ארנון גלעדי, חבר ותיק במועצת עיריית תל אביב, משנה לראש העיר ומחזיק תיק ההתחדשות, היה מודאג מאוד: הוא למד מהעיתונות שהמפקחת על הבנקים דורית בר דוחקת בבנקים להעתיק את משרדי ההנהלה המפוארים שלהם ממרכז תל אביב לאזורים שבהם מחירי הדיור ומסי הארנונה נוחים יותר. בנק ישראל דואג מאוד לרווחיות הבנקים ומתקשה להבין מדוע צריכות ההנהלות להתמקם דווקא על שתי גדותיו של רחוב רוטשילד היוקרתי. המפקחת דיברה אל הבנקאים בשפתם, והציעה לבנקים שיסכימו לעזוב את העיר הטבות השוות מיליונים.
חלקו הדרום–מערבי של רוטשילד שוקק חיים בשעות היום. מנהלי בנקים בעלי שכר ממוצע של עשרות אלפי דולרים ממלאים את המסעדות היקרות ובתי הקפה המעודנים. מחוץ להם חונות מכוניות נוחות בחניות אסורות, כשגלגל אחד על המדרכה, ובתוכם נהגים הממתינים לסיום פגישות העסקים. לא צריך להיות משנה לראש העירייה והממונה על ההתחדשות העירונית כדי לחשוש לגורל הרחוב אם יחליטו מנהלי הפועלים, לאומי, דיסקונט וחבריהם לעזוב כאיש אחד את הבועה הרוטשילדית. "אזור העסקים ברחוב, שבו נמצאים מספר מטות של בנקים, הפך במרוצת השנים ולאחר השקעה רבה של העירייה, לאזור משגשג ופורח, התורם רבות למיצובה של העיר ככתובת לקהילה העסקית בישראל, ולכן צעד כזה, אם יבוצע, עלול להוריד לטמיון השקעה שבוצעה לאחר תכנון יסודי", כתב גלעדי למפקחת.
לגלעדי אין סיבה של ממש לדאגה: את מקום הבנקים המתכווצים תופסות היום חברות הייטק שמאסו ב"אזורי התעסוקה" שבשולי העיר. תל אביב תמשיך להיות מרכז עסקים פעלתני, אבל עתידו של רוטשילד אינו ברור.
אורלי אראל, מנהלת אגף התכנון בעיריית תל אביב, היא האחראית ליישום החזון העירוני - לשמור על מעמדה של העיר כמרכז עסקים לאומי. היעד: הכפלת בנייני המשרדים בעיר עד שנת 2025. "יש לנו היום שמונה מיליון מ"ר של שטחי תעסוקה, שהם בעיקר משרדים. חמישה מיליון מ"ר נוספים בהליכי תכנון, ותוכנית המתאר מאפשרת לבנות עוד חמישה מיליון. הניסיון שלנו מלמד שכמחצית מהשטחים המתוכננים, נבנים בפועל".
אתם לא חוששים מעודפי בנייה, בעיקר בתקופות שפל?
"הניסיון מלמד שבענף יש מחזורים של שבע או שמונה שנים. עכשיו אנחנו בתקופת ביקוש, אבל אני גם זוכרת תקופות שבהן העירייה הציעה סיוע לאנשים כדי שיסכימו לגור ברוטשילד".
נוגעים בשמיים
את מפת תל אביב החדשה מסמנים מגדלי משרדים חדשים יותר, גדולים יותר מאלה של הבנקים, המוקמים במהירות מצפון־מזרח למרכז הפיננסי הישן. קצב הבנייה רצחני. אורן גלזר, מנכ"ל סוכנות אנגלו־סכסון באזור המרכז, מעריך שכמיליון מ"ר של משרדים ייבנו בתל אביב בארבע השנים הקרובות, והוא בטוח שבמוקדם או במאוחר יהיה ביקוש לאלף דונמים של משרדים חדשים, ואולי אף יותר: "תמיד יהיו חברות ואנשי עסקים שישמחו לעבור לבניינים גדולים יותר וחדשים יותר. היזמים מאוד מחושבים, וגם האכלוס יתעכב, וייקח לשוק זמן לעכל את הבנייה החדשה. יהיו דיירים לבניינים החדשים, על חשבון בנייני משרדים ישנים שיצטרכו להוריד מחירים".
הילה פרלמוטר, אנליסטית בכירה בחברת הדירוג הפיננסי מעלות S&P, רואה את ההתמתנות בביקוש לבנייני משרדים ישנים: "בחנו את השינויים במחירי השכירות, והמסקנה שלנו היא שבתקופה הקרובה נראה ירידה בדמי השכירות ובתפוסה של בניינים ישנים שיהיו מחוץ לאזורי המשרדים החדשים".
מסקירותיה של פרלמוטר עולה שהחברות הציבוריות נערכות לאפשרות הרעה בעסקיהן: חלקן הקטינו את רמת החוב שלהן, אחרות ניצלו את הריבית הנמוכה במשק כדי להקטין את שיעורי הריבית שהן משלמות על אשראי שלקחו בעבר.
התשואה העודפת של שוק המשרדים להשכרה מושכת אליה משקיעים מסוגים רבים: חברות מתמחות הבונות את הפרויקטים ומשכירות אותם, יזמים הבונים ומוכרים את השטחים לעסקים המשתמשים במשרדים או משכירים אותם, וכן קבוצות רכישה המאגדות משקיעים קטנים הרוכשים במשותף בניינים או חלקי בניינים. חלק גדול מהמימון של הפרויקטים מקורו בקרנות הפנסיה, הרוכשות איגרות חוב של החברות היזמיות או קונות שטחים כהשקעה. הבנקים הגדולים צמצמו את פעילותם בענף, משיקולי סיכון וחלוקת משאבים.
אחד הפרויקטים החדשים המתחרים על לבם של עסקים מצליחים המחפשים בניין משרדים יוקרתי ומרשים הוא פרויקט "תוהא", הנבנה ברחוב תוצרת הארץ, סמוך לאיילון. זהו בניין משרדים גדול בשטח כולל של 53 אלף מ"ר, הנבנה במשותף על ידי חברות הנדל"ן הוותיקות אמות וגב ים, המתכוונות להשקיע בו כ־850 מיליון שקל. כמעט כל הסכום יגויס באשראי מהבנקים ומאיגרות חוב שיימכרו לציבור, כלומר לקרנות הפנסיה שלנו.
היזמים עושים כל שביכולתם כדי למתג את הפרויקט כ"חדשני", שיעניק לדייריו חוויה אחרת. האדריכלים רון ארד ואבנר ישר נשכרו כדי לתכנן אותו, ושמו הבינלאומי של ארד מודגש בכל מצגת שעורכים הבעלים. המצגת מלווה בסרטון תדמית מושקע המתאר אותו כ"קרחון בלב אזור העסקים". "זה יהיה בניין המשרדים היחיד בעיר שיהיה מוקף בפארק, ולכל חלון בו יחדור אור מהחוץ. על הגג יהיו בתי קפה ומסעדות, שטרם החלטנו אם ייועדו לציבור הרחב או רק לדיירי הבניין", אומר מנכ"ל אמות, אבי מוסלר.
מגדל "תוהא" צפוי להיות רק המגדל הראשון בפרויקט ענק של שלושה מגדלים שייבנו במהלך מספר שנים, בהיקף כולל של 260 אלף מ"ר. לא רחוק משם, מהצד השני של נתיבי איילון ובהמשך מרכז עזריאלי, נבנית שורת גורדי שחקים, שהגבוה בהם צפוי להגיע ל־100 קומות. מוסלר אינו מעלה בדעתו שלא ימצא קונים. "עשינו את הבדיקות שלנו. יש ביקוש גבוה לבניינים חדשים בסטנדרטים מתקדמים, ושלנו יהיה היפה מכולם", הוא מבטיח.
"עיצוב יוקרתי ומיקום עושים את ההבדל בין בניין חדיש ומצליח לבין הבניינים הישנים", אומר עידו חג'ג', בעלים ומנהל בקבוצת הנדל"ן חג'ג'. חג'ג' אינה משכירה את בנייני המשרדים שהיא בונה, אלא מוכרת אותם לאנשי עסקים וחברות, הרוכשים בדרך כלל קומת משרדים או יותר. בפרויקט המשרדים היוקרתי שבנתה החברה ברחוב הארבעה בתל אביב היא הבליטה את שמו של ג'ורג'יו ארמאני - המעצב המפורסם שהיה אחראי לעיצוב הפנים בפרויקט שהשיג מחירי שיא: קומות במחיר של 25 אלף שקל למ"ר. בין הקונים: עורכי דין מפורסמים, המיליארדר טדי שגיא ואיש ההייטק איל ולדמן. הפרויקט, בן שני מגדלים, נמכר במהירות, וחג'ג' לא מזהה רוויה בשוק: "יכולתי למכור את הפרויקט שוב ובמחירים גבוהים יותר", הוא אומר.