המשנה ליועץ המשפטי לממשלה, ארז קמיניץ, פרסם השבוע חוות דעת משפטית ראשונה מסוגה, המכריעה בשאלת המעמד המשפטי של זוכי תוכנית מחיר למשתכן. חוות הדעת מבהירה באופן חד וברור כי זוכי התוכנית, המקבלים מעין הנחה מהמדינה בגובה 200־400 אלף שקל, אינם נהנים מאותן זכויות של רוכשי דירות מחוץ לפרויקט. הם גם אינם זכאים להגיש התנגדויות לוועדות התכנון והבנייה המקומיות - הסמכות המכריעה בסוגיית מספר הדירות בכל קומה, מספר החדרים בכל דירה, מספר המבנים במתחם וכו', אף שאותם זוכים אמורים בעצם להיות בעלי הקרקע.
 
“בגדול, מה שנכתב בחוות הדעת הוא שכאשר אתה מנתח את החוק, הפסיקה והמעמד שזוכי מחיר למשתכן נתונים בהם בעת המכירה, אתה מבין שאין בהם קשר קנייני מספק לקרקע, קשר המאפשר להם להתנגד להקלות המבוקשות", אומר קמיניץ ל"מעריב עסקים". “אם עד שנת 2017 ההגרלות של מחיר למשתכן התקיימו אחרי שניתן היתר בנייה, הרי שההחלטה להקדים את מועד עריכת ההגרלות למועד שבו יוצאים לשיווק, ובעצם לפני שיזם זכה במכרז כלשהו, גוזרת על הזוכים תקופה די ארוכה של חוסר ודאות".

כחלק מהגרלת מחיר למשתכן, לאחר שקרקעות לבנייה יוצאות למכרז בקרב הקבלנים והיזמים, הציבור שנרשם לתוכנית מקבל את הזכות לרכוש דירה לפי מיקומו בתור שנקבע בהגרלה. אולם בזמן שאותם זוכים מאושרים בטוחים שהם עומדים לרכוש את דירת חלומותיהם, הקבלן שקיבל לידיו את הקרקע צריך להוציא היתרי בנייה מוועדת התכנון המקומית. הדבר מאפשר לו לבצע שינויים בתוכניות המקור, לרבות הדירה שאותם זוכים חשבו שהם עומדים לרכוש, כך שלבסוף היא עלולה להתגלות כדירה אחרת לחלוטין.


בפרויקט גליל ים בהרצליה הוגשו התנגדויות רבות ונוהל מאבק משפטי על הפרויקט, ולבסוף דחה בית המשפט את ההתנגדויות. גם בפרויקטים של מחיר למשתכן באור יהודה, במבשרת ציון וברעננה הוגשו התנגדויות, המתרכזות בתוספת יחידות הדיור שהיזמים מבקשים להוסיף במסגרת ההקלות כדי להגדיל את הרווח מהפרויקט, תוספות שממשנות את פני התכנון כולו. 

“היזם נדרש להגיש בקשה להקלה בחלק מהמכרזים, ושוב עובר זמן עד שהיזם יודע בדיוק מה נותנת לו הוועדה המקומית", ממשיך קמיניץ. “רק אז הוא מתחיל להקים את המבנה או המבנים, שאחר כך צריך לשבץ לתוכם את הדיירים הזוכים. יוצא שבנקודת זמן שבה הם זכו בהגרלה, הם לא יודעים דבר על הדירה העתידית: כמה קומות יש בבניין, באיזו קומה הדירה, כמה חדרים יהיו בה, ואפילו מה יהיה מחירה. כל חוסר הוודאות הזו נובעת מכך שהם זכו בהגרלה במועד סמוך ליום שבו הקבלן זכה במכרז. מצב זה של אי ודאות מערים קשיים שונים. מצד אחד, הזוכים מרגישים שאין להם שום קשר לפרויקט, ומצד שני אנחנו לא יכולים לתת להם זכות חוזית להתנגד, משום שזה לא תואם את החוק. הם נמצאים בערפל, והוא מתפוגג לאחר שנותנים היתרי בנייה".
נשאלת השאלה כיצד הגענו למצב שבו יש בתוכנית כשלים ועיוותים כה מהותיים. ובכן, הסיבה לכך היא שבעקבות ההצלחה שלה ובמטרה למקסם רווחים, בשנת 2017 החליטו משרדי האוצר והשיכון לשנות את הנוהל ולאפשר ליזם שזכה בשטחים להוציא היתרי בנייה, ובכך פשוט קיצרו תהליכים.

מחלוקת בין המשרדים

חוות הדעת של עו"ד קמיניץ חוברה בעקבות מחלוקת שהתפתחה בין מינהל התכנון למטה הדיור לגבי פניית הזוכים לוועדות העירוניות. מינהל התכנון טען כי אף שזוכי מחיר למשתכן אינם הבעלים של הקרקע בעת קבלת ההיתרים של היזם, הרי שיש להם זכויות מהותיות על הקרקע שהוענקה להם על ידי המדינה בעת הזכייה בהגרלה. עוד טוענים במינהל כי יש אבסורד של ממש בכך שלשוכר ארעי עומדת הזכות להתנגד לתוכניות השונות של היזם, ואילו לבעלים העתידיים של הקרקע אין זכות דומה. 

מנגד טענו במטה הדיור ובמשרד השיכון כי הזוכים בהגרלה מקבלים את הזכות לבחור ולרכוש דירה, אולם עד מועד החתימה על חוזה הרכישה אין להם כל זיקה לקרקע או למבנה העתידי שיקום עליו, משום שבהודעת הזכייה עצמה אין את הפירוט המספק על המבנה המיועד שיכול ליצור זיקה להליכי התכנון או הרישוי. עם זאת, לאחר שהזוכים מקבלים את הנתונים הסופיים - ובניגוד לבעלי הקרקע, לשוכרים זמניים או אפילו לבעלי קרקע גובלת - אותם זוכים יכולים להחליט אם ברצונם לרכוש את הדירה או להשתחרר מהסכם הרכישה. 

נוסף על כך טענו במטה הדיור ובמשרד הבינוי והשיכון כי היות שליזמים ניתנת מראש האפשרות להגיש את הבקשות להקלות, זוכי הפרויקט צריכים להביא זאת בחשבון בעת ההתמודדות במכרז. כמו כן, ההתנגדויות המוגשות לוועדות על ידי חלק מהזוכים גורמות לעיכוב בהתקדמות הפרויקט ומסבות ליזמים וליתר הרוכשים, שאינם נמנים עם קבוצת המתנגדים, נזק רב, ונוסף על כך, בראייה מערכתית נגרם נזק לתוכנית מחיר למשתכן.

בעניין זה כתב קמיניץ בחוות הדעת: “בחינת התקיימותו של מבחן הפגיעה ושקילת מכלול השיקולים הצריכים לעניין, מובילים למסקנה כי לזוכי מחיר
למשתכן, אשר זכו בהגרלה שנערכה לפני הוצאת היתר בנייה, אין זכות במקרקעין אשר נפגעה באופן המקנה זכות להתנגד, והם לא רכשו בשלב הזכייה אינטרס הסתמכות מספק ליצירת זכות עמידה לשם הגשת התנגדות לבקשה להקלה". 

קמיניץ לא חוסך בחוות הדעת שלו ביקורת על התנהלות המדינה: “ההחלטה שהתקבלה במשרדי הממשלה להקדים את ביצוע ההגרלות מיד לאחר זכיית היזם במכרז וזמן רב לפני קבלת היתר, מעמידה את זוכי התוכנית במצב של חוסר ודאות שנמשך לאורך זמן רב, לעתים בלתי מוגבל. תוצאה זו אינה תקינה", כותב קמיניץ. הוא מסביר כי לזוכי מחיר למשתכן אין זכות להתנגד בוועדה המקומית, אבל הם יכולים להחליט אם לקבל את הזכייה או לוותר עליה ובכך להעביר את האפשרות לרכישה לזוכה אחריהם, וכל זאת בפרק זמן סביר. 

רבים מהזוכים מנצלים כמעט את מלוא הזמן בשביל לקבל את ההחלטה. כך נוצר עיכוב בתהליך, מספר מחפשי הדירות יורד וגם המחירים יורדים. “לטעמנו, נקודה זו במערכת היחסים שבין המדינה ובין זוכי מחיר למשתכן, ראוי לה שתיבחן שוב", כותב קמיניץ בחוות הדעת שלו ומוסיף: “הפגם שביחסי המדינה וזוכי מחיר למשתכן, אל לו כי ישתרשר ליזם, הניצב בפני התנגדויות להליך ההקלה. המדינה היא שהתחייבה כלפי הזוכים בהתחייבות חד־צדדית או בחוזה, והיזם לא צריך להיפגע מהאופן שבו נעשתה התחייבות זו". 

קמיניץ מחדד את דבריו בחוות הדעת ואומר ל"מעריב עסקים": “אנחנו חושבים שהמדינה צריכה לשים לב לתוצאה העגומה משהו שנגרמת מתקופת
ההמתנה הארוכה הנדרשת מזוכי מחיר למשתכן מרגע הזכייה עד שיש ברשותם דירה. לא בחנו לעומק מה אפשר לעשות. בעבר יצאו השיווקים לאחר היתרי בנייה, ולדעתנו זה עדיף בהרבה, אבל אם יש לממשלה, למשרד השיכון, לרשות מקרקעי ישראל ולמשרד האוצר רעיונות אחרים כיצד להגיע לתוצאה טובה יותר מבחינת חוסר הוודאות של הזוכים, אפשר לשקול אותם בשמחה".

עו"ד קמיניץ מתייחס גם לביקורת, שלפיה חוות הדעת שלו מסנדלת את זוכי מחיר למשתכן בוועדות המקומיות ואומר: “זה כמו שישאלו אותי אם חוק החוזים מסנדל מישהו שחתם על חוזה. שאלו אותנו מה העמדה המשפטית, אמרנו אותה. בית משפט לא מחויב לה ויכול לקבוע מה שהוא רוצה. אנו מפרשים את הדין למשרדי הממשלה, וכך עשינו גם בנוגע למכרזי מחיר למשתכן. גם ועדות ערר אמורות לקבל את העמדה הזו כך, אבל זכותו של בית משפט לפסוק אחרת. אנחנו לא בית משפט".