הבנייה למגורים במשבר עמוק, ושום פתרון בזמן מלחמת חרבות ברזל הארורה לא נראה באופק - מה שאינו מפריע למרבה הפלא לישראלים לרכוש חלומות בדמות דירות “על הנייר”, שאי אפשר לגור בהן עד שהנייר יהפוך לבטון, לפלדה, לחרסינה ולמטבח. מהיכן הכסף והביטחון לרכישת דירות גם בימים קשים אלה? על כך נענה בהמשך.
בינתיים נספר שבחודש יוני השנה, 62% מרכישות הדירות היו על הנייר. במיוחד באזור תל אביב אוהבים דירות על הנייר ו־84% מהדירות שנרכשו ביוני היו כאלה. הבנקים שמחים להשתתף בחגיגה, ותאווי הרווח ממשיכים ביד רחבה להעמיד משכנתאות בשיעורי מינוף הולכים ועולים ככל שמחירי הדירות נוסקים.
הזוגות הצעירים ישלימו תשלום המשכנתה רק בעוד 25 שנה. עד אז בין 25%־30% מהם יספיקו להתגרש לפחות פעם אחת. וככל שהבנייה למגורים נסוגה, תמוה, שיעורי המימון מערך הדירה (Loan to Value – LTV) עולים. ברבע השני של השנה הייתה עלייה בשיעור שנתי של 23.5% בבנייה למגורים, כך על פי נתוני הלמ”ס, אבל עדיין הבנייה למגורים הייתה נמוכה ב־32% מאשר ברבע השלישי של 2023, ערב 7 באוקטובר.
בחודש מאי הועמדו משכנתאות בהיקף 7.8 מיליארד שקל לאחר 5.9 מיליארד שקל באפריל, 6.2 מיליארד שקל במרץ ו־5.4 מיליארד שקל בפברואר. הנתון המדהים הוא כי במאי 45% מהמשכנתאות היו בשיעור LTV של מעל 60% ועד 75%, לעומת 43%־44% בחודשים הקודמים המוזכרים.
מספר ההלוואות הגיע לשיא בחודש אפריל, 6,270, ומשכנתא ממוצעת לרכישת דירה עמדה על כ־943 אלף שקל. הריבית הממוצעת לאורך חיי המשכנתה הייתה באפריל 5.84%, הבנק הבינלאומי עם הריבית הנמוכה ביותר - 5.52% ואחריו בנק הפועלים - 5.63%. ביולי הריבית הממוצעת כבר עלתה, כתוצאה מהמשך העלייה בגירעון הממשלתי למימון המלחמה שגורר לעלייה בריבית בשווקים, ל־5.95% ועדיין הבינלאומי והפועלים הזולים ביותר לנוטלי המשכנתאות - 5.73% ו־5.82%, בהתאמה. יקר במעט בנק לאומי עם 5.89%. שאר הבנקים גובים ריבית עוד יותר גבוהה.
החזר המשכנתה החודשי למי שנטל הלוואה בשיעור ממוצע באפריל למשך 25 שנה הוא כ־6,000 שקל לחודש. מי שקונה היום דירה בשווי 2.5 מיליון שקל, במימון של 75% מערך הדירה, צריך להחזיר מדי חודש כ־12 אלף שקל. כמובן שמעטים יכולים להתחייב להחזר כה גבוה מדי חודש לאורך 25 שנה.
בונים על העתיד
העלייה בצורכי המימון לרכישת דירה נובעת מחידוש העלייה במחירי הדירות, ישנות כחדשות, בשיעור 5.3% בחצי השנה לחודשים מאי־יוני לאחר ירידה של 0.6% במשך חצי שנה קודם לכן.
במחירי הדירות החדשות הייתה עלייה של 0.9% במחיר לאחר ירידה של 3.1% בחצי השנה שקדמה. עלינו לזכור כי במחירי הדירות החדשות נכללים דירות בסבסוד ממשלתי המהוות כ־20% מכלל הדירות החדשות. כך בעוד שמחירי כלל הדירות החדשות ירדו בשיעור של 0.6% בחודשים מאי־יוני, מחירי הדירות החדשות למעט דירות בסבסוד ממשלתי עלו ב־0.3%. בשנה האחרונה למאי־יוני עלו כלל מחירי הדירות כולל חדשות וכולל בסבסוד ממשלתי ב־4.7%, מדד המחירים לצרכן עלה בשנה הזאת ב־2.9%, כך שהעלייה הריאלית במחירי כלל הדירות הייתה כ־1.7% בלבד.
על מה בונים רוכשי הדירות בבואם לקנות את הנכס החשוב ביותר בחייהם? על כך כי השכר הריאלי שלהם ימשיך לעלות והם יוכלו לעמוד ביעד של תשלום המשכנתה לאורך רבע מאה. אכן השכר הריאלי עלה בשנה האחרונה לחודש מאי ב־3.2%, אבל העתיד אינו כה ורוד, ודאי אם המשק ייכנס לקשיים ככל שהמלחמה תתארך ותוצאותיה יזיקו לפעילות המשקית. צורכי הממשלה למימון המלחמה הולכים ונערמים, לכן לא יהיה מנוס מהעלאת מס הכנסה, אם ישירות, אם בעקיפין, אם באמצעות העלאת שיעורי מס הכנסה, או בעקיפין באמצעות עדכון חלקי בלבד של מדרגות מס הכנסה, כך שחלק גדול יותר מהכנסתו של ציבור השכירים ייכנס למדרגות מס גבוהות יותר.
אפשרות נוספת: הקפאת נקודות הזיכוי וגם הקפאה חלקית של קצבאות ילדים, הכל יביא לתוצאה של ירידה בהכנסה הפנויה של הציבור, כך שתישאר לו פחות הכנסה פנויה חודשית לתשלום השוטף של המשכנתה. עוד עלינו לזכור כי השכר הממוצע במשק אומנם בעלייה, אך עיקרה בשנים האחרונות נובע מענף ההייטק. השכר הממוצע כרגע עומד על 13,044 שקלים לחודש, אבל לעובדים והשכירים בענפי האירוח, למשל, השכר נמוך מאוד ועומד על 6,192 שקלים לחודש. שירותי ניהול ותמיכה עם שכר ממוצע של 8,037 לחודש, שירותי בריאות וסעד - 9,070, חינוך - 9,792, מסחר סיטונאי וקמעונאי - 10,793 ובינוי - 12,625 שקל לחודש.
קבוצות אלה בסיכון רב אם ייקחו עליהן עול משכנתה עם מינוף גבוה לאורך שנים, שכן משברים כלכליים יאיימו על כוח ההשתכרות שלהם. לא זו בלבד, עד אשר יקבלו הדירה הנכספת בעוד מספר שנים, רק להוזים פתרונות מי יבנה את הדירות באין פועלים, מי יישלם על העלייה בעלות חומרי הגלם לקבלני הביצוע בעוד שהתשלומים לקבלנים אינם צמודים למדדים בד”כ. הממתינים לדירות ייאלצו בינתיים גם לשכור דירה, שעלות השכרתה נמצאת בעלייה בשל התרכזות הישראלים במרכז הארץ עקב המלחמה.
נכון, ישנן שכבות שיכולות ליטול סיכון עם משכנתאות בשיעורי מימון גבוהים, כגון בהייטק, שם השכר הממוצע הוא 28,822 שקלים לחודש, או אצל הבנקים ועובדי הביטוח עם שכר של 23,613 לחודש ועד לעובדים בשירותי החשמל והמים (23,610). מי שנמצא במצב המיטבי הם עובדי מנהל מקומי, ציבורי, ביטחון וביטוח לאומי, גם שכר גבוה של 18,013 שקלים לחודש, ובעיקר משרה בטוחה לאורך שנים. ביטחון תעסוקתי שווה כסף, בייחוד אם שני בני הזוג עובדים במנהל הציבורי המתגמל.
חוסר של 140 אלף עובדים
עוד נדבך בביטחון של הישראלים שיאפשר להם לעמוד בתשלומי המשכנתה לאחר המתנה של מספר שנים לדירה הוא תיק הנכסים של הציבור, וצבר ההון האדיר של הישראלים לאורך שנים לא ייאמן. רק השנה גדל צבר ההון של הציבור הישראלי ב־6% ל־5.738 טריליון שקל. מאז תחילת שנת 2020 ועד מאי השנה עלה ערך תיק הנכסים של הציבור, בתוך 41 חודשים, ב־27.6% - תוספת של 1.24 טריליון שקל.
הקורונה בתחילה ואחר כך המלחמה הביאו בעקיפין לעלייה בשיעור החיסכון של הציבור, שאינו יכול להוציא עוד ועוד כסף אפילו אם ירצה. ההון הממוצע של כל ישראלי מתינוק ועד זקן מגיע ל־585 אלף שקל. חלקו הרב של ההון אצל האוכלוסייה המבוגרת והזקנה המאריכה חיים, שיש לה מקורות לעזור לאלה מהצאצאים שייקלעו למצוקה, לבטח לחלק מנוטלי המשכנתאות. גם לנוטלי המשכנתה עצמם ישנם נכסים כספיים סמויים ליום סגריר בדמות קרנות השתלמות, חסכונות סגורים, אפשרות ליטול הלוואות מקרנות גמל ופנסיה וכן ירושות.
נדבך נוסף בביטחון הישראלים רוכשי הדירות הוא התעסוקה. למרות המלחמה, המשק בתעסוקה מלאה, הביקוש לידיים עובדות גבוה ונמשך לאורך חודשים. שיעור האבטלה בפועל מזערי ביותר - ביולי רק 2.8% - מהנמוכים בעולם. מכונת המלחמה של ישראל זקוקה לידיים עובדות בכל התחומים, גם היום וגם בשנים הקרובות עד להשבת המשק לעוצמתו טרם המלחמה ואף מעבר לכך. הישראלים טסים הרבה פחות, הפעילות המשקית הפנימית העכשווית, למרבה הצער לא השקעות חדשות, במלוא עוצמתה. בחודשים האחרונים היצע מקומות העבודה עומד על בין 140־145 אלף, וכרגע חסרים 141,700 עובדים.
מעבר לכך התרחשה בישראל מהפכה שקטה בעשורים האחרונים: מהפכת הנשים. הן נהיו יותר משכילות, ומטבע הדברים השתתפותן בכוח העבודה והתעסוקה משתווה בשנים האחרונות לאלה של הגברים. כל זה נותן ביטחון למשקי הבית, שיוכלו לעמוד בתשלומי המשכנתה האדירים. שיעור התעסוקה בקרב הגברים היה ביולי 64.3%. שיעור ההשתתפות בכוח העבודה של הגברים - 66.6%, כמעט קבוע ואף נמוך מעט לעומת שנים עבורו.
מנגד, שיעור התעסוקה בקרב נשים היה ביולי 57.7%, ונמצא בעלייה של ממש בשנים האחרונות. שיעור ההשתתפות של נשים בכוח העבודה - 59.5%. הכוח הנשי כרגע נתקע מעט בשל הצורך לטפל ולתפעל את משקי הבית כאשר מאות אלפי בני זוג במילואים. ברגע שהמלחמה תסתיים, אזי נצפה לחידוש העלייה בשיעור התעסוקה וההשתתפות בכוח העבודה של הנשים, מה שייתן ביטחון גבוה יותר לכושר ההחזר של התא המשפחתי של נטל המשכנתאות.
הנדבך הסוגר ברכישת דירה נמצא אצל קבלנים, שם יש יתרון נוסף לעומת רכישת דירה מיד שנייה: התשלום המיידי, שלעתים יכול לעמוד על עשירית ממחיר הדירה, והשאר סמוך לכניסה לדירה המיוחלת ולרוב כמעט ללא הצמדות של התשלומים. אפשר לחסוך עד ליום קבלת הדירה ונטילת המשכנתה, מה שיקל על תשלומי המשכנתה לאורך שנים ארוכות. ביד שנייה אין מסלול עוקף תשלום מיידי - רוכשים דירה ומשלמים מיד, כולל תשלום למדינה של מס רכישה.
הקבלנים זקוקים לכסף הישראלי כמו אוויר לנשימה. בעבר היו להם לקוחות אחרים שהתחרו על לבו של הישראלי המקומי, כמו יהודים מהעולם שרכשו דירות בישראל ליום סגריר. לאחר מכן התברר כי היום הסגריר הוא דווקא בישראל, ורכישת הדירות על ידי זרים בשפל: ביוני רכשו תושבי חוץ, נטו (רכישה פחות מימוש) רק 116 דירות, בעיקר בירושלים עם מחצית מהרכישות וקריית אונו עם רכישה של 20 דירות.
הנה כי כן, נדבך על גבי נדבך, קומה ועוד קומה, קורות בטון, חלונות זכוכית, גרם מדרגות, בלוק ועוד בלוק, טיח ועד לדלתות חדשות לדירה המיוחלת של הציבור, שסומך על עצמו שיוכל להסתדר גם בשנים הקרובות. שיהיה בהצלחה.