מעשה שהיה כך היה ועניינו בבעלי דירות בבית משותף, אשר חלקם רצו לקדם פרויקט תמ"א 2/38 (הריסה ובניה מחדש) ולהנות מהיתרונות הגלומים בתכנית ובהתחדשות העירונית ואילו חלקם האחר, רצה להותיר את הסטטוס-קוו הקיים בבית המשותף, תוך הישענות על הוראות כאלה ואחרות בתקנון הבית המשותף. היות שפרקטית לא ניתן היה להתקדם לכאן או לכאן, הגיעה המחלוקת לפתחו של בית המשפט.
על מנת לקדם פרויקט תמ"א 2/38 (הריסה ובניה מחדש) קובע חוק המקרקעין (חיזוק בתים משותפים מפני רעידות אדמה), התשס"ח-2008 ("חוק החיזוק"), כי נדרשת לשם כך הסכמתם של כל הבעלי הדירות בבית המשותף, וכי שעה שלא קיימת הסכמתם של כל בעלי הדירות בבית המשותף, מוקנית למפקח/ת על המקרקעין סמכות (הנגזרת מתביעה של בעלי הדירות) לאשר פרויקט כזה, כאשר בעלי הדירות בבית המשותף המעוניינים לקדם פרויקט כאמור, מהווים רוב של 4/5 מהדירות בבית המשותף ש4/5 מהרכוש המשותף צמוד לדירותיהם.
חוק המקרקעין, התשכ"ט-1968 ("חוק המקרקעין") מגדיר בית משותף מורכב (בפשטות – בית משותף המורכב ממספר אגפים נפרדים כאשר על פניו כל אגף יכול להתנהל בנפרד הגם שבפועל האגפים מתנהלים יחד) וקובע, שעל מנת לבצע פרויקט חיזוק בבית משותף, נדרשת הסכמתם של כל בעלי הדירות בבית המשותף, למעט בהינתן החלטה אחרת של המפקח/ת על המקרקעין מכוח סמכותה בדין.
סעיף 11 לחוק החיזוק משלב בין ההוראות לעיל וקובע, שבית משותף מורכב לעניין חוק החיזוק, הוא זה שמתקיימים בו שני תנאים מצטברים – (1) "אין בביצוע העבודה במבנה או באגף כדי לפגוע בזכויותיו של בעל דירה במבנה או באגף אחר בבית המורכב; (2) ניתן לבצע חיזוק מפני רעידות אדמה של המבנה או האגף, מבלי לבצע חיזוק של מבנה או אגף אחר בבית המורכב.
על מנת לקבוע כיצד לסווג את הבית המשותף בדיון שהגיע לפתחו, בחן בית המשפט המחוזי את הוראות תקנון הבית המשותף (המהווה כמעין חוזה בין כל דרי הבית) וקבע, כי בנסיבות העניין מתוך הוראות התקנון, ניתן ללמוד כי הבית המשותף הינו בבחינת "בית מורכב", המורכב משני אגפים – האחד צפוני והאחד דרומי -וזאת, הגם שלא מצא בתקנון הוראה המסווגת מפורשות את הבית המשותף כבית מורכב.
לאחר שקבע את שקבע, בחן המחוזי, האם ניתן להוציא לפועל פרויקט חיזוק מכוח תמ"א 38 רק באגף אחד של הבית המשותף. היינו, האם הוצאתו לפועל של פרויקט חיזוק והריסתו של אגף אחד מהווה סכנה לאגף האחר. וקבע, תוך הישענות על חוות הדעת שהונחו בפניו, כי קיימים פתרונות הנדסיים, אשר יכולים לאפשר את ביצוע ההריסה רק באגף אחד והתיר את ביצוע הפרויקט רק בחציו של הבית המשותף.
הכותבת היא עו"ד רווית קינן, מומחית בנדל"ן ומקרקעין
* לתשומת ליבך, המידע בעמוד זה אינו מהווה ייעוץ משפטי מכל סוג או המלצה לנקיטת הליך או אי נקיטת הליך. כל המסתמך על המידע עושה זאת על אחריותו בלבד. נכונות המידע עשויה להשתנות מעת לעת.