הכתבה נכתבה בשיתוף אוביטר
מיסוי מקרקעין מוטל בכל עסקת מכר או קניה של נכס מקרקעין, אבל מה קורה כאשר מדובר בדירת מגורים? האם גם אז נצטרך לשלם מס וכיצד הוא מחושב?
עו"ד אהוד גולן, מומחה לדיני נדל"ן ועסקאות מכר, מסביר בתוכנית "מחוץ לפרוטוקול" שמנחה מולי ארי, מה המסים שחלים בעסקת מכר של דירה ומתי חשוב לבדוק מה הסכום שתידרשו לשלם בגין העסקה.
"בעת עסקת מכר של דירת מגורים", אומר עו"ד אהוד גולן, "המסים העיקריים שיש בעסקה זו הם מס שבח שמוטל על המוכר ומס רכישה שהוא מס שמוטל על הרוכש. אם אנחנו מבדילים בין עסקאות של דירות מגורים ויותר בפירוט – דירות מגורים מזכות, לבין מגרשים, חנויות, נכסים עסקיים, משרדים וכו', יש הבדלים רבים. בעיקר מההיבט הזה שעל דירות מגורים יש פטורים והקלות ובנכסים אחרים פחות".
מה זה נכס מזכה?
עו"ד גולן: "דירת מגורים מזכה היא דירה שנמכרה ונרכשה על ידי אדם פרטי, שבנייתה הסתיימה, החשוב הוא שבעת שהדירה הייתה בבעלותו היא שימשה ב-80 אחוז מהתקופה למגורים או בארבע השנים האחרונות. כלומר, על מנת שהדירה תהיה מזכה היא חייבת להיות מוגדרת כדירה ששימשה בעיקר למגורים".
ולאחר שהבנו כי על הרוכש לשלם מס רכישה ועל מוכר הדירה מוטל מס השבח, נשאלת השאלה כיצד נקבע גובה המס שנשלם. לדברי עו"ד גולן, זוהי הסיבה שבגינה יש לבצע תחשיב או בדיקה. זאת משום שבמקרים שונים יש זכאות לפטורים כאלה ואחרים וכדאי ואף חשוב לדעת זאת לפני שחותמים על ההסכם. "לגבי מס שבח, יש פטור בשל דירה יחידה והפטור יכול לחול בהרבה מקרים", מסביר עו"ד גולן. "זה חל במקרה של דירה אחת, של תושב ישראל, כשהמכירה אינה עולה על 4.8 מיליון שקל. בנוסף, כשהבעלים בדירה הזו מוכר אותה לאחר מעל 18 חודשים מהרגע שנהייתה דירה ושהוא לא מכר בזמן הזה דירה אחרת. אגב, בכל מכירה ניתן לקבל את הפטור והוא פטור נצבר".
מתי יש לנו פטור מתשלום המס?
עו"ד גולן: "כל מקרה הוא שונה ויש לבחון את נסיבותיו ועל כן יש צורך, ומומלץ מאוד, להתייעץ עם עו"ד מנוסה בתחום. עו"ד לדיני מקרקעין שמבין בתחום יידע לבצע בצורה המיטבית את התחשיב מה המס שלך. ישנם כל מיני פרמטרים שמקנים הפחתה כמו מועד הרכישה, מתי קנית ובאיזה סכום ועוד ועוד. למעשה, כשמדובר במס שבח, עלינו לדעת מהו הרווח הנצבר כתוצאה מהמכירה ואז להוסיף על זה את ההוצאות שניתנות מניכוי – הנתונים הללו יובילו לגובה השבח הצפוי לאחר המכירה. אם אתה לא מרוויח על העסקה הזו הרי שאין לך מס לשלם עליה שכן המס משולם רק על השבח".
לדברי עו"ד גולן, מומלץ מאוד לבצע את החישובים הללו עוד בטרם החתימה על העסקה, כך תוכלו לדעת בוודאות, ולפני שהתחייבתם בחוזה חתום, כמה תרוויחו בסופו של יום ממכירת הדירה ותוכלו להיערך בהתאם. "התחשיב", הוא מוסיף, "חשוב וקריטי וכדאי לעשות אותו לפני שחותמים על חוזה העסקה".
משרד עורכי דין, אהוד גולן הינו משרד מוביל בתחום הייעוץ ומתן הפתרונות לסוגיות משפטיות אזרחיות רבות ומגוונות, פרטיות ומסחריות, כגון: מקרקעין, נזיקין, תאגידים וחברות, חוזים, דיני עבודה, ירושות וצוואות ייצוג משפטי כללי.
המשרד פעיל בעיקר בתחום המשפט האזרחי- פרטי ומספק ייעוץ ופתרון למגוון רחב של שאלות משפטיות, תוך הקפדה על מתן יחס אישי, מקצועי ואיכותי לכל לקוח ולכל אורך הדרך- מקצוענות מסביב לשעון.
עקבו אחר התוכנית מחוץ לפרוטוקול
פייסבוק | אינסטגרם | טיקטוק | יוטיוב | טוויטר | חדשות משפט לוואטסאפ
הכתבה באדיבות פורטל המשפט obiter.co.il
(לצורך איתור מהיר של הכתבה, חשוב להקפיד לכלול במייל את הלינק של הכתבה).
הכתבה נכתבה בשיתוף אוביטר