עד החצי מיליון: איפה תמצאו דירה בפחות מ-500 אלף שקלים

1,900. זהו מספר המודעות, פחות או יותר, שתקבלו בחיפוש באתר "יד 2", כאשר תגדירו בקשה לחיפוש דירת מגורים למכירה במחיר של עד חצי מיליון שקל בלבד (ובתנאי שהמחיר מצוין במודעה). אם מצמצמים את החיפוש לדירות 2 חדרים ומעלה, מתקבלות 1,200 תוצאות בלבד. בשלב הזה האתגר הפך מבדר, וכשהעלינו הילוך ל־3 חדרים ומעלה, הגענו ל־817 בכל מדינת ישראל. המתחיל במצווה וגו', אז המשכנו עבורכם וחיפשנו דירות 4 חדרים. התוצאה: 270 דירות. 5 חדרים? הגזמתם. בשלב הזה נותרנו עם טעויות ועם טסטים שונים שעולים כ"מודעות בדיקה". 
 

כשהתחלנו את הניסוי ביקשנו לבדוק אם למרות הבכי והנהי, יש איזושהי אלטרנטיבה למי שרוצה לרכוש נכס במחיר בר השגה. המסקנה היא שזה אפשרי, אבל… הדירות נמצאות, כמובן, אולם מדובר בדירות ישנות בערי הפריפריה בלבד. הבשורה העצובה היא שמדובר בדירות שלפני כמה שנים נמכרו במחירים נמוכים בהרבה, ורק שגעת מחירי הדירות הקפיצה את מחירן באופן יחסי ושחקה את התשואה מהשכרה. זאת חרף העובדה שמדובר באופן כמעט גורף בדירות בבתים ישנים ושהפריפריה, למרבה הצער, עדיין לא מציעה את איכות החיים, את אפשרויות התעסוקה ואת טיב השירותים הממשלתיים, שמהם נהנים רוב אזרחי ישראל. 
 

את המחקר הנוכחי ערך לבקשת "מעריב עסקים" המחבר הוותיק של מחירון הדירות, לוי יצחק. יצחק, שמכיר את נפש המשקיעים, מוצא לנכון להזהיר כי למרות התשואה המפתה למדי על הנייר לדירות בפריפריה, הביקוש נמוך למדי, ויש סיכון גבוה שלא תמצאו שוכרים לנכס. "די בחודש אחד ללא שוכר כדי שהתשואה תיחתך באופן חד", הוא אומר. 
 

ועוד אזהרת מסע אחרונה: אחת לפני שיוצאים לדרך. הסקירה השבועית שאנחנו מכינים עבורכם כל שבוע, על שכונה ספציפית, חודרת לרבדים עמוקים באופי השכונה הנסקרת ונותנת תמונת מצב מדויקת למדי של המחירים ושל המשתנים הייחודיים שמשפיעים עליהם. סקירה רוחבית כזו שלפניכם יכולה להוות בסיס נתונים בלבד, ואינה מהווה תחליף לבדיקות מעמיקות יותר על שכונה ספציפית, למי שחפץ לרכוש דירה להשקעה או למגורים. הנתונים שלפניכם נערכו על בסיס נתונים סטטיסטיים שרוכזו ונותחו על ידי לוי יצחק, אבל עלולים להכיל גם עיוותים שונים, כדרכם של מספרים שנגזרים באופן ממוצע. ועכשיו, בואו נצא לדרך.
 

מחירי דירות 2 חדרים עלו בחמש השנים האחרונות ב־38%. מחירי דירות בנות 3 חדרים עלו בחמש השנים האחרונות ב־35%, אבל התשואה מהשכרת דירות פחתה ביותר מאחוז. היום קיים בעיר היצע של דירות במחיר שנע סביב 500,000 שקל. למרות מחירן הנמוך, נדרש זמן ממושך, יותר משבעה חודשים, למכירת דירה.
 

במהלך שנת 2018 אפשר היה למצוא דירת 2 חדרים במחיר של 415,000 שקל ובמחיר שכירות של 1,800 שקל בחודש (תשואה שנתית - 5.2%). כמו כן, אפשר היה למצוא דירת 3 חדרים בעיר במחיר של 500,000 שקל ולהשכירה ב־2,150 שקל בחודש (תשואה שנתית - 5.2%). לשם השוואה, אנשי לוי יצחק בדקו ומצאו כי בשנת 2013 אפשר היה למצוא דירת 2 חדרים ב־300,000 שקל ולהשכירה ב־1,600 שקל (תשואה שנתית - 6.4%). כמו כן, יכולתם לרכוש דירת 3 חדרים ב־370,000 שקל ולהשכירה במחיר של 1,900 שקל (תשואה שנתית 6.2%).

בדימונה אפשר לרכוש גם דירת 4 חדרים (!) בפחות מ־500,000 שקל. מחירי דירות 3 חדרים עלו בשיעור זעום, 7.5%, בחמש השנים האחרונות. דירות בנות 4 חדרים עלו ב־19%. השינויים בתשואה אף הם נמוכים יחסית, ולדברי לוי יצחק, פעילות שוק הנדל"ן בדימונה נמוכה מאוד. במהלך שנת 2018 אפשר היה לרכוש דירת 3 חדרים במחיר של 355,000 שקל ולהשכירה במחיר של 1,500 שקל בחודש (תשואה שנתית - 5%). כמו כן, נמצאו דירות 4 חדרים בעיר במחיר של 500,000 שקל ולהשכרה ב־2,000 שקל בחודש (תשואה שנתית - 4.8%).
 

בשנת 2013 נמצאו דירות 3 חדרים  לרכישה ב־330,000 שקל ולהשכרה במחיר של 1,450 שקל (5.3% תשואה שנתית). כמו כן, דירת 4 חדרים אפשר היה לרכוש ב־420,000 שקל ולהשכירה במחיר של 1,800 שקל (5% תשואה שנתית).

ערד

גם בערד אפשר לרכוש דירות בנות 4 חדרים בפחות מחצי מיליון שקל. מחירי דירות בנות 3 חדרים עלו בחמש השנים האחרונות ב־37%. מחירי דירות בנות 4 חדרים עלו ב־14%. במהלך שנת 2018 אפשר היה למצוא דירת 3 חדרים במחיר של 370,000 שקל, במחיר שכירות של 1,900 שקל בחודש (תשואה שנתית 6.2%). כמו כן, נמצאו דירות 4 חדרים בעיר במחיר של 500,000 שקל ולהשכירה ב־2,500 שקל בחודש (תשואה שנתית - 6%). בשנת 2013 נמצאו דירות 3 חדרים לרכישה ב־270,000 שקל ולהשכרה במחיר של 1,700 שקל (תשואה שנתית - 7.5%). כמו כן, יכולתם לרכוש דירת 4 חדרים ב־440,000 שקל ולהשכירה במחיר של 2,300 שקל (תשואה שנתית - 6.3%).
 

בירוחם, מחירי דירות בנות 3 חדרים עלו ב־28% בחמש שנים. מחירי דירות 4 חדרים עלו ב־15% משנת 2013 עד היום. קיים היצע גדול של דירות במחיר נמוך מ־500,000 שקל, אך לדברי לוי יצחק לעתים לא נמצא להן שוכר גם לאחר שנה בשוק. במהלך שנת 2018 אפשר היה לרכוש דירת 3 חדרים במחיר של 355,000 שקל ולהשכירה ב־1,450 שקל בחודש (תשואה שנתית - 4.9%). כמו כן, אפשר היה למצוא דירת 4 חדרים בעיר במחיר של 450,000 שקל ולהשכירה ב־2,300 שקל בחודש (6% תשואה שנתית). 
 

בשנת 2013 אפשר היה למצוא דירת 3 חדרים ב־277,000 שקל ולהשכירה במחיר של 1,280 שקל (5.5% תשואה שנתית). כמו כן, אפשר היה למצוא דירת 4 חדרים ב־390,000 שקל ולהשכירה במחיר של 2,050 שקל (תשואה שנתית - 6.3%).

קריית שמונה

דירות בנות 3 חדרים הן הדירות היחידות שאפשר לרכוש בקריית שמונה ב־500,000 שקל או פחות. היצע הדירות בנות 2 חדרים שואף לאפס.

מחירי הדירות בנות 3 חדרים נסקו  בקריית שמונה ב־60% בחמש השנים האחרונות, וכתוצאה מכך נחתכה התשואה משכירות ב־1.5%.

במהלך שנת 2018 אפשר היה למצוא דירת 3 חדרים במחיר של 480,000 שקל, במחיר שכירות של 1,900 שקל בחודש (4.8% תשואה שנתית). בשנת 2013 אפשר היה למצוא דירת 3 חדרים ב־300,000 שקל ולהשכירה במחיר של 1,580 שקל (תשואה שנתית - 6.3%).

מחירי דירות בנות 3 חדרים עלו משנת 2013 עד היום ב־47%.  עליית המחירים הזאת נגסה בתשואה, שירדה מ־7% ל־5.4%. מחירי דירות בנות 2 חדרים עלו ב־26% בלבד בחמש השנים האחרונות. חסרונם של המשקיעים בולט מאוד בעיר, והיא עדיין לא מצליחה להתרומם כפי שנדרש מהעיר היחידה בארץ שחולשת על משאב טבע אסטרטגי כמו הכנרת. 
 

במהלך שנת 2018 אפשר היה למצוא דירת 2 חדרים במחיר של 360,000 שקל, במחיר שכירות של 1,600 שקל בחודש (תשואה שנתית 5.3%). כמו כן, אפשר היה למצוא דירת 3 חדרים בעיר במחיר של 500,000 שקל ולהשכירה ב־2,250 שקל בחודש (תשואה שנתית - 5.4%). בשנת 2013 אפשר היה למצוא דירת 2 חדרים ב־285,000 שקל ולהשכירה במחיר של 1,400 שקל (תשואה שנתית - 5.9%). כמו כן, דירת 3 חדרים ניתן היה למצוא ב־340,000 שקל ולהשכירה במחיר של 2,000 שקל (תשואה שנתית - 7%).

 

בעיר יש היצע גדול של דירות בנות 3 חדרים, ומחירן עלה בחמש השנים האחרונות ב־17%. במהלך שנת 2018 אפשר היה למצוא דירת 3 חדרים במחיר של 410,000 שקל ולהשכירה ב־1,750 שקל בחודש (5% תשואה שנתית). בשנת 2013 אפשר היה למצוא דירת 3 חדרים ב־350,000 שקל ולהשכירה במחיר של 1,610 שקל (5.5% תשואה שנתית).
 

מחירי דירות בנות 2 חדרים עלו בחמש השנים האחרונות ב־16%. לעומת זאת דירות 3 חדרים עלו ב־28%. במהלך שנת 2018 אפשר היה למצוא דירת 2 חדרים במחיר של 325,000 שקל ולהשכירה ב־1,500 שקל בחודש (תשואה שנתית - 5.5%). כמו כן, אפשר היה למצוא דירת 3 חדרים בעיר במחיר של 500,000 שקל ולהשכירה ב־1,900 שקל בחודש (תשואה שנתית - 4.6%).
 

בשנת 2013 אפשר היה למצוא דירת 2 חדרים ב־280,000 שקל ולהשכירה במחיר של 1,400 שקל (6% תשואה שנתית). כמו כן, יכולתם לרכוש דירת 3 חדרים ב־390,000 שקל ולהשכירה במחיר של 1,700 שקל (5.2% תשואה שנתית).

  באר שבע

בבירת הנגב אפשר עדיין למצוא דירות במחירים של עד 500,000 שקל רק באזורים ובשכונות ספציפיות. 

למשל, דירות 2 או 3 חדרים, בשכונה ד׳ המאוכלסת בשיכונים ישנים, בקומה 3 או 4 ללא מעלית, נמכרות במחירים האלה. עם זאת, מדובר בשכונה שמבוקשת מאוד על ידי סטודנטים באוניברסיטת בן גוריון הסמוכה. הדירות נמכרות במחירים זולים, אך השכירות החודשית אינה נמוכה מאשר בדירה דומה בקומה נמוכה יותר. מחירי דירות 3 חדרים עלו ב־56% בחמש השנים האחרונות. מחירי דירות 2 חדרים עלו ב־47%.

התשואה מהשכרת דירות נחתכה חדות עקב הנסיקה במחירים. רק בשנה האחרונה המחירים ירדו, משום שהמשקיעים הפסיקו לרכוש דירות, וחלקם אף מכרו אותן.

דירת 3 חדרים ברחוב התלמוד נמכרה ב־482,000 שקל ומושכרת ב־2,100 שקל בחודש.

במהלך שנת 2018 יכולתם לרכוש דירת 2 חדרים במחיר של 425,000 שקל ולהשכירה ב־2,000 שקל בחודש (תשואה שנתית - 5.6%). כמו כן, אפשר היה למצוא דירת 3 חדרים בעיר במחיר של 500,000 שקל ולהשכירה ב־2,300 שקל בחודש (תשואה שנתית - 5.5%).

בשנת 2013 אפשר היה למצוא דירת 2 חדרים ב־290,000 שקל ולהשכירה במחיר של 1,650 שקל (תשואה שנתית - 6.8%). כמו כן דירת 3 חדרים אפשר היה למצוא ב־320,000 שקל ולהשכירה במחיר של 1,950 שקל (תשואה שנתית - 7.3%).

  חיפה

רק בשכונות מסוימות כמו הדר תחתון, ואדי ניסנס והעיר התחתית, אפשר למצוא דירות בסכומים שנמוכים מחצי מיליון שקל. דירות בנות 2 חדרים עלו בחמש השנים האחרונות ב־58%, ודירות 3 חדרים ב־52%. וכאן, כמו בבאר שבע, התשואה נחתכה באופן חד.

במהלך שנת 2018 אפשר היה לרכוש דירת 2 חדרים במחיר של 410,000 שקל ולהשכירה בכ־2,000 שקל בחודש (תשואה שנתית - 5.9%). כמו כן, אפשר היה למצוא דירת 3 חדרים בעיר במחיר של 500,000 שקל ולהשכירה ב־2,200 שקל בחודש (תשואה שנתית - 5.3%).

בשנת 2013 אפשר היה למצוא דירת 2 חדרים ב־260,000 שקל ולהשכירה במחיר של 1,580 שקל (7.3% תשואה שנתית). כמו כן, יכולתם לרכוש דירת 3 חדרים ב־330,000 שקל ולהשכירה במחיר של 1,750 שקל (6.4% תשואה שנתית).