המשקיעים מסתערים על שוק הנדל"ן ואת המחיר משלמים זוגות שחולמים על דירה

חלקם של "המשקיעים המקומיים" בדירות מכלל רוכשי הדירות, חדשות ויד שנייה, היה בחודש מאי השנה 18.7%, לעומת 14.03% במאי אשתקד, וזאת על רקע הפחתת מס הרכישה להשקעה בידי שר האוצר לשעבר ישראל כ"ץ לפני כשנה. אחוז כה גבוה של משקיעים לא נצפה בישראל מאז מאי 2016, עת היה חלקם 20.1%. לאחר מכן ירד שיעורם, על רקע הכבדת ידו של שר האוצר לשעבר משה כחלון על ציבור המשקיעים, עת הטיל מס עודף על "אספני דירות" והעלה את מס הרכישה בפועל.

הריבית הנמוכה כיום גוררת גם את קבוצת "משפרי הדיור", שחלקם ברכישת דירה בחודש מאי מכלל רכישת הדירות היה 26.3%, לעומת 24.1% במאי אשתקד. הילודה הנאה בישראל, 3.01 ילדים בממוצע לאישה (לעומת 1.6 בממוצע במדינות ה־OECD), ממריצה להגדיל את שטח הדירה של המשפחות, שמספר הנפשות שלהן בעלייה. חלקם של "הרוכשים דירה פעם ראשונה", והכוונה היא בעיקר לזוגות צעירים בתחילת דרכם, היה במאי 41.7%, לעומת 45.7% במאי אשתקד, על רקע ירידה בהיקף הדירות במסגרת "מחיר למשתכן".

בסך הכל נרכש ב־12 החודשים עד חודש מאי השנה מספר שיא של 109,143 דירות, בועה חדשה ברכישת דירות, לעומת 87,475 דירות ב־12 החודשים שקדמו למאי אשתקד ולעומת השיא השנתי הקודם, שהיה ב־12 החודשים לפני אפריל 2016, שבהם נמכרו 100,986 דירות בבועה הקודמת, כך לפי נתוני הבנק המרכזי.

האם "המשקיעים" עושים עסקאות טובות ומצליחים להצמיד את העלאת שכר הדירה למחירי הדירות הנוסקים? לפי הבנק המרכזי, שכר הדירה, שעלה בחמש השנים האחרונות (מרץ 2016־מרץ 2021), כבר מפגר השנה ב־5% אחרי העלייה במחירי הדירות. במילים אחרות, התשואה השוטפת משכר דירה להשקעה נמצאת בירידה מתמשכת. בעשר השנים האחרונות (עד מרץ 2021) עלה שכר הדירה בשיעור המפגר ב־18.7% אחר העלייה במחירי הדירות.

כן התשואות יורדות ומתאימות עצמן לירידה בתשואות בשוקי ההון בישראל ובעולם. המשמעות היא כי עיקר הרווח של רוכשי הדירות הוא מעליית ערכן ולא מההכנסה השוטפת בגין השכרתן. נכון, ישנם רווחי הון מעליית מחירי הדירות, אבל בד בבד זרם ההכנסות משכר הדירה נמצא בירידה. מחירי הדירות (לפי הלמ"ס), עלו בחמש השנים האחרונות ב־16% ובעשור האחרון בכ־56%. השקעות חלופיות? מדד ה־35 בתל אביב עלה בעשור האחרון ב־57%. מאז תחילת השנה ועד לכתיבת שורות אלה ביצועיו נאים יותר יחסית לשנים קודמות. שימו לב, מדד ה־500 בארה"ב עלה בעשור האחרון בקרוב ל־280%. הנאסד"ק עלה בעשור האחרון בכ־490%. כלומר, החלופות להשקעה הונית מול דירה להשקעה, שאותה מחבקים הישראלים, היו ונמצאות, לפי שעה לפחות, בשוק ההון.

עוד נקודה להשוואה: קופות גמל להשקעה הניבו בשנה האחרונה (יוני 2021)  20.5%, בממוצע בשלוש השנים האחרונות הניבו בממוצע 8.6% לשנה. האם אתם מכירים דירה שהניבה תשואה כזו בשנים האמורות? גם קרנות השתלמות ותגמולים הניבו בחמש השנים האחרונות בממוצע 6.2%־6.5% בשנה. נכון, הסכומים שאפשר להשקיע באפיקים אלו מוגבלים לפי החוק, אבל אפשר להשקיע מדי שנה עוד ועוד כסף וכך מצטבר הון נאה.

"לכל מטרה"

אבל השטח בוער כי בשוק הדיור אפשר למנף ההשקעה באמצעות הלוואות זולות מהבנק, שאותן בנק ישראל מבקש לצנן בימים אלו באמצעות חסימת "הלוואה לכל מטרה", המיועדת בסופו של דבר לשוק הדיור. הביקוש לדירות גובר ללא מעצורים. בשנה האחרונה (יוני 2020־יוני 2021) הכמות המבוקשת עלתה ל־61,193 דירות, עלייה של 15,008 דירות לעומת השנה שקדמה ליוני 2020, שהיא עלייה בשיעור של כ־33% בתוך שנה. הנתון כולל דירות למכירה ודירות לשימוש עצמי או אחרות (כגון קבוצות רכישה). מההיקף האמור הייתה מכירה של 47,373 דירות חדשות, שהיא עלייה של 15,064 דירות לעומת השנה שקדמה ליוני 2020, עלייה במכירת דירות חדשות בשיעור של 47% לעומת השנה שהסתיימה ביוני אשתקד.

ההתנפלות על הדירות החדשות ברבע השני של השנה לעומת הרבע השני של 2020, היא בסימן הובלה של מחוז תל אביב עם עלייה של 93% ל־3,530 דירות, מחוז חיפה עם עלייה של קרוב ל־80% ל־2,030 דירות, מחוז הצפון עם עלייה של 78% ל־1,362 דירות, מחוז הדרום עם עלייה של 55% ל־2,718 דירות ומחוז ירושלים עם עלייה של 9% ל־970 דירות חדשות שנמכרו ברבע השני של השנה, לעומת הרבע השני של 2020, כך לפי הלמ"ס.

רק ביהודה ושומרון נרשמה ירידה של יותר מ־5%, 376 דירות בלבד. הציבור מצביע ברגליים, ממשיך לבקש לגור, לעבוד, לבלות ולפעול במרכז המדינה, ולשם כך מרחיבים כבישים, מוסיפים מסילות, בונים רכבת קלה, סוללים כבישי אגרה, הכל נבלע בתוך גוש דן הפקוק יותר מתמיד, שהנהירה אליו נמשכת. בניית תשתיות התחבורה מגבירה את הביקוש לאזור המרכז, וכך כל ההיצע החדש של אפשרויות התעבורה נבלע מיד עם עוד ועוד נהגים ומתנייעים. הכלכלנים וגופי התכנון בישראל לא למדו מהניסיון של מדינות אחרות כגון קליפורניה, שבנתה מערכת כבישים אינסופית, מחלפים, מעברים גשרים ומנהרות, מה שגרר לביקוש נוסף, עד שלבסוף הכל נסתם בפקקים אדירים של שישה ושמונה נתיבים לכל כיוון.

לא בונים מספיק דירות. לפי נתוני בנק ישראל, יש הידרדרות בבנייה למגורים ממרץ 2017 ועד לנתון האחרון שבידי הבנק ממרץ השנה. היחס בין התחלות הבנייה במ"ר לאוכלוסייה של ישראל באלפים, בירידה מ־6.71 במרץ 2017 ל־5.15 במרץ השנה. כלומר, ירידה עקבית בבנייה לעומת הגידול באוכלוסייה. אם נוסיף לכך את העלייה בשיעור הגירושים - 15,605 בשנת 2018 לעומת 14,735 בשנת 2013, 13,488 בשנת 2008, לפי הלמ"ס - וכן את הנטייה בקרב האוכלוסייה החילונית לגור לבד עד לגיל מאוחר, המביאה לעלייה בביקוש, נבין שאין מנוס מעליית מחירי הדירות.

לפי הלמ"ס, מחירי הדירות עלו בשנה האחרונה (עד למאי־יוני השנה) ב־7.7%, בשלוש שנים ב־11%, בחמש שנים ב־16.2% ובעשור 55.8%. בשלוש השנים עד לפני שלוש שנים עלו המחירים ב־12.3%, בחמש השנים עד לפני חמש שנים ב־34.1% ובעשר השנים עד לפני עשר שנים הם עלו ב־57%. כלומר, שוב מגיעים לקצב עלייה גבוה שהציבור לא יוכל לעמוד בו. ב־20 השנה האחרונות עלו מחירי הדירות ב־144.6%.

העלייה בעלויות חומרי הגלם - חמרן, מלט מיובא ועכשיו מלט מקומי, ברזל לבנייה, מדרגות, קונסטרוקציות לבנייה, פרזול, דברי נחושת, עלויות סיבים, זכוכית ועוד - גוררת עלייה חדה במחירי הדירות החדשות, מלבד לעלייה במחירי הדירות המשומשות מיד שנייה. לכל זאת נלווה המחסור הכרוני בעובדים, בייחוד עובדים מיומנים. ב־12 החודשים האחרונים (עד לחודש יולי 2021) עלו מחירי התשומות לבנייה ב־4%, אבל ללא שכר העבודה, העלייה הייתה 6.5%.

התוצאה: מחירי הדירות החדשות עלו בתוך שלושה חודשים בשיעור חד של 6.1%, בשנה האחרונה ב־9.2%, בשנתיים האחרונות ב־5.9% ובשלוש השנים האחרונות ב־4.7%, כך לפי הלמ"ס. ההאצה המטורפת במחירי הדירות החדשות נובעת בעיקר מהתפוגגות תוכנית הדגל של משה כחלון מחיר למשתכן. חלקן של הדירות במחיר למשתכן ירד בשנה האחרונה ל־31% מכלל הדירות, לעומת 41% שנה קודם לכן.

בנק ישראל במלכוד

בנק ישראל קובע כי הירידה בהשקעות בענף הבנייה מאז 2020 פגעה בהיצע הדירות גם לטווח הבינוני. הריבית הנמוכה, מחיר למשתכן והפחתת מס הרכישה הם הגורמים לעלייה במחירי הדירות, קובע הבנק המרכזי, שמביט בדאגה על העלייה המתמדת בהיקף נטילת המשכנתאות.

שיעור נטילת הלוואות מערך הדירה עולה וגם גודל המשכנתאות. למרות זאת, רמת החוב לדיור במשק נמוכה בהשוואה בינלאומית וגם מגבלת נטילת האשראי שמרנית לעומת מדינות אחרות בעולם. ההלוואות לדיור עלו בשנה האחרונה שקדמה לאפריל 2021 ב־8.4% בלבד ל־428 מיליארד שקל. הריבית ממש נמוכה, בעיקר עתה, על רקע האינפלציה ששוחקת אותה. הריבית הנומינלית הקבועה בחודש אפריל הייתה 3.05% בלבד. ריבית משתנה 1.52%, כלומר, ריבית שלילית במונחים של היום לאחר שהמדד עלה בשנה האחרונה ב־1.9%.

אין פתרון לסוגיות שעלו במאמר זה. בנק ישראל ממולכד ואינו יכול להעלות ריבית מפני שגם כך השקל ממשיך להתחזק מול מרבית המטבעות בעולם (בגלל העודף בחשבון השוטף של ישראל). העלאה בריבית תביא לקריסת תעשיות מסורתיות וחצי מסורתיות. מגבלות מנהלתיות של הבנק המרכזי - כגון הגבלת נטילת משכנתה בהלוואות רגילות מהבנק לכל מטרה - יעזרו בשוליים. משרד האוצר אינו יכול להעלות מסים מפני שהוא מעדיף לאפשר למשק להתאושש לפני שהוא מכביד.

עליות מחירי חומרי גלם נובעות מעלייה עולמית וממחירי השינוע. עובדים נוספים לענף הבנייה קשה להביא מחו"ל בגלל הקורונה. משרד האוצר אינו פותח אפיקים חדשים להשקעה פטורה ממש לחיסכון ארוך טווח, כפי שהיה בעבר, באפיק קופות הגמל ל־15 שנים. ולפיכך מה הפלא שהציבור מצביע ברגליים להשקעה בנדל"ן? רשות מקרקעי ישראל, רמ"י, ממלכה עצמאית שלא בשליטת הממשלה, אומרת כי תשווק השנה קרקעות לבנייה בהיקף של קרוב ל־70,000 דירות - ליישום נמשיך להמתין כדי לבחון אם אומנם כך יהיה. התוצאה היא חלום בלהות לזוגות צעירים חסרי תקווה, שאפילו אינם יכולים להגר לחו"ל בגלל מגיפת הקורונה והווריאנטים החדשים שהיא מפזרת.