תמה תקופת הגאות והעושר: שוק דירות היוקרה צונח | שלמה מעוז

תמה תקופת הגאות והעושר: מחירי דירות היוקרה והבתים בגוש דן, בעיקר בתל אביב ובהרצליה, בירידה. זו אולי עדיין לא מדווחת במלואה, אבל כך יהיה בחודשים הקרובים ואולי אף בשנים הקרובות. להבות מנוע הבעירה של מחירי הדירות בגוש דן מתעמעמים, נשארו גחלים לוחשות, אש הכסף הקל שהיה פה במשך למעלה מעשור נכבית אצל חלק מרוכשי דירות היוקרה.

ההון הזמין של תעשיית ההייטק הולך ונסוג כמו מי ים גועשים הנסוגים בעת שפל, במקרה שלנו, השפל הכלכלי שעלול להתהוות מעבר לפינה. חלק מההון של חברות ההייטק ביקש לברוח לחו"ל החל מחודש פברואר, לאחר הצהרות פומביות קבל עם ועדה, חלקו ברח וזרם לחו"ל, חלקו ברח, אולי נפל, לתוך בולען עם התמוטטות סיליקון וואלי בנק, SVB, כבר לא יוכל לחזור במלואו ללא פצע וגריעה מערכו, זנבו בין הרגליים.

הנסיגה בביקוש לדירות יוקרה החלה כבר בקיץ 2022 עם תחילת העלאות הריבית בארה"ב, שבעקבותיה הלך בנק ישראל והכביד אף הוא את ידיו באמצעות העלאות ריבית, בצדק, בכדי לבלום את האינפלציה ואיבוד כוח הקנייה של השקל, בעיקר עבור משקי הבית העמלים.

את מה שנותר מהכסף, כך איימו בפברואר חלק מההייטקיסטים, יש להוציא מישראל, אבל בפניהם הוטח עתה משבר במערכת הבנקאות האמריקאית עם התמוטטות סיליקון וואלי בנק ואחריו עוד בנקים ברשימה, אולי עשרה בדרך. נפילות אלה התווספו לקיפאון בפעילות המשקית באירופה, שם מערכת הבנקאות טרם התאוששה ממשבר 2008.

מהי דירת יוקרה?

הכלכלנית הראשית באוצר אומרת בדוח שפרסמה השבוע כי ניתוח מאפייני התעסוקה של הרוכשים בשוק דירות היוקרה בתל אביב מצביע על תלות גבוהה בענף ההייטק, שריכז כשליש מרכישות אלו ב־2022. תלות זו בהייטק הופכת עתה לחרב פיפיות. בשנת 2022 כבר נרשמה צלילה של 38% ברכישות דירות יוקרה בקרב משקי הבית המועסקים, שאחד מהם לפחות מועסק בענף ההייטק ורכשו דירות יוקרה בתל אביב.

בכלל המשק, ברכישות דירות יוקרה (מחיר מעל 10 מיליון שקל, בהגדרה של האוצר משנת 2021), הייתה ירידה של 31%. בתל אביב ירדו רכישות של דירות יוקרה במהלך שנת 2022 ב־38%, פשוט מפני שהריבית עלתה וענף ההייטק נחלש. זה קרה כמובן עוד לפני הקמת הממשלה הנוכחית וכינון הרפורמה המשפטית שהקואליציה מחוקקת בימים אלה ממש.

מחיר של 10 מיליון שקל להגדרת דירת יוקרה הוא שרירותי, אולי היה מקום לקבוע פרמטרים כמו אחוז מסוים מכלל המכירות, מיקום ונוף לים - וגם לעדכנו ל־11.5 מיליון שקל עבור שנת 2022. כלל מכירות דירות יוקרה הסתכמו בשנת 2022 ב־417 יחידות. שימו לב, בעוד חלקן של דירות היוקרה בכלל הרכישות של דירות במשק בשנת 2022 היה 0.4%, ההכנסות של האוצר ממס רכישה שלהן היה 11%.

במשך השנתיים 2021־2022 בסך הכל בתל אביב הייתה ירידה ברכישת דירות יוקרה בשיעור של 48%. בעוד שבירושלים עלה הביקוש של תושבי חוץ לארץ. הביקוש עלה גם בהרצליה. בתל אביב הרוכשים מחו"ל מהווים רק 5% לעומת 46% בירושלים. בהרצליה בשנת 2022 רק 2% מדירות היוקרה נרכשו על ידי תושבי חוץ, לאחר 9% בשנת 2021.

מחיר דירת יוקרה בממוצע היה בשנת 2022 בהרצליה 26.1 מיליון שקל לעומת "רק" 19.5 מיליון בתל אביב. בעוד שרכישות דירות יוקרה ירדו בשיעור חד בקרב מגזר ההייטקסטים, בקרב הרופאים לא היה שינוי. בשנת 2021 4.3% מרוכשי דירות היוקרה בתל אביב היו רופאים.

קבוצה נוספת של רוכשי דירות יוקרה הם יבואנים בענף הקמעונאות, עם הכנסה של שכר בגובה 450 אלף שקל לחודש. כן, ארבע מאות חמישים אלף שקל לחודש, כך על פי נתוני האוצר. עוד מצביעים הנתונים על כך כי כאשר ההכנסה של לפחות אחד מבני זוג מקורה בהייטק, הם נמצאים רק במקום שלישי לאחר היבואנים הגדולים, שאחריהם במקום השני, הבכירים בענף הפיננסים.

הדירות היקרות ביותר נרכשו על ידי יבואנים - מעל 20 מיליון שקל לדירה אחת, בעלי הכנסה גבוהה בפיננסים - מעל 13 מיליון שקל לדירה וההייטקיסטים - "רק" מעל 10 מיליון שקל.

מחירי הדירות כולם, לא רק היוקרה, עלו בתל אביב בשנתיים שקדמו לחודשים נובמבר/דצמבר 2022 ב־29%, בירושלים ב־30% ובמרכז הארץ ב־33%. גם בשאר הארץ היו עליות חדשות בגלל מחיר ההון הנמוך, הכמעט אפסי, ומיעוט היצע הדירות, שלו אחראית הספסרית הגדולה במחירי הקרקע, כלומר הממשלה, באמצעות רשות מקרקעי ישראל. בדרום עלו המחירים בשנתיים האחרונות ב־27%, בצפון ב־28% ובחיפה ב־32%.

עושקים מורשים

אנחנו נוסיף את מה שלא נמצא בדברי הכלכלנית הראשית באוצר: נתוני ההכנסה של העוסקים ביבוא ודירות היוקרה שהם רוכשים מצביעים בבירור על עושק מתמשך של ציבור הצרכנים שנאלץ לשלם מחירים מופקעים עבור פריטי יבוא, הזולים בחו"ל בעשרות אחוזים לעומת ישראל.

כל ההבטחות של הממשלה הנוכחית, הקודמת וזו שקדמה לקודמת, להגביר את התחרות באמצעות חוקים ותקנות, התאדו כלא היו. הבטחות לחוד ומציאות לחוד. מחוק ההסדרים המתוקן לשנת 2023־2024 נעלמו סעיפים שהתכוונו להפחית מכוחם של היבואנים הגדולים, מעין מונופוליסטים על מותגים נתונים.

על רקע העלייה בריבית וההכנסה הריאלית נטו שפוחתת, אין פלא שהיקף נטילת המשכנתאות בחודש פברואר ירד לשפל של קרוב לשנתיים, ירידה של חצי לעומת פברואר אשתקד. בפברואר חלה ירידה של 10% בנטילת משכנתאות לעומת ינואר. הפחד מריבית הפריים המזנקת ללא לאות, שהייתה מסלול עדיף וזול והפכה לחרב פיפיות, גובר. חלקן של המשכנתאות במסלול הפריים ירד כבר ל־35%.

מה שלוחץ עוד את המחירים מטה היא המשך העלייה בבנייה למגורים: שימו לב, ההשקעה בבנייה למגורים עלתה ברבע האחרון של 2022 בשיעור שנתי של 14.9%, לאחר 14% ברבע השלישי של 2022.

בכל שנת 2022 נרשמה עלייה של 16.6%, לאחר עלייה של 13.7% בשנת 2021 וירידה של 7.8% בשנת 2020. בשנת 2022 בנו בבנייה למגורים 46% יותר מאשר בשנת 2020, כן קרוב לעוד חצי. אין פלא כי מספר הדירות החדשות שנותרו על המדף למכירה זינק לכ־54 אלף!

נכון, יש טלטלה: ההפגנות בכל רחבי ישראל נגד הרפורמה בתחום המשפטי, כבר פעמיים בשבוע, שיכולות להביא להפלת הממשלה. נכון שהאיום האיראני נהיה יותר משמעותי - יהיה קשה להפציץ מהאוויר את מתקני הגרעין באיראן אם המרחב האווירי הסעודי נחסם בשל חידוש יחסים דיפלומטיים בין הממלכה הסעודית לרפובליקה האסלאמית של איראן.

נכון שנידרש לעזרה אמריקאית אקטיבית או תמיכה חלקית בהפצצת מתקני הגרעין עוד באביב הקרוב. נכון שישנם איומי ההייטקסטים להוציא כסף מישראל - נטישת ישראל לטובת מדינות באירופה או ארה"ב תפחית אף היא הביקוש לדירות בישראל ותעלה היקף הדירות למכירה של הנוטשים (למשל חברת ההייטק ריסקיפייד המפסידה, שערכה נחתך בשיעור חד מאז הנפקתה, שהודיעה על כוונתה לעזור לעובדיה להתמקם בפורטוגל, שם נוצרת מושבה ישראלית).

העלאות הריבית נמשכות ומביאות לירידה בפעילות המשקית. הריבית הנוסקת בשוק ההון פוגעת ותפגע עוד יותר בענף הבניה בשוק הדיור, שהוא מטבע הדברים תלוי מינוף. הרע של השתת מחירי יבוא כבדים על מרבית האוכלוסייה העמלה והשקטה, שמבקשת רק לאפשר אולי חינוך טוב יותר לילדים בכדי שיוכלו להתברג בעתיד בענפים מכניסים, אך דווקא ממנה נגזלים עתה כספים, בדמות העלאות מחירים, בעוד הממשלה ממלאת פיה מים. ובקרוב נחזה אולי אף בפיטורים, שיכבידו עוד יותר על אלה שכבר לא יכולים לעמוד בתשלומי המשכנתה.

כאשר מעלים את הריבית בעולם, מחירי הנכסים בירידה, כולל הדירות והבתים. בקליפורניה מחירים של הבתים והדירות ירדו ב־5.3% מאז יוני אשתקד, בואכה פברואר השנה. בסידני שבאוסטרליה מחירי הבתים ירדו בשנה האחרונה ב־14%, במלבורן ב־10%.

בניו זילנד מחירי הבתים ירדו בשנה האחרונה עד לפברואר ב־9% והם צפויים לרדת בעוד 15%־20 בחצי השני של השנה. בבריטניה מחיר הבתים ירד ב־2.9% מהשיא של אוגוסט, לעומת פברואר אשתקד, עדיין מדובר בעלייה של 2.1%.

העלאת הריבית בשוק הכספים, קשיי תשלום המשכנתה, עלייה במחיר בשוק ההון, ירידה בערכו של תיק הנכסים של הציבור בשל נפילת שערים בשוק ניירות הערך ונסיגה בזרם ההכנסות של המשק מהנפקות בחו"ל או האקזיטים, כולם יחדיו יביאו להערכתי לירידה במחירי הדירות בישראל בשוק היוקרה בשיעור של 15% ושל שאר הדירות אולי ב־10% במשך השנתיים הקרובות.

הברבור שחור או קריסת בנקים בארה"ב הם רק אות: ייקח שנים עד להופעתו של הברבור הלבן והנעים שהתמכרנו לו בשני העשורים האחרונים. עד אז נכתוש איש את רעהו, וברעש שנוצר טחו עינינו מלראות ואוזנינו מלהקשיב, העיקר שכולם צודקים לשיטתם ולעזאזל מדינת ישראל בת ה־75.