אלו המספרים שכל מי שרוצה לקנות דירה שנייה חייב לקחת בחשבון | שלמה מעוז

מהרגע שהועלה מס הרכישה המוטל על משקיעים, נרשמה ירידה ברכישת דירות, בעיקר על ידי משקיעים. כך על פי דוח של הכלכלנית הראשית באוצר.

בארבעת החודשים, מדצמבר 2021 עד סוף מרץ 2022, חלה ירידה בכלל סוגי הרכישה של דירות - רכישה רגילה למגורים או להשקעה - בעסקאות בשוק החופשי, כלומר אלו שלא במסגרת סבסוד ממשלתי. הירידה הייתה בכל אחד מהחודשים לעומת החודש המקביל לו אשתקד, והיא נרשמה בעיקר במרכז הארץ. עם זאת, בפריפריה חל גידול במספר העסקאות בשוק הדירות.

רכישות המשקיעים בחודש מרץ השנה הסתכמו ב־2,000 דירות - ירידה של 21% לעומת מרץ אשתקד. מספר המכירות של המשקיעים במרץ, כלומר מימוש הנכסים, היה 2,600 - גידול של 1% לעומת מרץ אשתקד. מלאי הדירות להשקעה התכווץ בחודש מרץ ב־700 דירות בהמשך להתכווצות דומה בשלושת החודשים קודם לכן, מדצמבר 2021 עד פברואר השנה. המשמעות היא שהמשקיעים מימשו דירות להשקעה ובמקביל רכשו פחות דירות להשקעה. ייתכן כי המשקיעים עברו לדירות בפריפריה, שבה הן זולות יותר והתשואה גבוהה יותר.


המעבר לפריפריה

על פי האוצר, חודש מרץ כלל עסקאות של דירות יד שנייה - למגורים וגם להשקעה - ירידה של 7.9% לעומת מרץ אשתקד. שימו לב: בעוד בתל אביב, ברחובות ובנתניה הייתה ירידה של 13%־16, באזורי חיפה ובאר שבע נרשם גידול של 17% במספר העסקאות ובנצרת חל גידול של 21% במספר עסקאות יד שנייה לעומת מרץ 2021. כלומר לפי שעה נראה שהרוכשים "בורחים" מהמרכז היקר לטובת הפריפריה (הגם שמדובר בשתי ערים גדולות). אם נביא בחשבון את כל ארבעת החודשים, דצמבר 2021 עד מרץ 2022, אז בפריפריה נרשמה עלייה של 9% ברכישת דירות לעומת התקופה המקבילה, 12 חודשים קודם לכן, ואילו באזורי הביקוש במרכז הארץ אירעה ירידה של 10%.

בקרב הקבלנים בשוק החופשי ללא סבסוד ממשלתי הייתה במרץ השנה ירידה של 44% במכירת דירות בתל אביב לעומת מרץ 2021 וכן ירידה של 13%־16 במרכז, בירושלים ובחיפה. באופן כללי מכירות הקבלנים בארבעת החודשים עד סוף מרץ 2022 ירדו בשיעור של 9% במרכז הארץ המבוקש לעומת 4% באזורי הפריפריה. דהיינו יש העדפה לרכישות מחוץ לגוש דן היקר. שימו לב: חלק מהקבלנים נבהלו מהירידה במכירת דירות חדשות, ולכן גברה מכירת דירות חדשות על הנייר בהנחה כספית עבור דירות במכירות פריסייל. המשקיעים הפחיתו רכישת דירות בארבעת החודשים, מדצמבר 2021 עד מרץ 2022, בשיעור של 39% במרכז הארץ המבוקש ורק בשיעור של 2% בפריפריה. ירידה חדה ברכישת משקיעים אירעה בתל אביב בשיעור של 11% ובירושלים בשיעור של 9%.


המחיר האמיתי

הגיע הזמן לעשות חשבון: מהן ההוצאות הכרוכות ברכישת דירה להשקעה מסך מחיר הרכישה המשולם לקבלן או לבית מיד שנייה? לצורך העניין, נניח כי מחיר הדירה אינו עולה על 5.525 מיליון שקל. מס הרכישה על דירות אלה מ־16 בינואר השנה הוא 8%! להוצאה זו נוסיף דמי תיווך שעומדים כרגע, כשהשוק בוער, על כ־2% נוספים לפני מע"מ. יש להוסיף גם שכר טרחה לעו"ד עבור ניהול עסקת הקנייה - שכר זה יכול להשתנות, אך נתמחרו כרגע, כולל מע"מ, ב־0.9%.

במקרה של רכישה מקבלן יתווסף סכום עבור העו"ד של הקבלן, כולל מע"מ, בסך 5,850 שקל, כאשר יש עוד מאות עד אלפי שקלים אם לוקחים משכנתה. שכר טרחה לרישום משכנתה עלול להגיע ל־0.5% מערך הנכס. בדרך כלל בית שנרכש מיד שנייה כרוך בשיפוץ, בתיקונים ובשינויים כדי להשיא שכר דירה סביר ממי שישכור אותו, וכל זה יכול להגיע ל־0.5% מערך הנכס שנרכש. בסך הכל מגיעים לעלות נוספת בגין רכישת דירה להשקעה של כ־12% פחות או יותר. התשואה לדירה כרגע היא בין 2% במרכז הארץ ל־3% בפריפריה הרחוקה במרבית המקומות.

תקופת ההחזר לתוספת ההוצאות עבור הרכישה באמצעות השכרת הדירה עם תשואה של 2% לשנה תארך אפוא שש שנים. אם שכר הדירה הוא תשואה של 3%, תקופת ההחזר תארך ארבע שנים. כלומר אין החזר על דירה להשקעה בערך במשך ארבע עד שש שנים. רק לאחר מכן ההשקעה נושאת פרי. למה הדבר דומה? להשקעה בתוכנית הונית שאין בגינה רווחים לתקופה בת ארבע עד שש השנים הראשונות, ורק לאחר מכן ההשקעה תתחיל להפיק רווחים.

בשל מעט חלופות להשקעות מניבות במשק הישראלי, חרף התשואה הנמוכה להשקעה בדיור וחרף התקופה הארוכה שבה ההשקעה אינה נושאת פרי עדיין יש כאלה שרואים בהשקעה בדירה כחלופה מנצחת וכדרך חיים. למשל, בחודש מרץ השנה 54% מרוכשי הדירות להשקעה היו בעלי דירה אחת בלבד, כלומר זאת הדירה השנייה שלהם, שהיא דירתם הראשונה להשקעה - והירידה ברכישה להשקעה של קבוצה זו לעומת ינואר השנה היא בשיעור של 18%. אבל אלה שהיו ברשותם יותר משלוש דירות להשקעה, דהיינו "מרובי נכסים", דווקא הגדילו עוד יותר את הרכישות מחשש שיוטל מס עוד יותר גבוה על מי שרוכש דירה רביעית ומעלה.


המימון מתייקר

אומנם דירה להשקעה מניבה מעט יחסית לאורך השנים בהשוואה לשוק ההון, אך עלינו לזכור כי רכישת דירות - גם להשקעה - נעשית באמצעות משכנתאות, כך שהרכישות לרוב ממונפות. עד לאחרונה ערך הריבית היה נמוך מאוד יחסית לפוטנציאל עליית ערך הדירה להשקעה - מה שהביא לתשואה נמוכה על הדירה באופן שוטף, אבל לרווחי הון בעת מימוש הדירה להשקעה. בעשור האחרון עד לממוצע של פברואר־מרץ השנה עלו מחירי הדירות ב־77.25%, כלומר למשקיעים הייתה תשואה שנתית נומינלית של 5.9% לשנה בממוצע, שהיא גבוהה ממחיר מימון הדירה באמצעות משכנתאות לאורך העשור האחרון. עם זאת, לאורך 25 השנה האחרונות שיעור התשואה השנתית הנומינלית היה בממוצע 4.22%.

הסיבה לתשואה שנתית נמוכה יותר ב־25 שנה לעומת העשור האחרון טמונה בכך שמחירי הדירות ירדו בסך הכל במשך עשר שנים עד לנובמבר־דצמבר 2007 בשיעור נומינלי של 3.4% לאורך התקופה. הייתה זו תקופה שבה השתוללה האינפלציה בעקבות האינתיפאדה השנייה שהתפרצה בספטמבר 2000, מוטטה את ההבנות של הסכמי אוסלו ודעכה רק לאחר מבצע חומת מגן באביב 2002, בדיוק לפני עשרים שנה וסופית לאחר מותו של יאסר ערפאת. היה זה עשור של התקוממות פלסטינית ששחק ריאלית בשיעור ניכר את ערך הדירות.

כעת חלה ועוד תחול עלייה בריבית למשכנתאות שמפחיתה - ותפחית עוד יותר - את היקף המימון והמינוף לרכישת דירה להשקעה, כלומר המשכנתה. היום הבנקים יעמידו פחות מימון, ובמקביל הריביות יעלו (למעשה, הן כבר עולות) בשיעור חד ויפחיתו את הכדאיות שבדירה להשקעה.

אם מגמת העלאת הריבית תימשך במקביל להתייצבות מחירי הדירות, אולי בהמשך נחזה בירידה במחירי הדירות כפי שקרה בין 1997־2007, עת שירדו מחירי הדירות בשיעור ריאלי מצטבר של 25%. בתסריט כזה ייתכן כי חלק מהמשקיעים החדשים יראו לפניהם לא רק את הצטמקות פרי השקעתם באופן שוטף, כלומר תשואה פוחתת משכר דירה, אלא במקום רווחי הון בזמן מימוש (מכירה) הם יחוו דווקא הפסדי הון. זה כבר סיפור אחר למשקיע בדיור שיש לחשוב עליו היטב.

בכל העולם המערבי במדינות ה־OECD שכר הדירה מפגר משמעותית אחרי העלייה החדה במחירי הדירות, על פי נתוני הארגון לשיתוף פעולה ולפיתוח כלכלי. בעוד מחיר הדירות עלה בעשור האחרון ב־77.25%, שכר הדירה בישראל עלה ב־16.43% בלבד באותה תקופה, לפי ה־OECD.


מס אמת

המשמעות היא שהמשקיעים בדירות בנו יותר ויותר על רווחי הון בעת מימוש הדירה מאשר על זרם ההכנסות משכר הדירה שישיא להם פרי במהלך חיי ההשקעה.

הפער הגדול ביותר במדינות ה־OECD בין העלייה במחירי הדירה לעלייה המתונה יחסית בשכר הדירה נמצא במדינות מערב אירופה. בכל גוש היורו נרשמה עלייה במחירי הבתים בתקופה הנידונה בשיעור של 39% ובשכר הדירה בשיעור של 8% בלבד. בגרמניה מאז 2015 עלו מחירי הדירות ב־61% ושכר הדירה עלה באותה תקופה רק ב־10% לעומת ישראל, שבה אירעה עלייה של 32% במחירי הדירות באותה תקופה לעומת עלייה של 9% בשכר הדירה. בארה"ב עלו מחירי הבתים ב־67% ושכר הדירה ב־26%, בקנדה עלו מחירי הדירות והבתים ב־73% ושכר הדירה ב־11%, ובבריטניה עלו מחירי הבתים ב־37% ושכר הדירה ב־9%. באוסטרליה נרשמה עלייה של 44% במחירים ושל 2% בלבד בדמי השכירות.

הריבית במרבית המדינות הייתה בין הגורמים העיקריים לעלייה החדשה במחירי הבתים והדירות לצד זמינות הון אדירה במחיר ריאלי מוזל.
אם נחזור לרגע למדינתנו, נזכיר כמה נקודות נוספות לבחינה. לא מדובר ברכישת דירה למגורים או בהחלפת דירה לשיפור תנאים, ככל שהמשפחה מתרחבת.

האוכלוסייה בישראל גדלה גם היום בקצב של כ־1.8% יותר מכל מדינות הייחוס. לכך נוספת עתה העלייה מארצות המלחמה במזרח אירופה (אם כי לפי שעה לא מדובר בשטף של מאות אלפי עולים, כפי שחזו בהתחלה). כמו כן, ברכישת דירה להשקעה יש משום דחיית תשלום המס על הרווחים עד למימוש לעומת אפיקי השקעה אחרים, ובשפה מכובסת "מס שבח" רק במימוש. זאת ועוד, בישראל אין עדיין מערכות הסעת המונים משוכללות שיאפשרו לגור בחגורות רחוקות יותר ביישובי לוויין מסביב לתל אביב, הקרבה למקום העבודה המבוקשת בגוש דן חיונית לתשלום המשכנתאות, ומחירי התשומות לפי שעה בעלייה בשל שיאים חדשים במחירי חומרי גלם ובשל שינועם היקר לישראל.

לסיום, אל תשכחו לדווח לשלטונות מס ההכנסה על הכנסה מהשכרת דירה להשקעה בגין הכנסה של יותר מכ־5,200 שקל בחודש.###