בכתבה זו ריכזנו עבורכם מספר כללים מרכזיים שחשוב להקפיד עליהם במסגרת הסכם השכירות.
זהות השוכר
ברוב המקרים המשכיר פוגש את השוכרים לראשונה רק כאשר השוכרים מגיעים לראות את הדירה ורק במידה והשוכרים נראים מתאימים למשכיר והשוכרים מעוניינים בדירה נחתם בין הצדדים הסכם שכירות. אך ממפגש קצר זה אין באמת למשכיר את היכולת לדעת על מצבם הפיננסי של השוכרים ולא ניתן לדעת אם הם יהיו שוכרים טובים ולכן על מנת לברר את יכולתם הכלכלית של השוכרים, מומלץ לבקש מהשוכרים עוד במסגרת המשא ומתן להמציא לכם מספר תלושי שכר אחרונים שלהם ושל הערבים וזאת בכדי לקבל אינדיקציה אם הם יהיו מסוגלים לשאת בפועל בתשלומי דמי השכירות. במקרים שיש ספק ניתן גם לבצע בדיקות נוספות לשוכרים למשל, ניתן לערוך פגישה ארוכה יותר מהרגיל על מנת להכירם יותר טוב ואף ניתן לבקש המלצות ממשכירים קודמים.
לפניה ישירה אל משרד עורכי דין בת חן טייץ לחץ/י כאן
מטרת השכירות
במסגרת ההסכם יש לציין במפורש כי מטרת השכירות הינה למגורים בלבד, והשוכרים מתחייבים שלא לעשות שימוש בדירה לצרכים אחרים בין היתר, להפעיל עסק כל שהוא בדירה או בסביבתה. כמו כן, חשוב לציין בהסכם כי זכות השכירות היא אישית כלפי השוכרים בלבד כאשר השוכרים אינם רשאים להעבירה לצד ג' ואינם רשאים להכניס שוכר משנה וכי נדרשת לשם כך הסכמה בכתב ומראש מהמשכיר.
תקופת השכירות ודמי השכירות
בהסכם השכירות יש לציין את תקופת השכירות ואת גובה דמי השכירות. לצורך ביטחונכם ועל מנת להבטיח את תשלומי השכירות בכל תקופת השכירות מומלץ לציין את שיעור התמורה המלאה בגין השכירות.
לדוגמא אם גובה דמי השכירות החודשית עומד על 5,000 שקלים בחודש יש לציין כי התמורה המלאה בגין תקופת השכירות היא 60,000 שקלים אשר תשולם ב-12 תשלומים שווים כך שבכל מקרה תהיו זכאים לקבל את מלוא התמורה גם במקרה שהשוכרים החליטו לסיים את תקופת השכירות לפני מועד תום התקופה מבלי שהמציאו שוכרים חלופיים במקומם.
תקופת אופציה
ניתן לעגן בסעיפי החוזה אפשרות להארכת תקופת השכירות וזאת בכפוף לעמידה בהסכם השכירות. אך חשוב לציין את המועד למתן הודעת מימוש האופציה מטעם השוכרים. כמו כן ניתן לקבוע שבמידה והשוכרים יממשו את האופציה עומדת למשכיר הזכות לעלות את דמי השכירות.
בטחונות
חשוב לקחת מהשוכרים בטחונות וזאת כדי להבטיח את תשלום דמי השכירות. ישנם מספר סוגים של בטחונות, הבטוחה הטובה ביותר עבור המשכיר הינה ערבות בנקאית- ערבות זו הינה התחייבות אוטונומית של הבנק לשאת בהוצאות דמי השכירות במקרה שהשוכר לא ישלם אותם וזאת ללא הוכחת נזק או הפרת חוזה. כאמור, זו הבטוחה העדיפה ביותר על המשכיר אך עם זאת מועדפת פחות על השוכר וזאת בשל ההוצאות הכרוכות בערבות זו וכן בעקבות תפיסת מסגרת האשראי של השוכר. במידה והשוכר אינו מעונין במתן ערבות בנקאית חשוב לדרוש ערבות מסוג אחר כדוגמת שטר חוב- במתן ערובה מסוג זה יש להקפיד שלא יצוין מועד הפירעון וכן שהשטר יהיה בלתי סחיר.
כמו כן מומלץ שהשוכר יביא שני ערבים אשר יחתמו על הסכם השכירות ועל שטר החוב. יצוין כי יש לבקש מהערבים צילום ת.ז וכן תלושי שכר מחצי השנה האחרונה של כל אחד מהם.
ניתן ואף עדיף לקחת מהשוכר בנוסף גם שיק ביטחון עבור מספר מסוים של חודשי שכירות וגם זאת כדי להבטיח את התשלומים בגין החוזה במידה והשוכר אינו יעמוד בהם במהלך תקופת השכירות.
תשלומים שוטפים
ישנם תשלומים המשולמים באופן שוטף, למשל תשלומי מים, גז, חשמל, ועד בית וכדומה. רצוי לבקש מהשוכר המחאות פתוחות לפקודת כל אחד מהגורמים, כך שבמידה והשוכר לא יישא בתשלומים אלו יוכל המשכיר לפרוע את ההמחאות הפתוחות לגורמים הרלוונטיים בהתאם לסכום החוב.
חשוב לציין בהסכם השכירות כי במידה ולא יהיו חובות כאמור המשכיר מתחייב להשיב את ההמחאות לשוכר בתום תקופת השכירות, כמו כן חשוב להקפיד כי השוכר יודיע לגורמים הנ"ל מראש על שכירות הדירה כך שכל התשלומים הללו יהיו על שמו.
מצב הדירה
יש להקדיש סעיף בהסכם אשר מטרתו הצהרת השוכר כי ראה ובדק את הדירה וכן היא מתאימה לצרכיו ואין לו כל טענות לגבי מצב הדירה הנוכחי.
כמו כן חשוב לציין בחוזה השכירות כי השוכר אינו יכול לבצע שינויים בדירה אלא אם כן קיבל אישור לכך מאת המשכיר בכתב ומראש, כך שבמידה והשוכר יבצע שינויים ללא הסכמה, המשכיר רשאי לדרוש ממנו להחזיר את הדירה לקדמותה או לחלופין ובמידה ולא ישלם יאלץ לשאת בהוצאות הדרושות לצורך החזרת הדירה לקדמותה.
נזקים
ישנם שני סוגי נזקים העלולים להיגרם למושכר, האחד נזק של בלאי סביר הנובע משימוש בדירה. מדובר בליקויים הקשורים ליסודות ולמערכות הדירה. בנזקים מסוג זה יישא המשכיר בהוצאות התיקון שכן אלו נזקים שנגרמים מעצמם ואינם קשורים לפעילות השוכר. הסוג השני של הנזק הוא נזק אשר נגרם כתוצאה משימוש בלתי סביר במושכר או מרשלנות של השוכר ו/או מי מטעמו. על נזקים מסוג זה ישלם כמובן השוכר שכן זהו נזק שנגרם באשמתו.
יש לחייב את השוכר להודיע למשכיר על כל נזק אשר יגרם לדירה ללא הבדל בין סוגי הנזקים וזאת תוך זמן סביר מאז התגלה לשוכר על קיומו של הנזק. כמו כן, יש לציין כי תיקוני הנזקים יבוצעו על ידי בעלי מקצוע מוסמכים ומקצועיים ובאישור המשכיר בלבד.
מלבד נזקים שיכולים להיגרם יש לחייב את השוכר שלא לגרום כל הפרעה ומטרד לשכנים וכן לשמור על ניקיון הדירה וסביבתה.
נוסף על כך, מומלץ לעגן בחוזה סעיף המאשר למשכיר או מי מטעמו להגיע לדירה בכל עת בתיאום מראש עם השוכר.
מכירת הדירה
יכול וייווצר מצב שבו המשכיר ירצה במהלך תקופת השכירות להעביר את זכויותיו בדירה לצד ג' באמצעות מכירת הדירה. בכדי שאכן יוכל לעשות כן על המשכיר לציין מראש בהסכם השכירות שהוא אכן רשאי ושיש לו זכות למכור את הדירה על פי שיקול דעתו הבלעדי ולא יצטרך הסכמה מהשוכר וכמובן שהמכירה תהיה כפופה להסכם השכירות ושזכויות השוכר לא יפגעו.
רצוי לציין בהסכם כי המשכיר יהיה רשאי להיכנס לדירה, בכל עת ובתיאום מראש עם השוכר על מנת להציג את הדירה לקונים אפשריים.
תכולת הדירה וביטוח
במידה ויש בדירה רכוש של המשכיר, יש לפרט בהסכם השכירות או בנספח המצורף אליו אודות הרכוש אשר נמצא בדירה, להתייחס למצבו ולציין בהסכם השכירות כי השוכר מתחייב לשמור על הרכוש ולהשיבו למשכיר בתום תקופת השכירות כשהוא במצב תקין ושמיש.
חשוב לעגן סעיף שבו המשכיר מסיר מעליו אחריות לגבי נזק אשר יגרם לרכוש הפרטי של השוכר וכן באשר לנזק שיגרם לכל אדם אחר הנכנס לדירה במהלך תקופת השכירות.
יש לחייב את השוכר לערוך ביטוח תכולה וביטוח נזקי גוף צד ג' אצל חברת ביטוח, לבקש מהשוכר העתק על הפעלת הביטוח כאמור, וכן לבקש לצרף את המשכיר כמוטב לפוליסת הביטוח.
סיום השכירות ופינוי הדירה
מומלץ לציין בהסכם השכירות כי השוכרים אינם רשאים לסיים את השכירות לפני מועד סיומה. ואם בכל זאת השוכרים החליטו מכל סיבה שהיא להפר את ההסכם הם עדיין לא יוכלו להשתחרר מההתחייבויות שלהם בהסכם השכירות ובמקרה שכזה עומדת למשכיר הזכות לתבוע את מלוא דמי השכירות ואת ההוצאות שנגרמו לו בעקבות ההפרה.
עוד מומלץ לציין בהסכם כי במועד פינוי הדירה ישיבו השוכרים את הדירה כשהיא נקיה, מסודרת, מסוידת ובמצב תקין למעט בלאי הנובע משימוש סביר.
עורכת הדין בת חן טייץ עוסקת בדיני מקרקעין, עריכת הסכמי שכירות לדירות ונכסים, דיני נזיקין, דיני עבודה ומשפט אזרחי ועסקי, הכתבה באדיבות אתר עורכי הדין להסכמי שכירות לדירות ונכסים LawGuide.
*לתשומת ליבך, המידע בעמוד זה אינו מהווה יעוץ מכל סוג או המלצה לנקיטת הליך או אי נקיטת הליך. כל המסתמך על המידע עושה זאת על אחריותו בלבד. נכונות המידע עלולה להשתנות מעת לעת.