינת ישראל".
יוניסי מדגיש שנכון לסוף ספטמבר מחירי הנדל"ן היו מאוד גבוהים, האינפלציה הייתה בשמיים והריבית גבוהה: "אותם אלה שאינם בעלי דירה ספגו את כל הפרמטרים האלה כנגדם, ואין להם ברירה אלא לשבת על הגדר. המשקיעים לעומתם הורידו פעילות מהשוק, הפחיתו ב־70% את הרכישות, אבל המחירים המשיכו לעלות - ויחד איתם הביקוש".
ישראל בעלייה
לפני שבוע בערך התפרסם המדד האחרון שהפתיע עם ירידה של 0.3%.
"השוק צופה מגמה של ירידת ריבית גם בעולם וגם בארץ. מצד אחד זאת בשורה טובה יותר, הן ליזמים והן לנוטלי המשכנתאות. אבל מול זה כל הפרמטרים בשלב הזה פועלים לכיוון אחד – יותר ביקושים, יותר עסקאות וכתוצאה מכך עליית מחירים.
"את זה נוסיף לכל מה שקורה בעקבות המלחמה בגזרת תושבי החוץ וגלי העלייה שמתגברים כתוצאה מהמצב הגיאופוליטי בעולם. הרבה עולים חדשים ותושבי חוץ מגיעים ארצה, קודם כל רוכשים דירה, וכשהם קונים דירות הם קונים בדרך כלל דירות יקרות יותר, ולא של ה־2־3 חדרים. ישנן מגמות בשטח שתומכות בתהליך של חזרה לקצב עסקאות גדל, ותהליך של עליית מחירים כתוצאה מכך, כי אין ברירה - אין אלטרנטיבות נוספות כרגע בשוק".
אתה אומר פה משהו קצת מנוגד להלך הרוח שהציבור מדבר עליו, שבעקבות המלחמה תהיה ירידת מחירים.
"גם בשנה שעברה אמרו שהמחירים יירדו בין 5%־10% והם לא ירדו. המדד האחרון שהתפרסם הוא הראשון המובהק שמצביע על ירידת מחיר. המחירים ירדו ביחס לשנה שעברה ב־1.2%. זה כלום. הציפיות של כולם לא הוכחו בפועל, וזה מוכח בנתונים. אני רואה את המגמות והביצועים וזה כמעט מובהק ששנת 2024 תשוב למגמה של עליית מחירים, גם אם לא עלייה תלולה".
משבר הדיור לא חדש, ונדמה שאנחנו נמצאים בלופ הזה שוב ושוב. יש פתרון נראה לעין?
"אני שמח מאוד על השאלה. הדבר הראשון שצריך לעשות זה להגדיר את המצב כמצב חירום. זה אומנם לא חמור כמו המצב הביטחוני, אבל ישנו משבר דיור במדינת ישראל, והוא פרמננטי, ולכן כולם צריכים לשבת סביב שולחן אחד. הפתרון הראשון שצריך לבצע הוא שיפור בצד ההיצע. צריך לייצר בכל שנה למעלה מ־70 אלף התחלות בנייה. נכון להיום מייצרים 50 אלף, כשהריבוי הטבעי הוא של 55 אלף. הפתרון צריך להיות מתמשך, בלי יותר מדי מבצעים וגימיקים - להתחיל לשווק קרקעות והתחלות בנייה כדי שתוך חמש שנים יהיה אפשר להגיע לנקודת איזון בין התחלות הבנייה לבין קצב הריבוי הטבעי באוכלוסייה - וכך להגיע ליציבות בשוק".
יוניסי מצביע על פתרון נוסף: "הקמת פרויקטים במרכזי אוכלוסייה לטובת שכירות לטווח ארוך. מדובר בפרויקטים שמיועדים לסטודנטים, לצעירים, למשפחות צעירות, לכל מי שמתחיל את חייו הבוגרים. אותם צעירים יכולים במקום לחזור שוב ושוב לשוק השכירות ולחפש דירה, לראות את עצמם גרים בפרויקט כזה לתקופה של חמש שנים, לסיים את התואר, להיכנס לעבודה מסודרת, ואז בהמשך לקבל החלטה היכן הם רוצים לחיות - ושם לקנות דירה. הדברים הללו לא קיימים לצערי הרב במדינת ישראל, והגיע הזמן שגם בזה יטפלו".
אפרופו זוגות צעירים שמקוששים בקושי סכום התחלתי, מה טווח המשכנתה הממוצעת?
"נכון להיום המשכנתה הממוצעת עומדת על מיליון שקל. אם מדובר על לקוחות שהם חסרי דירה, שיעור המימון יכול להגיע ל־75% מערך הדירה. נכון להיום, שיעור המימון הממוצע של כל העסקאות במשק נושק ל־60%".
זה אולי הזמן לשים את השאלה הקשה על השולחן. גם בימים אלה של מלחמה וחוסר ודאות, עד כמה בטוח או לא לקחת משכנתה?
"צריך להודות לבנק ישראל שהחיל בעבר כללי רגולציה קשיחים על שוק המשכנתאות בישראל, על מנת שיוכל להתמודד בבוא העת במצבי קיצון, בדיוק כמו זה שאנחנו נמצאים בו היום".
אם מישהו החליט לרכוש דירה, אתה ממליץ לו ללכת על זה גם כל עוד המלחמה נמשכת?
"אני חושב שהדרום הוא זה שהולך להוביל את שוק הרכישות. אני קורא לזה 'דרום פורח'. אנשים רבים נמנעו מלהשקיע בדרום בגלל האיום הביטחוני. אז בהנחה שהמלחמה הזו תגרום להסרת האיום הביטחוני, נראה תנופה בערים המרכזיות בדרום הארץ, ולצד ההשקעה של המדינה, נראה בהמשך גם עליית מחירים שם. אבל ככלל, ברור לחלוטין שזה בדיוק הזמן לבחון עסקאות, במיוחד למי שאין לו דירה. אני לא ממליץ לשבת על הגדר ולחכות שבשנת 2024 יקרה משהו, כי המחירים יעלו מחדש. לא כך לגבי משקיעים, להם לא הייתי מציע להצטייד במלאי של דירות".
