מקובל לחשוב שדירה מניבה את התשואה הטובה ביותר מבין חלופות ההשקעה הסולידיות. הקבלנים, משיקולים אינטרסנטיים כמובן, טפטפו לנו בכל השנים האחרונות שמשתלם להשקיע את הכסף בדירה. גם אני התפתיתי לחשוב כך, עד שהגיעו אלי ממצאי בדיקה אמפירית שהושלמה בימים אלה. הבדיקה שנעשתה על ידי אפרים ברודץ, כלכלן בבית ההשקעות דש אייפקס, הובילה לתוצאות מפתיעות.
כידוע, מחירי הדירות הכפילו את עצמם בשמונה השנים האחרונות הן בגלל הריבית האפסית והן בגלל היצע הדיור הנמוך. בועת הנדל"ן יצרה את הרושם שקניית דירה להשקעה והשכרתה הן העסקה הטובה בעולם. הרוב עדיין בטוחים ש"השקעה בארבעה קירות" היא "חסרת סיכון", המניבה תשואה גבוהה לאורך זמן בזכות עליית שווי הדירה ומשכר הדירה עצמו.
אבל ממצאי הבדיקה מוכיחים כי בשורה התחתונה אפיקים סולידיים ארוכי טווח עדיפים על השקעה בדירה. המועד ההתחלתי להשוואה נקבע ל־1.1.1999, שבו פורסמו לראשונה נתוני תשואות הגמל באתר "גמל־נט" של האוצר. השינוי במחירי הדירות נבחן לפי נתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה. בבית ההשקעות בדקו מה קרה מ־1999 עם מיליון שקל שהושקעו בדירה מול ההשקעה בגמל.
בבדיקה הונח ששכר הדירה מההשקעה בדירה נמשך בסוף כל חודש וכך גם הרווח החודשי מקופת הגמל. ההנחה נוספת הייתה ששכר הדירה לאורך השנים היווה תשואה נטו של 3.5% (אחרי הוצאות תחזוקה ונטרול תקופות שבהן לא הושכרה).
ובכן, עד אוקטובר 2015, 17 שנים ממועד ההשקעה, נמשך שכר דירה מצטבר של 674 אלף שקל. מחירי הדירות זינקו מתחילת 1999 ועד אוקטובר 2015 ב־82% בממוצע, ושווי הדירה האמיר ל־1.82 מיליון שקל. עד אוקטובר 2007 ירדו המחירים ב־10%, אלא שמאז ועד היום הם הכפילו את עצמם.
התוצאה לגבי קופות הגמל מפתיעה לא פחות. רווחי הקופה שנמשכו בסוף כל חודש הסתכמו גם הם ב־674 אלף שקל. אז מה שווי ההשקעה, נכון לאוקטובר 2015, בקופות המנהלות נכסים בהיקף העולה על 10 מיליארד שקל? את התשואה הגבוהה ביותר הניבה תמר של כלל ביטוח ששוויה הסתכם ב־2.05 מיליון שקל. שווי ההשקעה בגדיש של פסגות הסתכם ב־1.96 מיליון שקל, ובעוצמה של הראל - ב־1.84 מיליון שקל. בקופות גמל בעלות מדיניות השקעה אגרסיבית וחשיפה גבוהה למניות, שווי הקופה הגיע לפחות ל־3 מיליון שקל.
כך יוצא שלמרות כל המיתוסים, ההשקעה בגמל עדיפה על התשואה בהשקעה בדירה. צבי סטפק, יו"ר דש אייפקס שיזם את הבדיקה, הוסיף תובנות נוספות: "בבדיקה התעלמנו משני פרמטרים של מיסוי: תשלום מס של 10% על השכרת הדירה (כששכר הדירה גבוה מ־5,000 שקל לחודש). בנוסף, החוק הנוכחי מאפשר לגבות מס שבח. ההשקעה בקופת הגמל הייתה נזילה, מה שלא ניתן לומר לגבי דירה".
לדבריו, "הפרמטר היחיד שעשוי לתת יתרון שולי להשקעה בדירה הוא המשכנתה שתסייע במינוף העסקה. זה יתרון תיאורטי, שכן למעט השנים האחרונות ריבית המשכנתה הייתה גבוהה בעבר".